Sind die allgegenwärtigen "Plattenhäuser" eine echte Innovation oder nur ein neuer Hype?

In den vergangenen 12 Monaten hat sich im Bereich der Wohnimmobilienprodukte ein relativ offensichtlicher Wandel ergeben: Das "Hochsetzen der Plattform" (sogenanntes "Lifting the platform") hat in immer mehr Neubauvorhaben Eingang gefunden.

Von den Wohnungen für Verbesserungswünsche in Kernstädten wie Shanghai, Hangzhou, Shenzhen und Guangzhou bis hin zu den Projekten unter neuen Vorschriften in Wuhan, Chengdu, Xi'an und Tianjin setzen immer mehr Wohnbauprojekte Designkonzepte wie die Erhöhung der gesamten Bodenebene, die Erstellung von überdachten öffentlichen Räumen und die Gestaltung von dreidimensionalen Gärten ein. Einige Projekte bezeichnen dies als "Super-Unterbau", andere betonen die "dreidimensionale Gartenanlage", und wieder andere nutzen das Konzept des "ganzheitlichen Überdachung" als Verkaufsargument.

Abbildung: Vergleichsschema zwischen traditionellen Wohnungen und "Hochsetz-Wohnungen"

Produktvorteile und Anwendungsgrenzen von "Hochsetz-Wohnungen"

Was die Branche derzeit als "Hochsetz-Wohnungen" bezeichnet, bezieht sich in der Regel auf eine Wohnform, bei der die Höhe des Wohngrundstücks insgesamt erhöht wird, die Parkplätze, technische Anlagen und einige Einrichtungen unterhalb der Plattform angeordnet werden, während die Landschaft, der Fußgängerweg und die wichtigsten öffentlichen Aktivitätsräume oberhalb der Plattform liegen.

Im Vergleich zu traditionellen Wohnungen besteht die Kernänderung bei "Hochsetz-Wohnungen" darin, dass die Hauptaktivitätsebene der Gemeinde insgesamt angehoben wird. Einige Projekte heben die gesamte Ebene um etwa 4 - 6 Meter an, so dass der öffentliche Raum im Wohngebiet annähernd auf die Höhe der zweiten Etage einer traditionellen Wohnung kommt, was eine räumliche Struktur von "Leben auf der Plattform, Funktionen unter der Plattform" bildet.

Datenquelle: Synthetische Zusammenfassung des China Index Academy

Die Vorteile von "Hochsetz-Wohnungen" liegen hauptsächlich in folgenden Punkten:

Erstens, höhere Integrität des Gemeinde-Raums. Selbst wenn bei traditionellen Wohnungen eine Trennung von Autos und Fußgängern erreicht wird, müssen die Bodenflächen immer noch die Ein- und Ausgänge der Tiefgarage, städtische Infrastrukturen und technische Räume berücksichtigen, was die Kontinuität des Gartens und des Fußgängerwegs beeinträchtigt. Die Gemeindeform neigt eher zu einer gruppierten Anordnung. Nachdem die Verkehrs- und einige technische Funktionen unter die Plattform verlagert werden, werden die Bodenflächen mehr für die Landschaft und die öffentlichen Aktivitätsräume freigegeben, was es leichter macht, ein kontinuierliches Fußgängerwegsystem und eine zentrale Landschaft zu bilden.

Zweitens, Verbesserung des Wohnkomforts in den unteren Etagen. In Niederungen, an Gewässern oder in Gebieten mit hohem Grundwasserspiegel kann die Gesamterhöhung auch helfen, Probleme wie Feuchtigkeit, Lärm und Sichtstörungen in den unteren Etagen zu verbessern. In einigen Projekten kann die tatsächliche Höhe der ersten Etage einer Wohnung sogar auf die Höhe der 3. - 4. Etage eines traditionellen Gebäudes gebracht werden, was die Beleuchtung, das Sichtfeld und die Privatsphäre verbessert.

