14 Jahre lang hat es sich natürlich entwickelt und zweimal die Grundlogik der Mietbranche verändert.

Im Sommer 2011 flogen eine Gruppe chinesischer Unternehmer nach Japan und in die Vereinigten Staaten.

Sie kamen aus der Immobilienbranche, die gerade einen Rekordumsatz erzielt hatte. Diesmal richteten sie ihren Blick auf die früher gegründeten und größeren Märkte in Japan und den USA, um von etablierten lokalen Markenunternehmen zu lernen und bewährte Wege auf dem ausgereiften Markt zu erlernen.

Zu diesen Menschen gehörte auch Xiong Lin, der gerade neue Geschäfte bei Lianjia vorbereitete.

Vor 2011 befand sich der Wohnmietmarkt noch in der C2C-Phase: Makler waren nur für die Vermittlung von Verträgen zuständig, und Vermieter wollten ihre Wohnungen nur als Ganzes vermieten. Xiong Lin plante, sich auf den Mietmarkt zu konzentrieren und die verstreuten privaten Mietwohnungen "produktisieren". Er gründete ein Team und eine Organisation, um von privaten Vermietern Wohnungen zu bekommen, sie dann produktmäßig zu verbessern, Dienstleistungen anzubieten und das C2C-Modell in ein C2B2C-Modell umzuwandeln, um den damals noch grauen Markt transparenter zu machen.

Seine amerikanischen Kollegen sagten ihm: "Ihr Modell kann nicht funktionieren." Die Kosten für Personal, Wartung und Verwaltung würden bei der Vermietung von Tausenden von Wohnungen von zehntausenden privaten Eigentümern in Tausenden von Wohnsiedlungen extrem hoch sein, da die Wohnungen und Mieter verstreut seien.

"Sie kennen diesen Markt und unser Team vielleicht nicht gut genug." Xiong Lin und das Gründerteam beschlossen, an ihrer Einschätzung festzuhalten.

Damals war der Wohnmietmarkt auf beiden Seiten des Angebots und der Nachfrage in der Phase der schnellsten "Zuwachsausweitung" aller Zeiten. Xiong Lin beurteilte, dass dieser hochaktive Markt mit großem Wachstumspotenzial "von den meisten kommerziellen Institutionen nicht als ein eigenständiges Geschäftsmodell oder als ein lohnendes Geschäftsfeld erkannt wurde. Die Leute befanden sich immer noch in der klassischen Logik der Immobilienentwicklung."

Einige Monate nach seiner Rückkehr aus den USA startete die Plattform offiziell mit der ersten Gruppe von angebotenen Wohnungen und entschied sich für den Markennamen: Ziroom. Damit begann eine neue Ära in der chinesischen Langzeitmietbranche.

Ziroom konzentrierte seine Kernaktivitäten auf drei Aspekte:

Erstens bei den Produkten: Die ursprünglich verstreuten und als Ganzes vermieteten Wohnungen wurden in Einzelzimmern oder kleineren Einheiten angeboten. Gleichzeitig wurden die Wohnungen einheitlich renoviert und mit Möbeln und Haushaltsgeräten ausgestattet, um den Bedürfnissen von Alleinlebenden, Paaren und kleinen Familien besser gerecht zu werden und die Effizienz der Wohnraumnutzung erheblich zu verbessern.

Zweitens bei den Dienstleistungen: Es wurden Reinigungs- und Reparaturdienstleistungen während der Mietzeit angeboten, um die Mietqualität kontrollierbar und stabil zu machen und das "Mieten einer guten Wohnung" von einem Zufallsereignis zu einem vorhersehbaren Ergebnis zu machen.

Drittens bei der Technologie: Einerseits wurden die Informationen über die angebotenen Wohnungen vollständig online gestellt, um das Erlebnis und die Effizienz beim Wohnungssuchen zu verbessern. Andererseits wurden die Übereinstimmung von Angebot und Nachfrage durch Big Data und Algorithmen optimiert, um die Bedürfnisse der Mieter genau mit den Merkmalen der angebotenen Wohnungen abzustimmen. Gleichzeitig wurde die Technologie genutzt, um die Mietdienstleistungen von einer groben Betriebsweise hin zu einer präzisen Verwaltung zu entwickeln.

