Das Vermögen der Gläubiger von New World Development wird schrumpfen.

Am 3. November kündigte New World Development, eine Gesellschaft der Familie Cheng Yu-tung aus Hongkong, die Emission von neuen Schulden im Wert von 1,9 Milliarden US-Dollar an. Davon sind 1,6 Milliarden US-Dollar Perpetual Bonds und 300 Millionen US-Dollar sind Anleihen, die 2031 fällig werden. Die Zinsen für die beiden Kredite betragen 9% bzw. 7%, was weit über den gegenwärtigen Marktzinssätzen liegt und auch höher ist als die durchschnittliche Finanzierungszinssatz von 4,8% im Geschäftsjahr 2025 von New World Development. 

Umgerechnet in chinesische Renminbi beläuft sich die Gesamtmenge der beiden Kredite auf über 13,5 Milliarden Yuan. Der Teil der Perpetual Bonds beträgt etwa 11,4 Milliarden Yuan. Die Zinsen allein belaufen sich auf 1,026 Milliarden Yuan pro Jahr, was etwa 1,12 Milliarden Hongkong-Dollar entspricht.

Nach den neuesten Daten für das Geschäftsjahr 2025 (vom 1. Juli 2024 bis zum 30. Juni 2025) von New World Development betrug das Kernbetriebsergebnis etwa 6 Milliarden Hongkong-Dollar. Nach Abzug anderer Kosten war das Ergebnis für die Aktionäre jedoch ein Verlust von 16,3 Milliarden Hongkong-Dollar. Es wird erwartet, dass diese Perpetual Bonds die Situation des seit 2024 in Verlusten befindlichen Unternehmens noch verschlechtern werden. 

Bildquelle: Unternehmensbilanz

Der Grund für diese "Gifttroßnerei" ist, dass New World Development keine andere Wahl hat. Der Druck der kurzfristigen Schulden ist enorm, und die verfügbaren liquiden Mittel reichen nicht aus, um die kurzfristigen Schulden zu decken. Daher muss das Unternehmen neue Schulden aufnehmen, um die alten zu begleichen und die Liquidität aufrechtzuerhalten. 

New World Development hat auch offiziell erklärt: "In einer unsicheren Marktumgebung wird die Cashflow-Situation als oberste Priorität angesehen." 

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Vor der Emission dieser neuen Perpetual Bonds gab es ein "Kleinkriminalität". Mitte Oktober hatte der Markt bereits Gerüchte über die bevorstehende Emission von Perpetual Bonds von New World Development verbreitet. Am 21. Oktober wies New World Development diese Gerüchte dringend zurück: "Das Unternehmen führt derzeit keine Schuldenmanagementprojekte für seine Perpetual Bonds und andere Schuldverschreibungen durch und hat auch keine Vorschläge für eine Eigenkapitalfinanzierung erhalten." 

Aber was kommen soll, kommt auch.

Zur gleichen Zeit neemt New World Development neue Schulden auf und bereinigt alte Schulden. Die "alten Gläubiger" erhalten eine "50%-Rabatt-Coupon" für die Erneuerung ihrer Anlagen.

 01 Einsatz einer umfassenden Schuldenumstrukturierung

Aus den neuesten Finanzdaten geht hervor, dass sich die Betriebslage von New World Development verbessert hat. Der Cashflow aus operativen Aktivitäten ist wieder positiv, und das Unternehmen hat im Geschäftsjahr 2025 erfolgreich das Verkaufsziel von 26 Milliarden Hongkong-Dollar erreicht. Der Hongkonger Markt und der chinesische Festlandmarkt haben jeweils 11 Milliarden Hongkong-Dollar und 14 Milliarden chinesische Renminbi an Verkaufserlösen beigetragen. 

Das Problem der knappen kurzfristigen Liquidität von New World Development ist jedoch noch nicht vollständig gelöst. Die Cashflow-Situation zeichnet sich durch "langfristige Verbesserung, aber kurzfristigen Druck" aus. Das Unternehmen muss daher ständig neue Schulden aufnehmen, um die Fälligkeit seiner Schulden hinauszuschieben. 

Ende des vergangenen Jahres waren die kurzfristigen Schulden von New World Development bereits in einer prekären Lage. Die Schulden, die innerhalb von zwei Jahren fällig werden, beliefen sich auf 73,8 Milliarden Hongkong-Dollar, und die kurzfristigen Schulden, die innerhalb von einem Jahr fällig werden, betrugen sogar 32,6 Milliarden Hongkong-Dollar. Der Deckungsgrad der kurzfristigen Schulden lag unter 0,7, was auf einen deutlichen Kapitaldefizit hinweist. 

Um dieses Problem zu lösen, ersetzt New World Development ständig kurzfristige Schulden, die bald fällig werden, durch neue Schulden. Im ersten Halbjahr hat New World Development eine Refinanzierung im Wert von insgesamt 88,2 Milliarden Hongkong-Dollar mit einer Bankgruppe abgeschlossen. Anschließend hat das Unternehmen am 25. September 2025 ein Finanzierungsabkommen unterzeichnet und ein anfängliches Kreditlimit von maximal 3,95 Milliarden Hongkong-Dollar erhalten. Dieses Limit wird durch eine Pufferhypothek auf der Victoria Dock gesichert. 

