Die "wertvollsten" Vermögenswerte von Evergrande werden endlich verkauft.

Autor | Wang Hanyu

Redakteur | Zhang Fan

Nachdem der fast abgeschlossene Verkauf an Hopson Development letztendlich doch nicht zustande kam, hat Evergrande Property Services nun wieder einen potentiellen Käufer gefunden.

Am 12. September gab Evergrande Property Services eine Ankündigung heraus und teilte mit, dass es eine Kontaktaufnahme von den gemeinsamen und einzelnen Liquidatoren von China Evergrande und CEG Holdings erhalten habe. Darin wurde erwähnt, dass die Liquidatoren am 9. September von einigen Interessenten nicht bindende Kaufangebote für Evergrande Property Services erhalten hatten.

Das bedeutet, dass derzeit bereits mehrere Interessenten an einem Kauf von Evergrande Property Services sind.

Frühere Marktberichte hatten es so, dass China Overseas Group und eine Tochtergesellschaft von China Resources Group an den Bietergeboten beteiligt gewesen seien. 36Kr hat dazu China Overseas Land & Investment, China Resources Land sowie die verbundenen börsennotierten Immobilienverwaltungsunternehmen China Overseas Property Services und China Resources Mixc Lifestyle gefragt, ob diese Meldungen zuträfen. Bis zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieser Nachricht hatte man keine Bestätigung erhalten.

Die Ankunft des neuen potentiellen Käufers hat jedoch offenbar den Markt erfreut. Am Tag nach der Ankündigung von Evergrande Property Services stieg die Aktie kurzzeitig um über 38 % nach der Wiedereröffnung der Börse. Anschließend kehrte der Kurs etwas zurück, schloss aber am Ende des Tages mit einem Anstieg von 20,65 %.

Der „Star-Aktie“ liegt die Bewertung im Stich

Obwohl das Marktvertrauen durch die Kaufnachricht etwas gestärkt wurde, hat sich der Aktienkurs von Evergrande Property Services in letzter Zeit um die Marke von 1 Hongkong-Dollar bewegt. Das ist weit entfernt vom Emissionspreis von 8,8 Hongkong-Dollar und dem Höchstkurs von fast 20 Hongkong-Dollar.

Der Gesamtmarktwert von Evergrande Property Services liegt derzeit bei etwa 12,1 Milliarden Hongkong-Dollar, was einem Rückgang von 187,9 Milliarden Hongkong-Dollar gegenüber dem Höchstwert von 200 Milliarden Hongkong-Dollar entspricht. Bei seiner Börsengang war sein Marktwert nur hinter dem von Country Garden Services mit 126,9 Milliarden Hongkong-Dollar.

Betrachtet man die Unternehmensleistung allein, hat Evergrande Property Services eine solide Performance gezeigt. Laut der Jahresbilanz erzielte Evergrande Property Services im ersten Halbjahr 2025 einen Umsatz von etwa 6,647 Milliarden Yuan, was einem Anstieg von 6,9 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der Nettogewinn belief sich auf etwa 491 Millionen Yuan, was einem Rückgang von 6 % bedeutet. Die Gewinnmarge und die Rendite lagen bei 18 % bzw. 7,4 %, was gegenüber dem Vorjahr um 2,2 bzw. 0,6 Prozentpunkte zurückgegangen ist.

Im Vergleich dazu sank die Umsatzwachstumsrate der 63 börsennotierten Immobilienverwaltungsunternehmen im gleichen Zeitraum um 0,5 Prozentpunkte auf 4,1 %. Der durchschnittliche Nettogewinn belief sich auf 170 Millionen Yuan, was einem Anstieg von 20 % entspricht. Die durchschnittliche Gewinnmarge und Rendite lagen bei 19,4 % bzw. 7,2 %.

