Cushman & Wakefield: Der Immobilienmarkt hat noch Potenzial. Die Erweiterung des Geltungsbereichs von REITs markiert einen neuen Abschnitt der Immobilienfinanzialisierung.
Am 12. Januar sagte Hu Feng, der Geschäftsführer für die Nordregion von Cushman & Wakefield, auf der Jahresschlussveranstaltung 2025 der Peking-Filiale von Cushman & Wakefield, dass das chinesische Immobilienmarkt noch ein enormes Potenzial zu erschließen habe. Aus makroökonomischer Perspektive gesehen, im Vergleich mit anderen Ländern, in den zehn größten Volkswirtschaften der Welt, mit Ausnahme von Entwicklungsländern wie China, Indien und Brasilien, bei denen der Anteil des Immobiliensektors am BIP weniger als 10 % beträgt, liegt dieser Anteil in anderen Regionen über 10 %. In den USA beträgt der Anteil des Immobiliensektors am BIP 12,2 %, in China 6,3 %. Dies zeigt, dass der direkte Beitrag des chinesischen Immobiliensektors zur Wirtschaft nicht zu hoch ist, sondern im internationalen Vergleich eher auf einem unterdurchschnittlichen Niveau liegt. In Bezug auf die zukünftige Richtung des Marktes bedeutet die Erweiterung des Pilotbereichs der öffentlichen REITs für Infrastruktur auf Bürogebäude und Hotels, dass der Prozess der Finanzialisierung von Immobilien in China in eine neue Phase eintritt. Dieser bedeutende politische Durchbruch bietet nicht nur einen standardisierten und marktwirtschaftlichen Ausstiegskanal für die Liquidierung von Bestandsimmobilien, erweitert auch die Allokationsmöglichkeiten für institutionelle Anleger, indem es ihnen eine größere Tiefe und Vielfalt bietet, und gibt dem Wiederaufbau des Wertes und der Verbesserung des Betriebs von Büro- und Hotelmärkten einen starken Schub.
Nach den Statistiken von Cushman & Wakefield, aus der Zusammensetzung der Bruttowertschöpfung des Immobiliensektors in China und den USA gesehen, beläuft sich die Bruttowertschöpfung des Immobiliensektors in den USA auf 3,5 Billionen US-Dollar, wobei der Anteil der Immobilienvermietung etwa 77 % beträgt. Der Marktvolumen der Provisionen aus der Wohnungs- und Gewerbervermietung beläuft sich auf 30 Milliarden US-Dollar, und die gewerblichen Provisionen betragen etwa 4,8 Milliarden US-Dollar. In China beträgt die Bruttowertschöpfung des Immobiliensektors 1,2 Billionen US-Dollar, wobei der Anteil der Immobilienentwicklung und -vermarktung über 50 % beträgt, der Anteil der Immobilienverwaltung 15 %, der Eigenwohnungen 29 % und der Immobilienmakler 6 %. Vor diesem Hintergrund wandelt sich der Markt von einem Modell, das sich ausschließlich auf die Entwicklung und Vermarktung stützt, beschleunigt in einen Wettbewerb um die Fähigkeiten im gesamten Lebenszyklus von "Investition, Finanzierung, Verwaltung und Ausstieg". Der chinesische Immobilienmarkt hat noch ein sehr großes Entwicklungspotenzial.
Politisch gesehen veröffentlichte die China Securities Regulatory Commission am 31. Dezember 2025 die "Ankündigung über die Einführung eines Pilotprogramms für kommerzielle Immobilieninvestmenttrusts", wodurch Bürogebäude, Hotels und andere kommerzielle Immobilien offiziell in den Pilotbereich der öffentlichen REITs aufgenommen wurden. Die begleitende Anweisung, die gleichzeitig herausgegeben wurde, machte deutlich, dass der REITs-Markt erweitert und ausgebaut werden soll, ein "1+3+N"-Regelungssystem aufgebaut werden soll, um die Prüfungseffizienz erheblich zu verbessern. Die Zeit von der Annahme bis zur ersten Rückmeldung wurde von 30 Werktagen auf 20 Werktage verkürzt. Die Shanghai Börse hat gleichzeitig ihre Geschäftsregeln überarbeitet, um die Normen für den gesamten Prozess der Prüfung, des Emissions- und Handels von kommerziellen Immobilien-REITs zu verbessern, und den Mechanismus für die Kapitalerhöhung weiter zu optimieren. Die Zeitspanne zwischen zwei Kapitalerhöhungen wurde auf sechs Monate verkürzt. Eine Reihe von politischen Maßnahmen bieten einen standardisierten und marktwirtschaftlichen Ausstiegskanal für die Liquidierung von Bestandsimmobilien und erweitern auch die Allokationsmöglichkeiten für institutionelle Anleger, indem es ihnen eine größere Tiefe und Vielfalt bietet.
