China Construction XINHE hat in Peking einen Sturz erlebt.

In den letzten zwei Jahren hat die China State Construction Gruppe (CSCG) etwa ein Drittel aller Grundstücke auf dem Markt von Peking erworben.

Im Jahr 2024 und 2025 hat die CSCG (einschließlich China Overseas Land & Investment, CSCG Smart Land, CSCG Yipin, CSCG Xinhe, CSCG Jiuhe und CSCG Fangcheng) insgesamt 20 Grundstücke erworben, mit einem Gesamtbetrag von 102,164 Milliarden Yuan. Dies entspricht 33,8% des Gesamtumsatzes von 298,162 Milliarden Yuan auf dem Markt in diesen zwei Jahren, was den Eindruck erweckt, dass die CSCG Peking aufteilen will.

Die aggressivsten Grundstückserwerber sind CSCG Smart Land, eine Tochtergesellschaft der First Construction Bureau der CSCG, und CSCG Yipin, eine Tochtergesellschaft der Third Construction Bureau der CSCG. Sie haben jeweils 7 und 5 Wohngrundstücke erworben, und die Gesamtkosten dieser beiden Unternehmen für die Grundstückserwerbe beliefen sich auf über 52 Milliarden Yuan.

Allerdings hat sich die Situation seit letztem Jahr langsam gewandelt. CSCG Yipin zeigt Anzeichen von Schwäche, während CSCG Jiuhe und CSCG Fangcheng, beide Tochtergesellschaften der Second Construction Bureau, aufholen.

Im Juni 2025 hat CSCG Jiuhe einen großen Coup gespielt. Mit einem Betrag von 7,49 Milliarden Yuan hat es ein riesiges Grundstück im Sub - Zentrum Tongzhou erworben. Anschließend hat es aggressiv vorgegangen, das Projekt nur drei Monate später eröffnet und binnen weiteren drei Monaten in die Top 3 der Jahresverkaufslisten von Peking geschafft. Dadurch hat es sich in die Top 10 der chinesischen Immobilienunternehmen in Peking nach Eigenumsumsatz katapultiert und ist ein "Musterbeispiel für ein Comeback".

Dann hat auch CSCG Fangcheng Ende vergangenen Jahres Aufmerksamkeit erregt. Im Dezember letzten Jahres hat es gemeinsam mit CSCG Smart Land das Grundstück 6028 in Zhangguozhuang, Fengtai, mit einem Betrag von 1,354 Milliarden Yuan erworben und so in die Öffentlichkeit getreten. Einerseits hat es von der Popularität von CSCG Smart Land, einer glänzenden Tochtergesellschaft der CSCG, profitiert, andererseits wird die Investitionsfähigkeit von CSCG Fangcheng allmählich von der Branche erkannt.

CSCG Fangcheng ist eine "Ausnahme" in der CSCG - Gruppe. In der Vorstellung der Menschen arbeiten die Geschwisterunternehmen der CSCG unabhängig voneinander. Insbesondere die acht großen Bauabteilungen der CSCG bevorzugen es, mit anderen Unternehmen zusammenzuarbeiten, statt mit ihren Geschwisterunternehmen. Aber CSCG Fangcheng ist eine Ausnahme. Laut internen Aufteilungen in der CSCG - Gruppe konzentrieren sich die acht großen Bauabteilungen auf "General - Bauvertrag + Spezialbauarbeiten" und sind hauptsächlich auf Bau und Immobilienentwicklung spezialisiert. Fangcheng konzentriert sich auf "Städtebauliche Gesamtentwicklung + Siedlungsumbau/Stadtumbau" und ist hauptsächlich auf Investment und Betrieb spezialisiert. Es steht auf gleicher Ebene wie die acht großen Bauabteilungen und ist daher natürlich komplementär zu ihnen.

In den letzten Jahren hat CSCG Fangcheng tatsächlich langsam bewiesen, was es kann. Im Juli 2025 hat es mit einem Betrag von etwa 560 Millionen Yuan das Grundstück YQ00 - 0205 - 0001 in der abgelegenen Gegend Yanqing von Peking erworben. Zwei Monate später konnte es das Projekt eröffnen und verkaufen. Bis zum 31. Dezember waren 276 Wohnungen über das Netz verkauft, mit einem Umsatz von über 1,01 Milliarden Yuan, was die Hälfte des gesamten Marktes in Yanqing ausmacht.