Quelle: CRIC Property Management

Was die verwaltete Fläche anbelangt, die den größten Beitrag zur Leistung von Immobilienverwaltungsunternehmen leistet, lag die verwaltete Fläche von Evergrande Property Services Ende Juni dieses Jahres bei etwa 596 Millionen Quadratmetern und belegte es damit den dritten Platz unter den 63 börsennotierten Immobilienverwaltungsunternehmen, die diese Daten offen gelegt haben. Gleichzeitig belief sich seine Bargeldreserven auf 2,651 Milliarden Yuan, was einem Anstieg von 20,83 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Im Vergleich zur Immobilienentwicklung, die von hoher Verschuldung und einem rückläufigen Markt betroffen ist, ist der Immobilienverwaltungssektor, der eine relativ stabile Cashflow- und Gewinnsituation aufweist, zweifellos die besten Vermögenswerte von China Evergrande.

Jedoch hat das Geschäft von Evergrande Property Services auch unweigerlich unter der Liquiditätskrise von China Evergrande gelitten - die Expansion der verwalteten Fläche von Immobilienverwaltungsunternehmen hängt in hohem Maße vom Fortschritt der Entwicklungstätigkeiten der Muttergesellschaft ab. Die Halbjahresbilanz von 2025 zeigte, dass die Umwandlung von etwa 150 Millionen Quadratmetern an vertraglichen Projekten von China Evergrande bei Evergrande Property Services stagniert war.

Tatsächlich ist die Bewertungseinbuße der börsennotierten Immobilienverwaltungsunternehmen in den letzten Jahren auch auf die düstere Prognose für die Immobilienentwicklung zurückzuführen, von der sie abhängen.

Zwischen 2019 und der ersten Hälfte von 2021, als die Regulierungsmaßnahmen für die Immobilienbranche verschärft wurden, erlebten die Immobilienverwaltungsunternehmen kurzzeitig eine Börsengangswelle, da sie sich durch leichte Vermögensstrukturen und stabile Cashflows auszeichneten. Sie wurden oft mit einem vielfachen der 30- oder 40-fachen Gewinnspanne bewertet und wurden für eine Zeit zu „Star-Aktien“ an der Sekundärbörse.

Einerseits stammen die meisten Immobilienverwaltungsunternehmen aus Immobilienentwicklern. Die Gründung eines Immobilienverwaltungsunternehmens kann als ein natürliches Ergebnis der Vertiefung der Industriekette betrachtet werden, nachdem die Immobilienentwickler eine gewisse Projektgröße erreicht haben - im Vergleich zum einmaligen Verkauf von Wohnungen ist der Immobilienverwaltungsgeschäft zwar kleiner im Umfang, aber auch stabiler und nachhaltiger.

Andererseits war die Spaltung und Börsengang des Immobilienverwaltungssektors in dieser Phase auch ein weiterer Finanzierungskanal für die Immobilienentwickler.

Aber aufgrund der potenziellen Sorge um die Rückfinanzierung der Immobilienverwaltungsunternehmen in die Muttergesellschaft sowie der Tatsache, dass die Geschäftserweiterung von der Entwicklungsskala der Muttergesellschaft abhängt, sank die Bewertung der Immobilienverwaltungsaktien zwischen der zweiten Hälfte von 2021 und 2024, als die Immobilienentwickler in die Zahlungsausfälle gerieten und das schnelle Umsatzmodell nicht mehr funktionierte. Die Preis-Einnahmen-Verhältnis ging von durchschnittlich 39,5-fach im Jahr 2020 auf 11,3-fach im Jahr 2023 zurück. Im Jahr 2024 lag das durchschnittliche Preis-Einnahmen-Verhältnis bei 11,9-fach und befand sich immer noch auf einem niedrigen Niveau.

Quelle: Ding Zuyu's Real Estate Review

Das aktuelle Preis-Einnahmen-Verhältnis von Evergrande Property Services liegt bei 11,12-fach, was unter dem durchschnittlichen Niveau der letzten fünf Jahre liegt. Im Höhepunkt im Februar 2021 lag das Preis-Einnahmen-Verhältnis über 100-fach für mehrere Tage.