Aus der Sicht der Marktemissionen hat der chinesische Markt für öffentliche REITs die Phase der massenhaften Entwicklung erreicht. Bis Ende 2025 betrug die Gesamtanzahl der emittierten Produkte auf dem inländischen Markt für öffentliche REITs 79, und das Gesamtemissionsvolumen (einschließlich Kapitalerhöhungen) hat die Marke von 210 Milliarden Yuan überschritten. Im Jahr 2025 wurden 20 neue Produkte emittiert und 5 Kapitalerhöhungen vorgenommen, zusammenfassend wurden 47,335 Milliarden Yuan gesammelt. Der Marktvolumen liegt weiterhin an erster Stelle in Asien und an zweiter Stelle weltweit. Bemerkenswert ist, dass die kommerziellen REITs hervorragende Ergebnisse erzielt haben. Der Huaxia Zhonghai Commercial REIT hat einen Rekord der 320-fachen Überabonnement erreicht, was die Akzeptanz des Marktes für kommerzielle Immobilien-REITs widerspiegelt. Anfang 2026 hat der Sekundärmarkt für öffentliche REITs sogar einen "Vier-Tage-Strich" als gute Eröffnung erlebt. Die Branchen wie Datencentren und Gewerbegebiete haben die Gewinne angeführt. Der CSI REITs-Index ist im Vergleich zum Vorherigen Monat um 1,86 % gestiegen, und die Marktaktivität hat sich kontinuierlich verbessert.
Cushman & Wakefield hat die sechste Ausgabe des "Berichts über die Kapitalisierungsraten von Immobilien im Rahmen des chinesischen REITs-Index" veröffentlicht. Zhang Kailing, stellvertretender Direktor der Peking-Bewertungs- und Beratungsabteilung von Cushman & Wakefield und Leiterin des REITs-Forschungszentrums, sagte, dass die Kapitalisierungsrate, als zentraler Preisanker für Immobilien, direkt das Vertrauen der Branche und die Investitionslogik widerspiegele. Mit der offiziellen Erweiterung der öffentlichen REITs auf die Büro- und Hotelbranche werde dieser Bericht durch die Verfolgung der Veränderungen der Kapitalisierungsraten der Kernbranchen die Entwicklungsrichtung für die Branche festlegen, die Entdeckung des Wertes von kommerziellen Immobilien unterstützen und das mehrschichtige Wertesystem des REITs-Marktes weiter verbessern.
Was die Marktentwicklung in 2026 betrifft, so sagte Wei Dong, der leitende politische Analyst für die Nordregion von Cushman & Wakefield und Leiter der Nordregionen-Forschungsabteilung, dass 2026 als das erste Jahr des "15. Fünfjahresplans" die stabile Entwicklung als Haupttonleiter habe. Die "transzyklische Regulierung", die auf der Wirtschaftsarbeitskonferenz des Politbüros der Zentralen Partei kommissioniert wurde, werde sowohl die Lösung aktueller Probleme als auch die Planung für die langfristige Entwicklung berücksichtigen. Die Stärkung der inneren Nachfrage und die Ankurbelung des Konsums bleiben die Schlüsselgrößen für das Wachstum der Wirtschaft.
Was den Markt in Peking betrifft, betonte Deng Shanshan, Leiterin der Nordregionen-Projekt- und Unternehmensdienstleistungsabteilung von Cushman & Wakefield, nach einer Rückschau auf die Leistung des Pekinger Büroimmobilienmarktes im Jahr 2025, dass der Markt in 2026 immer noch mit mehreren Herausforderungen konfrontiert sei. Die Verbesserung der Kernkompetenz und das Durchbrechen der Marktbarrieren seien wichtige Themen, denen die Eigentümer sich stellen müssen. Meng Yi, Leiterin der Nordregionen-Handelsabteilung, schlug von der Perspektive des "Langzeitdenkens" einen innovativen Weg für die kommerzielle Geschäftstätigkeit vor. Sie berichtete, dass im Jahr 2025 1,1 Millionen Quadratmeter neues erstklassiges Gewerbeflächen in Peking hinzugekommen seien, die Sanierung und Modernisierung alter Projekte bemerkenswerte Ergebnisse gezeigt hätten. Der Markt zeige drei Merkmale: die Transformation der Handelsräume in "Stadtparlors", die Matrixbildung des IP-Managements und die Langfristigkeit des Kapitalkonzepts. In Zukunft werde die kulturelle Belebnung des Handels und die Innovierung der Szenarien der Schlüssel für das widerstandsfähige Wachstum des Handelsmarktes sein.