Vor der Gründung von Ziroom befand sich das "C2C"-Modell des traditionellen Mietmarktes lange Zeit in einem Zustand von "Zerstreutheit, Unordnung und Ineffizienz". Ziroom ließ die Branche den Wert erkennen, den die "B"-Seite in diesem Bereich spielen konnte. Seitdem hat die Wohnungsvermietung von einem traditionellen, ineffizienten und nicht standardisierten Modell zu einer neuen Phase der Skalierbarkeit und Professionalität übergegangen. In den chinesischen Metropolen und aufstrebenden Großstädten ist das Mieten einer Wohnung inzwischen so einfach wie das Online-Buchen eines Hotels. Die Wohnmietbranche hat erstmals ihre Grundlogik geändert.

Nachdem Ziroom die Grundlage für einen standardisierten Betrieb gelegt hatte und das Markenimage und das Geschäftsmodell bestätigt wurden, erlebte die Langzeitmietbranche ein rasantes Wachstum. Aber Ziroom stellte fest, dass es Zeit für Veränderungen war.

Im Jahr 2021 beschloss Xiong Lin, das seit 10 Jahren verwendete Modell aufzugeben und vollständig auf das "Gewinnsteigerungs-Mietmodell" umzustellen, um Ziroom in ein Vermögensverwaltungsunternehmen zu verwandeln.

"Theoretisch betrachten wir jeden Vermieter als den Besitzer eines Fünf-Sterne-Hotels oder eines Wirtschaftshotels. Wir helfen Ihnen, wie bei der Verwaltung eines Hotels, zu planen, wie Ihre Wohnung in den nächsten zehn Jahren vermietet werden sollte." sagte Xiong Lin. Dies war eine Veränderung der Grundlogik.

Die Außenwelt war skeptisch und sagte Ziroom erneut, wie es bei der Gründung 2011 der Fall war, dass es "nicht funktionieren würde". Im ersten Monat nach der Umstellung fiel die monatliche Anzahl der übernommenen Wohnungen von durchschnittlich 5.000 auf nur 213.

Aber der Markt bestätigte bald die Einschätzung von Xiong Lin. Nach 2021 ging der Mietmarkt rapide zurück, und viele Mietunternehmen konnten den Druck nicht aushalten und gingen unter. Ziroom hingegen überlebte gesund, da es die Modellumstellung bereits abgeschlossen hatte. Derzeit sind bereits über 70 % der von Ziroom verwalteten Wohnungen auf das Gewinnsteigerungs-Mietmodell umgestellt.

Bisher haben Mietunternehmen, um höhere Renditen zu erzielen, ständig um Größe und Kapital gekämpft und so viele Mietressourcen in einer Region wie möglich kontrolliert, um die Preissetzungsmacht auf dem Markt zu erlangen. Vor vier Jahren leitete Ziroom jedoch den Wandel hin zur Erschließung des Betriebswerts ein und baute mit dem Gewinnsteigerungs-Mietmodell ein solides Geschäftsmodell auf, das zu einem neuen Maßstab für die gesunde Entwicklung des professionellen chinesischen Wohnmietmarktes wurde.

Xiong Lin ist der Meinung, dass alle Trends das Ergebnis ständiger Akkumulation sind und dass das Führen eines Unternehmens nicht auf Glück beruhen kann. "Das Wachstum eines Unternehmens lässt sich aus drei Dimensionen beurteilen: Erstens die Größe, zweitens die Qualität und drittens - obwohl dies von den meisten Menschen heute nicht gewürdigt wird, ich persönlich halte es jedoch für sehr wichtig - das Alter des Unternehmens."

Unternehmen haben auch ihre eigene Entwicklung und ihr eigenes Leben. Erfahrung, Fähigkeiten und Risiken sind das Ergebnis ständiger Akkumulation.

Am 13. Oktober führte Ziroom in einem historischen Hofhaus mit hundertjährigen Ginkgobaum einen Dialog mit den beiden Gründern von 36Kr. Sie erzählten von Zirooms Wachstum und Veränderungen in den letzten 14 Jahren.

Diese 14 Jahre fielen genau in die Zeit der Schwankungen auf dem chinesischen Immobilienmarkt. In dieser großen Geschichte war Ziroom als ein wichtiger Akteur in einem zentralen Bereich wie ein Baum, der mit seinen Jahresringen die Stürme und die Jahreszeiten aufzeichnet und daraus sein Wachstum und seine Widerstandsfähigkeit macht.