Drittens, Optimierung der Nutzung des Untergrundraums. Einige traditionelle Projekte müssen die Tiefgarage tief graben, was einen großen Erdaushub erfordert und hohe Kosten für Fundamentstützen und Auftriebsbehandlung verursacht. Durch die Erhöhung der Parkplätze in die halbunterirdische oder überdachte Plattform wird die Erdmenge erheblich reduziert, die entsprechenden Kosten sinken und die Bauzeit verkürzt sich auch.

Viertens, Vorteile in der Produktdistinktion und der Wohnflächeneffizienz. Angesichts der massiven Markteinführung von "Projekten unter neuen Vorschriften" zeichnen sich die "Hochsetz-Wohnungen" durch dreidimensionale Gärten und überdachte öffentliche Räume aus, die es leichter machen, sich von traditionellen Wohnungen zu unterscheiden. Gleichzeitig ermöglichen die politischen Vorteile bei der Nichtberücksichtigung von Balkonen, technischen Plattformen und anderen Räumen bei der Volumenberechnung, dass die Wohnflächeneffizienz einiger Projekte unter neuen Vorschriften auf über 90 % steigt. Dies wird zu einem wichtigen Wettbewerbsvorteil für die Produkte unter neuen Vorschriften.

Aber "Hochsetz-Wohnungen" haben auch klare Anwendungsgrenzen und können sich auf die Marktstruktur auswirken.

Im Baubereich erfordert die Gesamterhöhung der Plattform höhere Anforderungen an die Strukturplanung, die Brandschutzorganisation, das Entwässerungssystem und die Baugenauigkeit. Die Wartungskosten im Nachhinein sind in der Regel auch höher als bei normalen Wohnungen.

Im Nutzungsbereich sind die Bewohner auf Fahrstühle, Rampen und andere vertikale Verkehrsmittel angewiesen, um in die Hauptaktivitätsebene der Gemeinde zu gelangen. Wenn die Bewegungslinien nicht vernünftig organisiert sind, kann dies die Umwegstrecke erhöhen. In einigen Projekten entsteht aufgrund der großen Höhenunterschiede zwischen der Plattform und der Stadtstraße eine Spaltung zwischen der Gemeinde und der Stadtgrenze. Gleichzeitig kann sich, da in einigen Städten die Gebäudehöhenbegrenzung ab der Hochsetz-Plattform berechnet wird, unter denselben Volumenverhältnissen die tatsächliche Gebäudeausdehnung und die Raumdichte von "Hochsetz-Wohnungen" weiter erhöhen.

Im Marktbereich sind "Hochsetz-Wohnungen" in Bezug auf die Wohnflächeneffizienz, das Gemeindeerlebnis und die Qualität der unteren Etagen deutlich überlegen gegenüber traditionellen Projekten. Dies führt objektiv dazu, dass die Qualitätsdifferenz zu den umliegenden älteren Projekten vergrößert wird, der Verkaufsdruck für die älteren Projekte steigt und sich dies auch auf die erwarteten Preise für die Zweitwohnungen in der Region auswirkt.

Insgesamt gesehen ist die "Hochsetz-Wohnung" eine innovative Erkundung im Bereich der Wohnimmobilienprodukte, die sich um die Effizienz der Raumnutzung und das Gemeindeerlebnis dreht, vor dem Hintergrund der neuen Vorschriften. Sie hat einen gewissen Innovationswert, befindet sich aber noch in der Phase der kontinuierlichen Verbesserung. Ihre tatsächliche Leistung hängt stark von den Geländebedingungen, den Planungskonzepten und der Übereinstimmung mit der späten Wartung und Instandhaltung ab und ist nicht für alle Projekttypen geeignet. Wenn Unternehmen "Hochsetz-Wohnungen" entwickeln, sollten sie eine ausführliche Analyse der Geländeanpassbarkeit und eine Kostenberechnung durchführen, das Entwurfskonzept unter dem Schwerpunkt der Wohnkomfort und -sicherheit optimieren und ein langfristiges Wartungs- und Instandhaltungssystem nach der Übergabe aufbauen. Erst auf diese Weise kann die "Hochsetz-Wohnung" eine echte Innovation werden, die der Prüfung standhält, anstatt ein kurzfristiges Marketing-Gag.

