Wie weit ist Vanke noch von der Schuldumstrukturierung entfernt?

Wenn Vanke in Schwierigkeiten gerät, wird dies erneut ein markantes Ereignis sein, das das Unternehmensglaubwürden der gesamten Immobilienbranche senkt. Dies ist für die meisten Immobilienfachleute ein Szenario, das sie nicht sehen möchten.

Aber Vanke steht tatsächlich am Rande einer Schuldenerneuerung.

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In dieser Woche kursiert in der Branche eine Nachricht: „Die zentrale Regierung hat der Shenzhen - Regierung erste Anweisungen erteilt, die Schulden von Vanke auf eine ‚marktorientierte‘ Weise zu behandeln.“

Diese Nachricht kann derzeit noch nicht auf ihre Richtigkeit überprüft werden, hat aber starke Schwankungen der Vanke - Anleihen auf dem Markt ausgelöst. Mehrere Anleihen wie „22 Vanke 02“, „21 Vanke 04“, „23 Vanke 01“ und „21 Vanke 06“ wurden vorübergehend von der Notierung genommen, weil ihre Kurse stark gefallen sind.

Quelle: Eastmoney.com

Und kurz nachdem diese Nachricht kursierte, hat Vanke auf der Shanghai Clearing House eine Ankündigung veröffentlicht, in der es heißt, dass eine Gläubigerversammlung zur Diskussion über die Laufzeitverlängerung der „22 Vanke MTN004“ abgehalten werden soll, und die erste Laufzeitverlängerung einer 2 - Milliarden - Yuan - Anleihe wird eingeleitet.

Derzeit hat Vanke noch nicht die Schuldensumme, die von der Laufzeitverlängerung betroffen ist, veröffentlicht, und es ist noch kein umfassender Schuldenerneuerungsprozess begonnen. Aber der Markt befürchtet bereits, dass diese Laufzeitverlängerung nur der Anfang ist und dass tatsächlich die ‚marktorientierte‘ Prinzipien bei der Behandlung befolgt werden werden.

Die Laufzeitverlängerung von Anleihen entspricht einer „ähnlichen Restrukturierung“. Wenn man sich die Schuldenerneuerungswege von großen Immobilienunternehmen, die bereits in Schwierigkeiten geraten sind, anschaut, ist das Ende der Laufzeitverlängerung die Schuldenerneuerung.

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Davor hat sich die Haltung des Großaktionärs Shenzhen Metro auch subtil verändert.

Am Abend des 2. November hat Vanke eine Ankündigung namens „Ankündigung über die Bereitstellung eines Aktionärskredits durch Shenzhen Metro Group an das Unternehmen und die Gewährung einer Garantie durch das Unternehmen sowie über die täglichen verbundenen Geschäfte“ veröffentlicht.

In der Ankündigung heißt es: „China Vanke Co., Ltd. hat am 2. November 2025 mit seinem größten Aktionär, der Shenzhen Metro Group Co., Ltd., ein Rahmenabkommen über den Aktionärskredit und die Vermögensgarantie unterzeichnet.“ Der Kern dieses Abkommens besteht aus zwei Punkten:

Erstens wird das maximale Kreditlimit festgelegt, das Vanke vom Großaktionär Shenzhen Metro Group aufnehmen kann, sowie die Regeln für die Kreditaufnahme und - rückzahlung. Zweitens werden die Anforderungen an die Pfand - und Sicherheitsgarantien für Vankes Kredite erhöht.

Das heißt, die Shenzhen Metro Group bietet Vanke nicht mehr „unbegrenzte Munition“. Ab jetzt wird alles nach Vorschrift abgewickelt. Dies ist eine sehr deutliche und große Veränderung.

Quelle: „Rahmenabkommen über den Aktionärskredit und die Vermögensgarantie“

Quelle: „Rahmenabkommen über den Aktionärskredit und die Vermögensgarantie“

Davor hat die Shenzhen Metro Group bereits einen Kredit von ungefähr 20 Milliarden Yuan an Vanke gewährt. Darüber hinaus hat die Shenzhen Metro Group mit ihrem eigenen Ruf als Bürgschaft geholfen, dass Vanke Kredite von Banken und anderen Kanälen erhalten kann.

Bei der ersten außerordentlichen Hauptversammlung der Aktionäre von Vanke am 20. November wurde gefragt: Woher stammen die Hunderten von Milliarden Yuan, die die Shenzhen Metro an Vanke geliehen hat? Von Banken und anderen Institutionen oder von der Staatsvermögenverwaltung von Shenzhen?

Der leitende Vizepräsident und Finanzverantwortliche der Vanke Group hat erklärt, dass ein Teil des Kapitals der Shenzhen Metro von Banken stammt und ein anderer Teil von der Staatsvermögenverwaltung.

Bisher hat der Markt immer bezweifelt, dass die Investition in Vanke und die unbegrenzte Unterstützung für Vanke die Shenzhen Metro Group belastet haben. Jetzt gibt es eine Antwort: Nicht alles Geld, das die Shenzhen Metro an Vanke geliehen hat, stammt aus ihrem eigenen Vermögen. Ein beträchtlicher Teil wird von der Staatsvermögenverwaltung in die Shenzhen Metro investiert, und die Shenzhen Metro nimmt Kredite von Banken auf und leiht sie dann an Vanke weiter.