Im Folgenden finden Sie die transkribierte Unterhaltung zwischen Xiong Lin, Vorsitzender und CEO von Ziroom, und Feng Dagang, CEO von 36Kr (bearbeitet und gekürzt):

01

Vor 14 Jahren ungewöhnliche Dinge getan, Ziroom hat erstmals die Grundlogik des Mietmarktes verändert

Feng Dagang: Ist Ziroom der größte Vermieter in China?

Xiong Lin: Das sollte man nicht so sagen.

Feng Dagang: Was ist dann Ziroom?

Xiong Lin: Ein Technologieunternehmen, das hochwertige Wohnprodukte und -dienstleistungen anbietet.

Feng Dagang: Warum wird betont, dass es sich um ein Technologieunternehmen handelt?

Xiong Lin: Von Anfang an hat Ziroom daran gearbeitet, Produkte und Dienstleistungen anzubieten und die Menschen durch Technologie ein bequemeres Mietlebenserlebnis zu ermöglichen.

Feng Dagang: Vor 14 Jahren, als Sie die Marke gründeten, hatten Sie sicherlich eine Vorstellung davon, welche Art von Geschäft Sie betreiben und welches Geschäftsmodell Sie verfolgen wollten?

Xiong Lin: Herr Zuo und ich haben uns bei einem Beratungsprojekt kennengelernt. Wir haben sehr ähnliche Denkmuster und bereiten uns lange auf eine Sache vor. Zunächst haben wir uns in den USA und Japan umgesehen, um zu verstehen, wie die Unternehmen in dieser Branche aussehen und in welchem Stadium sie begannen. Andererseits haben wir uns auch unser eigenes Umfeld betrachtet. Aus der Perspektive eines Beratenden ist es leicht, solche Chancen zu erkennen.

Feng Dagang: Gab es vor der Gründung von Ziroom ähnliche Unternehmen, die ähnliche Dinge taten?

Xiong Lin: Nein.

Feng Dagang: Warum taten sie es nicht?

Xiong Lin: Im chinesischen Wohnungsmarkt wurde der Mietmarkt lange Zeit von den meisten kommerziellen Institutionen nicht als eigenständiges Geschäftsmodell betrachtet. Die Leute befanden sich immer noch in der klassischen Logik der Immobilienentwicklung. Wir haben jedoch die Zunahme der Bestandsimmobilien und der zweiten Hand-Wohnungen bemerkt. Viele Wohnungen wurden gebaut, die ursprünglich zum Verkauf bestimmt waren, aber es gab auch immer mehr, die vermietet wurden. Wir haben vorhergesagt, dass dieser Trend immer stärker werden würde.

Im chinesischen Mietmarkt gibt es zwei Arten von Angeboten: Einerseits gibt es die unzähligen Wohnsiedlungen, aus denen ein Teil der 350 Millionen Wohnungen zum Mieten angeboten wird. Andererseits gibt es auch Hotel-ähnliche und gewerbliche Modelle. Es gibt viel Angebot und auch viel Nachfrage, aber es besteht ein großer Mismatch zwischen ihnen.

02

Innerhalb von zehn Jahren das Mieten so einfach wie das Buchen eines Hotels gemacht

Feng Dagang: Wie haben Sie die verstreuten Wohnungen in verschiedenen Wohnsiedlungen betrachtet? Hatten die Wohnungen und die angebotenen Dienstleistungen damals eine schlechte Qualität?

Xiong Lin: Hierin liegt der Wert eines professionellen Wohnmietunternehmens in der Branche.

Erstens und am wichtigsten ist es, die Bedürfnisse der Mieter und Vermieter wirklich zu verstehen und entsprechende produktmäßige Verbesserungen und Verpackungen zwischen Angebot und Nachfrage vorzunehmen.

Zum Beispiel war das erste Produkt von Ziroom "Ziroom Shared", bei dem die typischen und am schwierigsten zu vermietenden Dreizimmerwohnungen in Peking und Shanghai Zimmer für Zimmer vermietet wurden. Gleichzeitig gab es einen Mismatch zwischen den Wünschen der Vermieter und Mieter in Bezug auf die Wohnqualität. Das, was Sie mieten wollten, war nicht das, was ich mieten wollte. Daher mussten nicht nur die Produkte verbessert, sondern auch die Qualität gesteigert werden.