Tatsächlich hat CSCG Fangcheng in Peking immer gute Ergebnisse erzielt, aber der Rhythmus der Grundstückserwerbe war etwas unregelmäßig. Im Jahr 2020 hat CSCG Fangcheng gemeinsam mit CSCG Xinhe das Grundstück in Yongdingzhen, Mentougou, mit einem Basispreis von 1,25 Milliarden Yuan erworben und das Projekt Chang'an Lufu entwickelt. Im Jahr 2022 haben die beiden Unternehmen erneut zusammengearbeitet und das Grundstück 6050 im gleichen Gebiet mit einem Basispreis von 790 Millionen Yuan erworben und das Projekt Chang'an Luyuan entwickelt.

Beide Projekte haben gut verkauft. Theoretisch hätten die beiden Geschwisterunternehmen eine gute Grundlage für die Zusammenarbeit. In der Projektgesellschaft halten beide Parteien jeweils 50% der Anteile. CSCG Fangcheng bietet Ressourcenunterstützung, während CSCG Xinhe die Projektführung und den Verkauf leitet. Die Aufteilung der Aufgaben ist klar, und die Zusammenarbeit ist reibungslos.

Aber nach diesen beiden Kooperationen hat CSCG Xinhe plötzlich allein gestartet. Im Januar 2024 hat CSCG Xinhe das Grundstück DWY - L42, Phase II des Projekts Dawayao Xin Village, mit einem Betrag von 3,8525 Milliarden Yuan erworben und es alleine entwickelt und betreut.

Damals war das Grundstück sehr beliebt, und der Wettbewerb war extrem heftig. CSCG Xinhe hat schließlich Konkurrenten wie Jingneng, Poly, Xingchuang und China Railway Construction besiegt und es mit einer Spitzenprämie von 15% erworben, was es für eine Zeit sehr berühmt machte.

Aber genau dieses Projekt hat CSCG Xinhe in eine tiefe Krise gestürzt.

Fünf Monate nach dem Erwerb des Grundstücks, am 6. Juni 2024, hat CSCG Xinhe die Vorverkaufszertifikate für das Dawayao - Projekt erhalten, und zwar alle 572 Wohnungen in der gesamten Siedlung auf einmal. Man kann sehen, dass es eilig war, schnell die Wohnungen zu verkaufen, das gesamte Lager zu liquidieren und das Kapital zurückzuerlangen.

Vor der Eröffnung des Projekts war CSCG Xinhe sehr zuversichtlich und hatte den Verkaufspreis nahe an 80.000 Yuan pro Quadratmeter angesetzt. Aber bald wurde es von der Realität enttäuscht.

Monate später wurde die erste Wohnung in diesem Projekt namens Hesong Jiuli, das sich an das High - End - Renovierungssegment richtet, über das Netz verkauft: Eine kleine Wohnung von 112 Quadratmetern zu einem Preis von 69.787 Yuan pro Quadratmeter.

Seit dem Erwerb des Grundstücks für dieses Projekt sind bereits über zwei Jahre vergangen, und die tatsächliche Verkäuferfolgsquote beträgt nur 24%. Es musste immer wieder Sonderangebote machen. Der neueste Sonderpreis liegt bei 55.000 Yuan pro Quadratmeter, und die Lage der Wohnungen ist nicht schlecht - während der Kaufpreis pro Quadratmeter des Baugrundstücks 54.200 Yuan beträgt - es gibt einfach keine Gewinne.

Man weiß nicht, ob es daran liegt, dass die Ergebnisse von CSCG Xinhe bei der Alleinbetreuung des Projekts zu auffällig waren. Im Jahr 2025 hat CSCG Fangcheng seinen Partnerschaftspartner gewechselt und sich stattdessen mit CSCG Smart Land zusammengeschlossen, eine starke Allianz.

Neueste Verkaufsdaten von Hesong Jiuli (19. - 25. Januar 2026), Quelle: Jinglou

Unter den acht großen Bauabteilungen der CSCG sind CSCG Yipin (Third Construction Bureau), CSCG Dongfu (Eighth Construction Bureau), CSCG Smart Land (First Construction Bureau), CSCG Jiuhe (Second Construction Bureau) und CSCG Xinhe (Fifth Construction Bureau) die am stärksten in der Immobilienentwicklung. Alle diese Unternehmen sind Milliardäre Immobilienunternehmen.