Darum kann die Shenzhen Metro Group auch nicht „unbegrenzte Munition“ anbieten. Sobald Banken oder andere Institutionen höhere Pfand - und Sicherheitsbedingungen für die Kredite an die Shenzhen Metro Group stellen, muss die Shenzhen Metro Group, angesichts ihrer begrenzten verfügbaren Liquidität, auch entsprechende Anforderungen an Vanke stellen.

Risikoisolierung ist ein Grundprinzip des modernen Unternehmenssystems und auch die untere Schwelle, die die Shenzhen Metro Group berücksichtigen muss. Selbst wenn sie sich auf die Staatsvermögenverwaltung stützt, kann sie nicht unbegrenzt außermittlere Risiken übernehmen. Die Erhöhung der Pfand - und Sicherheitsanforderungen ist ein eindeutiges Signal für den Start des Risikoisolierungsmechanismus.

Jetzt bleibt noch eine letzte Frage: Vankes Rückzahlungsfähigkeit?

Nach den im August von Vanke veröffentlichten Daten hat Vanke im ersten Halbjahr 2025 einen Umsatz von 69,11 Milliarden Yuan erzielt, und die Rückzahlungsquote lag über 100 %. Der Vertragsbetrag für Großgeschäfte belief sich auf 6,43 Milliarden Yuan, und die insgesamt zurückgewonnenen Gelder aus der Aktivierung von Vermögenswerten beliefen sich auf 5,75 Milliarden Yuan.

Verglichen mit den Daten von 2024: Im ganzen Jahr 2024 wurde ein Umsatz von 246 Milliarden Yuan erzielt, die Rückzahlungsquote lag über 100 %. Der Vertragsbetrag für Großgeschäfte belief sich auf 25,9 Milliarden Yuan, und die zurückgewonnenen Gelder aus der Aktivierung von Vermögenswerten beliefen sich auf 10,4 Milliarden Yuan.

Der Umsatz im ersten Halbjahr 2025 betrug im Vergleich zum ganzen Jahr 2024 etwa 28 %. Der Vertragsbetrag für Großgeschäfte im ersten Halbjahr lag bei etwa 24,8 % des Jahresbetrags 2024, und die zurückgewonnenen Gelder aus der Aktivierung von Vermögenswerten im ersten Halbjahr betrugen etwa 55,3 % des Jahresbetrags 2024.

Das bedeutet, dass Vankes Eigenfinanzierungsfähigkeit weiter sinkt.

Am Ende des dritten Quartals 2025 belief sich die Gesamtverschuldung von Vanke mit Zinsen auf 362,93 Milliarden Yuan, was im Vergleich zum Vorjahr nicht gesunken ist.

Deshalb braucht Vanke mehr externe Finanzierungen, um den Schuldendruck zu verzögern.

Im ersten Halbjahr dieses Jahres belief sich die neue Finanzierung und Refinanzierung von Vanke im konsolidierten Abschluss auf 24,9 Milliarden Yuan, während dieser Wert im ganzen Jahr 2024 94,8 Milliarden Yuan betrug.

Das zeigt, dass auch Vankes Fähigkeit, Kapital aufzunehmen, sinkt, weshalb der Großaktionär Shenzhen Metro Group selbst in das Spiel eingreifen musste.

Von Ende letzten Jahres bis Ende Juni dieses Jahres hat die Shenzhen Metro Group insgesamt fast 24 Milliarden Yuan an Vanke als Aktionärskredit gewährt. Zusammen mit Vankes eigenen 24,9 Milliarden Yuan an Finanzierungen und Refinanzierungen belief sich die Summe auf etwa 48,9 Milliarden Yuan, was den Finanzierungsdruck von Vanke erfolgreich gelindert hat.

Wenn die Shenzhen Metro Group die „Stillzeit“ einleitet, ist Vanke bereits in großer Gefahr.

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Obwohl Vanke bereits mit der Laufzeitverlängerung der „22 Vanke MTN004“ begonnen hat, bleibt noch eine letzte Verteidigungslinie bis zur echten umfassenden Schuldenerneuerung.

Wahrscheinlich wird Vanke zunächst eine lokale Schuldenerneuerung durchführen. Es wird zunächst die Laufzeit von Anleihen und nicht - standardisierten Schulden mit hohem Fälligkeitsdruck verlängern und die Zinsen senken. Gleichzeitig wird es weiterhin versuchen, Teile seines Vermögens zu verkaufen, um die Zeit so lange wie möglich hinauszuzögern.

Zurzeit hat Vanke noch einige wichtige Karten in der Hand: Aktien von Wumuyun, GLP und Huishang Bank. Dabei sind die Aktien von Wumuyun nicht zum Verkauf.

Außerdem kann Vanke durch die Asset - Securitization einiger Vermögenswerte einen gewissen Cashflow generieren. Der Nachteil dieser Methode in der gegenwärtigen Phase ist jedoch, dass die Verwertung zu langsam ist, und Vanke hat möglicherweise nicht so viel Zeit zu warten.

Früher haben Immobilienunternehmen verzweifelt gegen die Zeit gerannt und das „Dreifach - Hoch“ - Modell etabliert, was eine Bombe für die Branchenentwicklung gelegt hat. Jetzt rennen die Immobilienunternehmen immer noch verzweifelt gegen die Zeit, diesmal um zu „überleben“.

Egal wie das Ergebnis ausfällt, egal ob es vor zehn Jahren der Aufstieg oder jetzt der Abstieg war, haben sie alle sehr hart gerannt.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat - Official Account „Zukunft wohnbar“. Autor: Xiaowu jian Dawu. Veröffentlicht von 36Kr mit Genehmigung.