Zweitens ist der Aspekt der Dienstleistung sehr wichtig. Da Immobilien über einen langen Zeitraum betrachtet werden müssen, ist es wichtig, die Vermögenswerte durch Dienstleistungen aufrechtzuerhalten, um sicherzustellen, dass jede Wohnung nach der Rückgabe in einem guten Zustand für die nächste Vermietung zur Verfügung steht.

Drittens wird die Technologie in einem hohen Maße eingesetzt. Heute gibt es einen großen Unterschied in der Effizienz zwischen dem Mieten einer Wohnung in China und in den USA. In China ist das Mieten einer Wohnung inzwischen so einfach wie das Online-Buchen eines Hotels. Durch Produkte, Dienstleistungen und Technologie haben wir heute eine hohe Effizienz und eine hohe Vermietungsquote erreicht.

Feng Dagang: Wie haben Sie damals die Größe des chinesischen Mietmarktes eingeschätzt?

Xiong Lin: Ehrlich gesagt haben wir uns nicht so sehr um die Größe des Marktes gekümmert. Manchmal hat die sogenannte ausreichend große Größe eines Marktes in der Geschäftswelt eigentlich nichts mit uns zu tun. Wie die meisten Gründerteams hat auch Ziroom in der Anfangsphase fast keine Ziele gesetzt. Wir waren einfach immer zu beschäftigt und hatten immer zu wenig Personal.

03

Im Jahr 2021 hat die aktive Entwicklung des "Gewinnsteigerungs-Mietmodells" zu einem widerstandsfähigen Wachstum geführt

Feng Dagang: Wie läuft die Zusammenarbeit zwischen einem typischen Vermieter und Ziroom ab?

Xiong Lin: Es gibt zwei Phasen: Vor und nach zehn Jahren. Dies war auch die größte Veränderung in unserem Unternehmen. Vor zehn Jahren war unser einfachstes Modell, den Vermietern zu sagen, dass sie uns ihre Wohnungen anvertrauen können und dass wir ihnen eine feste Summe zahlen würden und monatlich pünktlich die Zahlungen vornehmen würden. Wir nannten dies das "Sorglos-Mietmodell".

Das in den letzten Jahren eingeführte Transformationsmodell heißt "Gewinnsteigerungs-Mietmodell". Theoretisch betrachten wir jeden Vermieter als den Besitzer eines Fünf-Sterne-Hotels oder eines Wirtschaftshotels. Wir sehen diese Wohnung als einen wichtigen Vermögenswert und helfen dem Vermieter, wie bei der Verwaltung eines Hotels, zu planen, wie die Wohnung in den nächsten zehn Jahren vermietet werden sollte.

Durch einen professionellen Haushaltsangestellten wird über einen Zeitraum von 5 - 10 Jahren kontinuierlich gewartet und betreut. Unabhängig davon, ob der Vermieter am Ende die Wohnung für sich nutzen, verkaufen oder weitervermieten möchte, kann er stabile und bessere Einnahmen erzielen.

Im Bereich der Immobilien gibt es in Hotels, gewerblichen Bürogebäuden usw. gute Modelle, die sich über die Jahre entwickelt haben. In Bezug auf das Geschäftsmodell möchte Ziroom sich an diesen bewährten Vermögensverwaltungsmodellen orientieren, um seine eigene Transformation durchzuführen.

Feng Dagang: Am Anfang, insbesondere als die Marke neu war, hatten die Menschen vielleicht Bedenken, ihre Wohnungen für fünf Jahre an eine fremde Organisation zu geben, weil sie das Konzept noch nicht kannten. Wie haben Sie diese Bedenken überwunden?

Xiong Lin: Ein Investor fragte mich, warum er in unser Unternehmen investieren sollte. Ich fragte ihn, ob er Wohnungen vermietet. Er sagte ja. Dann fragte ich ihn, ob seine Wohnungen mit der Zeit älter würden. Er sagte ja. Ich fragte ihn, ob er in den nächsten zehn Jahren immer beschäftigter werden würde. Er sagte ja. Ich fragte ihn, ob er in Zukunft mehr Zeit in die Verwaltung seiner Wohnungen investieren würde und ob er das möchte. Er sagte nein. Ich sagte ihm, dass dies genau unser Geschäft ist.

Feng Dagang: Aber er könnte auch sagen,