Unter diesen "fünf Söhnen" hatte CSCG Dongfu bis 2021 die größte Geschäftsskala in der Immobilienentwicklung, während CSCG Jiuhe die kleinste hatte. Die anderen drei hatten ähnliche Ergebnisse. Danach ging die Immobilienbranche in die Krise, aber die CSCG - Gruppe hat sich gegen die Strömung entwickelt. Die Geschäftsskalen von CSCG Smart Land und CSCG Yipin haben sich schnell erweitert, und der Eigenumsumsatz erreichte im Jahr 2025 etwa 30 Milliarden Yuan. CSCG Jiuhe, das zuvor eine kleinere Skala hatte, ist von etwa 5 Milliarden Yuan auf fast 20 Milliarden Yuan in fünf Jahren gestiegen.

Im Vergleich dazu lag der Eigenumsumsatz von CSCG Xinhe im Jahr 2020 bei etwa 10,9 Milliarden Yuan, stieg kurzzeitig auf etwa 15 Milliarden Yuan und fiel dann stetig ab. Im Jahr 2025 betrug der Eigenumsumsatz weniger als 9 Milliarden Yuan. Es hat sich in der CSCG - Gruppe unter den "fünf Immobilienriesen" zurückgesetzt. (Daten von CRIC)

Nach einer Reihe von "Fehlern" in wichtigen Projekten in Peking und Guangzhou hat CSCG Xinhe endlich die Realität erkannt und begonnen, die Standorte in den Metropolen zu optimieren. Es behält nur die Projekte in den Kerngebieten und stellt die Neuerwerbung von Grundstücken aus und zieht seine Kräfte ein.

In den letzten zwei Jahren hat der Wettbewerb innerhalb der CSCG - Gruppe immer heftiger geworden, und alle Unternehmen kämpfen um Marktanteile. Es ist also nicht verwunderlich, dass CSCG Fangcheng sich entschieden hat, sich mit CSCG Smart Land zusammenzuschließen. Nachdem es sich in einer kritischen Phase befindet, in der es vorwärtskommen und einen Durchbruch schaffen will, ist die Zusammenarbeit mit CSCG Smart Land, einem stärkeren und dynamischeren Unternehmen, zweifellos die sicherste Wahl.

Die Anpassung von CSCG Xinhe hat auch kürzlich einen wichtigen Wendepunkt erreicht. Vor zwei Monaten, am 23. Dezember 2025, hat die Fifth Construction Bureau der CSCG eine Personalversammlung für das Xinhe - Immobilienunternehmen abgehalten. Liu Bo hat offiziell die Position des Vorsitzenden übernommen, und Lu Hongbo ist nicht mehr gleichzeitig in dieser Position tätig. Diese Führungskraftwechsel bedeuten, dass CSCG Xinhe von der Spitze an eine umfassende Anpassung gestartet hat. Liu Bo, der aus dem Investmentbereich stammt und gut in der Kostenkontrolle und Risikoanalyse ist, wird wahrscheinlich CSCG Xinhe auf einen Weg leiten, der auf finanzielle Stabilität und die Vertiefung des Geschäfts in der Heimatstadt abzielt, um langsam aus der gegenwärtigen Krise herauszukommen.

Letztendlich ist die Stärke der CSCG - Gruppe bei den Grundstücksversteigungen in Peking in den letzten zwei Jahren nicht nur auf ihr "Reichtum" zurückzuführen. Hinter diesem Phänomen steckt die stabile Stärke eines staatlichen Unternehmens und auch ein heftiger Wettbewerb zwischen den internen Plattformen.

Einige Unternehmen rennen voran, wie CSCG Smart Land, das durch präzise Standortwahl an der Spitze bleibt. Andere machen ein Comeback, wie CSCG Jiuhe, das mit einem erfolgreichen Projekt berühmt geworden ist. Wieder andere arbeiten stumm an sich selbst, wie CSCG Fangcheng, das sich langsam durch eine differenzierte Positionierung etabliert. Und es gibt auch Unternehmen, die untergehen, wie CSCG Xinhe, das in der aggressiven Expansion in eine Falle geraten ist und schließlich beschlossen hat, sich zurückzuziehen.

Dies ist tatsächlich ein Abbild der gegenwärtigen Immobilienbranche - es gibt keine ewigen Sieger und keine unveränderliche Struktur. Der "Kampf um die Macht" innerhalb der CSCG - Gruppe ist im Wesentlichen eine unterschiedliche Einschätzung der Markttrends und eine ständige Anpassung der eigenen Positionierung.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat - Account "Zukunft wohnbar", Autor: Xiaowu jian dawu. 36kr hat die Veröffentlichung mit Genehmigung erhalten.