Warum werden "Hochsetz-Wohnungen" zur neuen Richtung in der Produktgestaltung von "guten Wohnungen"?

Das Konzept des "Hochsetzens der Plattform" ist keine neue Erfindung. Früher wurde es eher für die Behandlung spezieller Gelände oder Gebiete mit hohem Grundwasserspiegel eingesetzt. Dass es in den letzten zwei Jahren in größerer Anzahl aufgetaucht ist, hängt eng mit der Veränderung der politischen Umgebung und der Verschiebung des Wettbewerbsfokus auf dem Markt zusammen.

Abbildung: Gründe für das Massenauftauchen von "Hochsetz-Wohnungen"

(1) Politischer Bereich: Optimierung der Volumenberechnungsregeln schafft Design-Spielräume

In den letzten zwei Jahren haben viele Städte wie Shanghai, Hangzhou, Guangzhou, Wuhan, Chengdu, Haikou und Fujian nacheinander Politiken zur Verbesserung der Wohnqualität oder "guten Wohnungen" erlassen, die die Gestaltung von überdachten Ebenen, Regenverbindungsgängen und öffentlichen offenen Räumen klarer unterstützen.

Einige öffentliche Räume werden nicht mehr in die Volumenberechnung einbezogen. Shanghai hat festgelegt, dass die überdachten Ebenen im Erdgeschoss von Mehrfamilienhäusern, die für öffentliche Zwecke genutzt werden, nicht in die Volumenberechnung einbezogen werden. Hangzhou hat klar gemacht, dass die Parkplätze unter der überdachten Plattform nicht in die Volumenberechnung einbezogen werden. Guangzhou ermutigt die Überdachung des Erdgeschosses als öffentlicher offener Raum, der nicht in die Volumenberechnung einbezogen wird. Dies hat dazu geführt, dass die überdachten und hochgesetzten Designkonzepte, die früher als "Kostenfaktor" angesehen wurden, nun die Bedingungen für eine klare Produktwertumwandlung erfüllen.

Einige Städte haben spezielle technische Normen für "Hochsetz-Wohnungen" erlassen. Hohhot und Nanyang haben nacheinander Leitlinien für die Planungstechnik von "Hochsetz-Wohnungen" veröffentlicht, die die Definition der Hochsetz-Plattform, die Volumenberechnung, die Berechnung der Grünflächenquote, die Parkplatzkontrolle und andere Aspekte systematisch regeln. Das "Hochsetz-Design" ist von der Produktwahl einzelner Projekte in die Phase der vorausgehenden Führung der städtischen Planungsmgmt. übergegangen (die politischen Inhalte finden Sie in Anhang 1 und Anhang 2).

(2) Marktbereich: Das Gemeindeerlebnis wird zum neuen Wettbewerbsfokus der Produkte

In den letzten Jahren konzentrierte sich der Wettbewerb in der Wohnimmobilienbranche hauptsächlich auf einzelne Produkte wie die Wohnungstypen, Fassaden und Ausstattungsstandards. Aber mit der Zunahme des Anteils an Verbesserungsbedürfnissen haben die Käufer deutlich mehr auf das Gesamterlebnis der Gemeinde geachtet. Insbesondere in den Projekten mit hohen Preisen in den Kernstädten ist die Qualität der öffentlichen Räume in der Gemeinde allmählich zum Schlüsselfaktor geworden, der den Aufschlagspreis des Projekts beeinflusst. Das "Hochsetz-Design" kann in einem begrenzten Grundstück mehr kontinuierliche Landschaft und öffentliche Räume freigeben, die Beleuchtung, das Sichtfeld und die Privatsphäre in den unteren Etagen verbessern und das Fußgängererlebnis in der Gemeinde stärken. Dies entspricht der Tendenz, dass die Käufer auf das Gesamterlebnis achten, und wird somit zum neuen Wettbewerbsfokus der Wohnimmobilienprodukte.

Insgesamt gesehen bieten die politischen Maßnahmen die Bedingungen, um die "Kalkulation zu klappen", und der Markt schafft die Nachfrage nach "Produktdifferenzierung". Die Kombination dieser beiden Faktoren bildet die grundlegende Logik für das Massenauftauchen von "Hochsetz-Wohnungen" in den letzten zwei Jahren.