Durch die beiden umfassenden Refinanzierungen hat sich die Gesamtmenge der Schulden, die innerhalb von zwei Jahren fällig werden, auf 44,8 Milliarden Hongkong-Dollar reduziert. Davon betragen die kurzfristigen Schulden etwa 6,6 Milliarden Hongkong-Dollar. Obwohl die Gesamtmenge der Schulden nur um etwa 5,7 Milliarden Hongkong-Dollar gesunken ist, hat sich der kurzfristige Druck entspannt.

Perpetual Bonds sind ein weiteres Finanzierungsmittel, auf das New World Development stark angewiesen ist. Aus der Schuldenstruktur geht hervor, dass der bestehende Bestand von 3,4 Milliarden US-Dollar Perpetual Bonds mehr als 18% des Gesamtkredits von New World Development ausmacht. Darüber hinaus besteht ein erhebliches Risiko der Zinsanpassung. Ein Perpetual Bond mit einer Zinssatz von 6,15% hat die Zinsanpassung ausgelöst, da er nicht vor dem 16. Mai 2025 zurückgekauft wurde. Angesichts der ungefähren Rendite von 3,9% der US-amerikanischen 3-Jahres-Anleihen und unter Berücksichtigung der anfänglichen Zinsdifferenz und einer Zinserhöhung von 3% steigt die Jahreszinsrate auf über 10,1%. Dies führt zu zusätzlichen Zinskosten von 10,6 Millionen US-Dollar pro Jahr (etwa 82,41 Millionen Hongkong-Dollar), was 3% des EBIT aus Mieten im Geschäftsjahr 2025 entspricht. 

Die Emission neuer Perpetual Bonds durch New World Development wird die tatsächlichen Zinskosten weiter erhöhen. 

Es ist wichtig zu beachten, dass die "Schuldennatur" von Perpetual Bonds in einer schwierigen Situation deutlich verstärkt wird. Obwohl Perpetual Bonds in der Buchführung als Eigenkapital eingestuft werden können, ist die Zinszahlungsverpflichtung aus den Vertragsklauseln her gesehen strikt, und eine Verzögerung der Zinszahlung führt zu einer Akkumulation der Zahlungsverpflichtungen. 

Eine Analyse von Morgan Stanley zeigt, dass die Akkumulation der Zinsen von Perpetual Bonds die Schuldenlast des Unternehmens langfristig erhöhen wird. Die Global Research von HSBC geht sogar davon aus, dass der finanzielle Druck dazu führen könnte, dass das Unternehmen im Geschäftsjahr 2025 die Dividendenausschüttung an die Aktionäre einstellt, was die Vertrauen der Aktionäre weiter schwächen würde. 

Darüber hinaus hat das Unternehmen zwar die Refinanzierung seiner Bankkredite im Wert von 88,2 Milliarden Hongkong-Dollar zugesichert bekommen, aber das auf Sicherheiten basierende Finanzierungsmodell hat die finanzielle Flexibilität eingeschränkt. Die Hypothekierung des Loans für die Victoria Harbour Cultural Hub bedeutet, dass die Sicherheitsfähigkeit der Kernvermögen bereits voll ausgeschöpft ist, und die Möglichkeit für weitere Finanzierungen ist begrenzt. 

In dieser Situation ist die Emission von Perpetual Bonds mit hoher Zinsrate zwar eine "Gifttroßnerei", aber es ist auch die einzige Finanzierungsoption, die das Unternehmen derzeit hat. Dies ist das "Lebensrettungsgeld" für die Gegenwart. 

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Zur gleichen Zeit hat New World Development seinen ersten Schritt zur "Bereinigung von Schulden" unternommen: Es hat die Gläubiger mehrerer bestehender Perpetual Bonds (insgesamt etwa 4,7 Milliarden US-Dollar Kapital) mit den Wertpapierkennungen 40504, 5312, 40262, 40711 und bestehender Anleihen (insgesamt etwa 2,84 Milliarden US-Dollar Kapital) mit den Wertpapierkennungen 5321, 5149, 5418, 40223 zu einer Umstrukturierung eingeladen und vorgeschlagen, die alten Schulden gegen neue Schulden auszutauschen, wobei der Austauschverhältnis "ermäßigt" wird. 

Wer bis 17:00 Uhr Ortszeit in New York am 17. November 2025 einen Austauschantrag stellt, erhält ein günstigeres Austauschverhältnis (z. B. können einige Perpetual Bonds mit einem Nennwert von 1.000 US-Dollar gegen 500 US-Dollar neue Perpetual Bonds + 20 US-Dollar Bargeld eingetauscht werden). Wer bis 23:59 Uhr Ortszeit in New York am 2. Dezember 2025 einen Antrag stellt, erhält ein etwas weniger günstiges Austauschverhältnis (z. B. können einige Perpetual Bonds mit einem Nennwert von 1.000 US-Dollar gegen 470 US-Dollar neue Perpetual Bonds eingetauscht werden). 

