Der "Anführer" der Immobilienunternehmen, Poly Developments and Holdings Group Co., Ltd., hat seine Landerschaffungen um 60 % drastisch reduziert und im dritten Quartal erstmals Verluste bei den Gewinnen verzeichnet.

Vor fünf Monaten nahm Poly Developments noch heftig Grundstücke in Anspruch und hatte Erfolge auf Kernmärkten wie Shanghai und Peking. Seitdem der dritte Quartal dieses Jahres begonnen hat, hat die Geschwindigkeit, mit der Poly Grundstücke erworben hat, jedoch deutlich abgenommen.

Nach einer Statistik des China Index Academy lag Poly Developments im ersten Halbjahr dieses Jahres mit einem Eigenkapitalbetrag von 41,4 Milliarden Yuan für die Grundstückserwerbung an der Spitze der Branche, wobei es durchschnittlich monatlich 6,9 Milliarden Yuan ausgab. Bis Ende September hatte sich der Betrag für die Grundstückserwerbung von Poly Developments nur auf 49 Milliarden Yuan erhöht, und es rutschte auf den fünften Platz in der Branche ab, wobei es von China Overseas Land & Investment um 26,9 Milliarden Yuan zurücklag.

Im dritten Quartal gab Poly Developments durchschnittlich nur 2,5 Milliarden Yuan monatlich für die Grundstückserwerbung aus, was etwa ein Drittel des ersten Halbjahrs entspricht.

Was ist passiert? Einige Gründe lassen sich aus den kürzlich veröffentlichten Quartalsberichten von Poly Developments erkennen.

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Die Rentabilität verschlechtert sich kontinuierlich

Am 22. Oktober veröffentlichte Poly Developments seine Quartalsberichte für das Jahr 2025. Die Daten zeigten, dass der Umsatz im dritten Quartal auf 56,865 Milliarden Yuan stieg, was einem deutlichen Anstieg von 30,65 % gegenüber dem Vorjahr entsprach und eine bemerkenswerte Erholung darstellte. Auf der Gewinnseite gab es jedoch einen absturzartigen Rückgang: Der Nettogewinn nach Abzug der Minderheitsbeteiligungen im dritten Quartal belief sich auf ein Defizit von 782 Millionen Yuan, was einem Rückgang von 299,19 % gegenüber dem Vorjahr entsprach. Dies war das erste Mal, dass das Unternehmen in einer Nicht-Jahresabschlussperiode ein Defizit hatte. Der Nettogewinn nach Abzug der außerordentlichen Posten und der Minderheitsbeteiligungen belief sich sogar auf ein Defizit von 840 Millionen Yuan, was einem plötzlichen Rückgang von 429,03 % gegenüber dem Vorjahr entsprach.

Die Daten der Quartalsberichte spiegeln eine Tatsache wider: Die Rentabilität von Poly Developments verschlechtert sich kontinuierlich. Die Gewinnmarge in den ersten drei Quartalen dieses Jahres betrug 13,37 %, was einem Rückgang von 2,55 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr entsprach. Die Gewinnmarge im dritten Quartal betrug nur 10,76 %, was einem plötzlichen Rückgang von 4,82 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr entsprach.

Zur gleichen Zeit war der Cashflow von Poly Developments auch im dritten Quartal unter Druck. Der operative Netto-Cashflow wechselte auf Minus und belief sich auf - 9,04 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 875,12 % gegenüber dem Vorjahr entsprach. Zusammen mit einem Anstieg der Vertriebskosten um 8,7 % gegenüber dem Vorjahr wurde der Gewinnraum weiter eingeengt.

Unter dem Einfluss der enttäuschenden Finanzindikatoren fiel der Kurs von Poly Developments kontinuierlich. Laut einer Überwachung durch Data Baobao verkauften am Tag nach der Veröffentlichung der Quartalsberichte von Poly Developments (23. Oktober) Investoren mit Mitteln in Höhe von 170 Millionen Yuan Aktien von Poly Developments, was es an der Spitze der traditionellen Immobilienunternehmen platzierte.

Als Grund für das Umschlagen in das Defizit gab Poly Developments an, dass "unter dem Einfluss von Branchen- und Marktfluktuationen die Rentabilität der abgeschlossenen Projekte gesunken sei".

Aus den Daten der Finanzberichte geht jedoch hervor, dass die "Minderheitsbeteiligungen" der Hauptgrund für den Rückgang der Gewinne von Poly Developments sind. Im dritten Quartal hatte Poly Developments ein Defizit von 782 Millionen Yuan an Nettogewinn nach Abzug der Minderheitsbeteiligungen, während die Gewinne der Minderheitsbeteiligungen 730 Millionen Yuan betrugen. Dies führte zu dem seltenen Phänomen, dass "das Unternehmen ein Defizit hatte, die Minderheitsbeteiligungen jedoch Gewinne erzielten".

Zum Ende des dritten Quartals belief sich der Anteil der Minderheitsbeteiligungen am gesamten Eigenkapital von Poly Developments auf 42,64 %. Im ersten dreivierteljahr betrug der Anteil der Gewinne der Minderheitsbeteiligungen am gesamten Nettogewinn 70,41 %, was im Vergleich zum gesamten Jahr 2024 mit 48,6 % um 21,81 Prozentpunkte stark gestiegen war. Dies bedeutet, dass etwa 70 % der Gewinne vorrangig abgezogen wurden, was dazu führte, dass die Gewinne, die an die Aktionäre des börsennotierten Unternehmens verteilt wurden, stark schrumpften.