Produktpfade und Designlogik der beliebten "Hochsetz-Wohnungen" in verschiedenen Regionen

1. Shanghai: Die neuen Vorschriften treiben die "Hochsetz-Wohnungen" in die Phase der massiven Umsetzung

Im September 2025 hat Shanghai die "Mehrere Vorschläge zur Planungsressource zur weiteren Förderung der Verbesserung der Wohnqualität in der Stadt" erlassen, in denen klar festgelegt ist, dass die überdachten Ebenen im Erdgeschoss von Mehrfamilienhäusern und die Regenverbindungsgänge, die für öffentliche Zwecke genutzt werden, nicht in die Volumenberechnung einbezogen werden. Gleichzeitig werden die Parkhäuser in den überdachten Ebenen nicht in die Volumenberechnung einbezogen.

Im Vergleich zu früher, als es hauptsächlich von den Immobilienentwicklern eigenständig versucht wurde, hat das "Hochsetz + öffentlicher Raum" nach der Anpassung der relevanten Regeln eine klarere Grundlage für die Planungssupport erhalten.

Zur gleichen Zeit haben auch in den Verkaufsbedingungen und den Kontrollplanindikatoren für mehrere Wohngrundstücke in Shanghai später konkretere Anforderungen an die Organisation der Bodenflächen gestellt. Beispielsweise fordern einige Grundstücke die Erhöhung der äußeren Bodenhöhe, ermutigen die Anordnung von Parkplätzen im erhöhten Erdgeschoss oder stärken die Kontrolle der Qualität der Straßenfront und der öffentlichen Räume. Dies bedeutet, dass das "Hochsetz-Design" allmählich von einer reinen Produktwahl in die Phase der vorausgehenden Führung der Planungsbedingungen übergeht.

Insgesamt gesehen hat Shanghai derzeit ein Modell geschaffen, das von der "Optimierung der Volumenberechnungsregeln + Führung der Grundstücksvergabebedingungen" getrieben wird. Deshalb sind die "Hochsetz-Wohnungen" in die Phase der massiven Umsetzung eingetreten.

Außer den beliebten Projekten wie Anlan Shanghai und Jianfa Yunhuyue haben auch Projekte wie Jiayun Jinghe One, Zhongtie Yunjing Bund, Xiangyu Jinmao Manjia und Yuexiu Tianyu nacheinander umgesetzt, die in verschiedenen Gebieten wie Xuhui, Hongkou, Yangpu, Pudong, Baoshan, Jiading, Minhang und Qingpu liegen.

Aus den derzeit auf den Markt gekommenen Projekten geht hervor, dass die "Hochsetz-Wohnungen" in Shanghai derzeit noch hauptsächlich auf Produkte für Verbesserungswünsche konzentriert sind, aber nicht mehr auf wenige Luxusprojekte beschränkt sind. Mit der allmählichen Verbreitung der neuen Vorschriften und der zunehmenden Beachtung der Immobilienentwickler für den Wettbewerb um die Qualität der öffentlichen Räume und der Gemeinde erweitert sich das "Hochsetz-Design" auf mehr Mittel- und Obersegment-Projekte für Verbesserungswünsche.

2. Hangzhou: Hochwertige "Hochsetz-Räume" unter der gemeinsamen Förderung der Optimierung der politischen Regeln und des Bedarfs an Verbesserungswünschen

Politisch gesehen hat Hangzhou im Jahr 2024 die "Benachrichtigung über die Optimierung der Berechnungsregeln für das Volumen und andere relevante Indikatoren von Bauprojekten" veröffentlicht, die die Messmethode für den Bauraum optimiert und angepasst hat. Dadurch werden die Regenverbindungsgänge, die Parkplätze und einige öffentliche Räume unter bestimmten Bedingungen nicht in die Volumenberechnung einbezogen, was die institutionelle Grundlage für die dreidimensionale Gestaltung des Gemeinde-Raums schafft.