Das entspricht einer "50%-Rabatt" für die "alten Gläubiger" bei der Rücknahme ihrer alten Schulden, aber es wird eine höhere Zinsrate angeboten (die Zinsrate für die neuen Perpetual Bonds beträgt 9%, für die Anleihen 7%. Die Zinsraten der alten Perpetual Bonds liegen zwischen 4,124% und 6,25%. Mit Ausnahme einer Anleihe im Wert von 400 Millionen US-Dollar mit einer Zinsrate von 8,625% liegen die Zinsraten der anderen Anleihen zwischen 3,75% und 5,875%). 

Jetzt bleibt es den "alten Gläubigern" überlassen, welche Entscheidung sie treffen möchten.

 02  Kerngewinnung stabilisiert, aber Vermögensabschreibungen belasten deutlich

Das Risiko eines kurzfristigen Zahlungsausfalls ist beseitigt. Die Leitung von New World Development kann sich nun ganz auf die Betriebstätigkeiten konzentrieren, da die Geschäftsergebnisse die Grundlage für die Rückzahlung der Schulden bilden. 

Nach den Bilanzdaten zeigt sich bei New World Development ein differenziertes Bild: "Der Kernbetriebserfolg ist stabil, aber das Nettoergebnis unter Druck". Im Geschäftsjahr 2025 betrug das Kernbetriebsergebnis des Unternehmens 6 Milliarden Hongkong-Dollar, was auf die Widerstandsfähigkeit des Kerngeschäfts hinweist. Dies liegt einerseits an den stabilen Einnahmen aus der Investmentimmobilienbranche und andererseits an dem starken Wachstum der Immobilienverkäufe und den erfolgreichen Kostenkontrollen. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Kapitalausgaben und die Betriebskosten um 15% bzw. 16% gesunken. Zusammen mit der Senkung der Finanzierungskosten aufgrund der Zinssenkungen in den USA und Hongkong hat dies den Kerngewinn weiter erhöht. 

Darüber hinaus hat Huang Shaomei, Exekutivdirektorin und Verwaltungsdirektorin von New World Development Co., Ltd., nach der erfolgreichen Refinanzierung mit Druck ständig daran gearbeitet, das Betriebs- und Managementssystem von New World Development und seiner Tochtergesellschaft New World China (das Hauptunternehmen für die Geschäfte auf dem chinesischen Festland) zu verbinden. Das Leitprinzip ist "Einnahmen steigern und Ausgaben senken", um die Margen zu erhöhen. (Bericht der Securities Daily) 

Durch die Zusammenarbeit bei der Entwicklung, die Strategie zur Landreserve und die Entscheidung, die Zinszahlungen für die Perpetual Bonds zu verzögern, sind die Kapitalausgaben im Geschäftsjahr 2025 deutlich gesunken. Die Verwaltungsausgaben sind durch Maßnahmen wie die Umstrukturierung der Geschäftsabteilungen um 16% gesunken. 

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Aber die Vermögensabschreibungen sind der Hauptfaktor, der das Nettoergebnis belastet. Im Geschäftsjahr 2025 betrug der Verlust für die Aktionäre aus den fortlaufenden Geschäften etwa 16,3 Milliarden Hongkong-Dollar, was im Vergleich zum Vorjahr um etwa 38% zugenommen hat. Der Hauptgrund ist die Abnahme des Marktwerts der Investmentimmobilien und der Entwicklungseigentums, was zu einer erheblichen Zunahme der Vermögensabschreibungen geführt hat. Insbesondere bei den Entwicklungseigentums wurden einmalige Abschreibungen in Höhe von 8,5 Milliarden Hongkong-Dollar vorgenommen, was etwa die Hälfte des Jahresverlusts ausmacht. 

Darüber hinaus hat die Abnahme der einmaligen Einnahmen den Gewinnungsdruck weiter erhöht. Im Mittelpunkt des Geschäftsjahres 2025 fehlten die einmaligen Einnahmen von 1,951 Milliarden Hongkong-Dollar aus der Rücknahme von Anleihen mit festem Zinssatz und der Umverlegung von Investmentimmobilien, was den Verlust noch vergrößert hat. 

Obwohl es auch Faktoren aus der makroökonomischen Umgebung gibt, hat die Schwankung der Unternehmensleistung direkt das Vertrauen der Investoren beeinträchtigt. Die Verzögerung der Dividendenausschüttung für die Perpetual Bonds hat wiederum eine "Doppelkatastrophe" für die Aktien und die Anleihen verursacht, was die Unternehmensbewertung von New World Development unter Druck setzt. Dies führt zu einem potenziellen Zyklus von "Leistungsdruck - Erhöhung der Finanzierungskosten - weiterer Leistungsdruck", was auch der Hauptgrund ist, warum die Global Research von HSBC ihre "Sell"-Bewertung