Diese Struktur, bei der "ein kleiner Anteil an der Kapitalbeteilung einen großen Teil der Gewinne erhält", hat dazu geführt, dass das börsennotierte Unternehmen bei einem Rückgang der Projektgewinne stärker von Verlusten betroffen ist.

Für die Zunahme der zukünftigen Gewinne des Unternehmens muss es auf die Abrechnung von mehr hochwertigen Projekten setzen, um das Gesamtsaldo der Gewinne zu erhöhen. Aus den Halbjahresberichten von Poly Developments dieses Jahres geht jedoch hervor, dass bis Ende Juni dieses Jahres noch ungefähr 20 Millionen Quadratmeter an unbebauten Grundstücken in Dritt- und Viertel-Städten vorhanden waren, von denen fast 60 % noch nicht begonnen wurden. Angesichts des stärkeren Rückgangs der Märkte in Dritt- und Viertel-Städten als im Durchschnitt des Landes besteht für einige Projekte das Risiko, "mit Verlusten verkauft zu werden".

Poly Developments hat in diesem Jahr 51 % seiner Investitionen in die Kernregionen von Peking, Shanghai und Guangzhou gelegt, um die Qualität seiner Grundstücksbestände zu verbessern. Neue Projekte brauchen jedoch 2 - 3 Jahre, bis sie in die Abrechnung einfließen, und können daher kurzfristig nicht den Rückgang der Rentabilität bestehender Projekte ausgleichen. Die Guosheng Securities hat darauf hingewiesen, dass diese Zyklusfehlanpassung, bei der "die bestehenden Projekte behindern und die neuen Projekte noch nicht wirksam werden", die Rentabilität im Jahr 2025 weiterhin beeinträchtigen wird.

Da Poly Developments die Erwerbung von Grundstücken verlangsamt hat, bevor die Gewinne wieder ansteigen, wird die Zeit für die zukünftige Anpassung des Unternehmens noch länger sein.

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Versteckte Risiken eines Abschwungs

Nach den neuesten Daten von Poly Developments belief sich der Vertragsumsatz im ersten dreivierteljahr 2025 auf 201,731 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 16,53 % gegenüber dem Vorjahr entsprach. Die vertraglich vereinbarte Fläche belief sich auf 10,1042 Millionen Quadratmeter, was einem Rückgang von 25,13 % gegenüber dem Vorjahr entsprach. Dieser Rückgang war stärker als bei den marktbekannten Immobilienunternehmen.

Nach einer Statistik des China Index Academy belief sich der Gesamtumsatz der TOP 100 Immobilienunternehmen in der Branche von Januar bis September 2025 auf 2,60659 Billionen Yuan, was einem Rückgang von 12,2 % gegenüber dem Vorjahr entsprach. Der durchschnittliche Umsatz der TOP 10 Immobilienunternehmen belief sich auf 128,09 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 11,2 % gegenüber dem Vorjahr entsprach.

Die Geschwindigkeit des Umsatzrückgangs von Poly Developments war um mehr als 5 Prozentpunkte höher als bei den führenden Unternehmen.

Seit dem dritten Quartal hat sich der Rückgang des Umsatzes von Poly Developments verstärkt. Ende des ersten Halbjahrs war der Umsatz von Poly Developments um 16,25 % gegenüber dem Vorjahr gesunken. Bis Ende des dritten Quartals hatte sich der Rückgang auf 16,53 % erhöht. Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 betrug der Rückgang sogar 20,18 %.

Ein Vergleich zeigt, dass der monatliche Durchschnittsumsatz von Poly Developments im ersten Halbjahr dieses Jahres bei ungefähr 24,2 Milliarden Yuan lag und im dritten Quartal auf einen monatlichen Durchschnitt von ungefähr 18,85 Milliarden Yuan sank.

Unter dem Druck der verschiedenen Geschftsindikatoren hat Poly Developments die Baubeginn der Projekte aktiv eingeschränkt. Im ersten dreivierteljahr 2025 belief sich die neu begonnen Fläche des Unternehmens auf 5,12 Millionen Quadratmeter, was einem Rückgang von 40,19 % gegenüber dem Vorjahr entsprach, was weit höher als der Rückgang des Umsatzes war.

Im Vergleich zu führenden Unternehmen wie China Resources Land, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings und China Overseas Land & Investment hat Poly Developments zwar weiterhin den höchsten Umsatz in der Branche, seine Geschftsresilienz ist jedoch deutlich schwächer als die seiner Konkurrenten. Der Betriebseinnahmen aus Gewerbeimmobilien von Poly Developments belief sich im Halbjahr 2025 auf 2,54 Milliarden Yuan, während die Betriebseinnahmen aus immobiliengestützten Geschften von China Resources Land im gleichen Zeitraum 12,11 Milliarden Yuan betrugen. Die Betriebseinnahmen aus Gewerbeimmobilien von Poly Developments betrugen nur etwa 21 % der von China Resources Land.

Als traditionelles Immobilienunternehmen ist Poly Developments stärker an die allgemeine Entwicklung der Immobilienbranche gebunden. Wie sich seine zukünftigen Geschftsleistungen entwickeln werden, hängt stark vom Wiederaufbau der Branche ab.