Stille Schulden könnten den Verlauf des Kaufs bestimmen

Derzeit befindet sich die Immobilienentwicklung und die Zustellung noch auf einem niedrigen Niveau, was direkt die Größenerweiterung von Immobilienverwaltungsunternehmen beeinträchtigt. Es wird also noch einige Zeit dauern, bis die börsennotierten Immobilienverwaltungsunternehmen das Vertrauen der Anleger wiederherstellen können.

Betrachtet man Evergrande Property Services im Speziellen, hat es zwar eine solide Unternehmensleistung, aber die Bewertung ist seit langem im Dilemma. Dies liegt möglicherweise hauptsächlich an der Beeinflussung durch die verbundene Partei China Evergrande. Dies ist auch das wichtigste Problem, das die potenziellen Käufer und Anleger derzeit beachten müssen.

Die Ansicht von CRIC Research ist, dass die Veräußerung von Vermögenswerten der verbundenen Partei möglicherweise die Geschäftsmodelländerung und den Gewinnrückgang der verbundenen Geschäfte von Evergrande Property Services zur Folge haben könnte und gleichzeitig das Markenvertrauen und die Verhandlungsmacht des Unternehmens bei Ausschreibungen, Neukundenakquise und Vertragsverlängerungen bei bestehenden Kunden schwächen würde. Dies bringt Evergrande Property Services in einem nachteiligen Wettbewerbssituation und es steht vor Schwierigkeiten bei der Erschließung neuer Geschäfte und der Pflege bestehender Kunden.

Aber außerhalb des Kerngeschäfts ist die verbundene Verschuldung ein noch größeres Problem.

Im Oktober 2021 hatte Hopson Development den Kauf von 51 % der ausgegebenen Anteile von Evergrande Property Services, die von China Evergrande gehalten wurden, ins Auge gefasst. Der Gesamttransaktionsbetrag hätte damals etwa 20,04 Milliarden Hongkong-Dollar betragen sollen. Am Ende fiel der Kauf jedoch durch, weil sich die beiden Parteien nicht auf einige „Schlüsselbedingungen“ einigen konnten.

Damals hatte es Marktberichte gegeben, dass der Grund für das Scheitern des Kaufs die noch nicht geklärten stillen Schulden von Evergrande Property Services gewesen seien. Vier Jahre später wird die Frage, ob Evergrande Property Services immer noch stillen Schulden oder Garantien ausgesetzt ist und wie die daraus resultierenden Streitigkeiten den Transaktionspreis beeinflussen, möglicherweise den Ausgang dieses Kaufs bestimmen.

Unabhängig davon bedeutet für die Anleger der neue potentielle Käufer neues Hoffnung.

Im August dieses Jahres hatte es Marktgerüchte, dass die Liquidatoren von China Evergrande UBS Group und Citic Securities beauftragt hätten, nach potenziellen Käufern für Evergrande Property Services zu suchen. Anhand der Marktreaktion an diesem Tag stieg der Aktienkurs von Evergrande Property Services um 6,25 % und am nächsten Tag um weitere 10,59 %, was die Erwartungen des Marktes an die Ankunft eines potenziellen Käufers widerspiegelt.

Obwohl China Overseas Group und China Resources Group ihre Kaufabsichten noch nicht bestätigt haben, könnte Evergrande Property Services möglicherweise aus dem Bewertungsdilemma herauskommen, wenn es von einem großen staatlichen Unternehmen wie diesen erworben wird.

CRIC Research analysiert, dass der neue Käufer mit seinen eigenen Ressourcen und Stärken Evergrande Property Services helfen könnte, die Probleme der verbundenen Partei zu lösen und das Markenimage zu verbessern. Große staatliche Unternehmen wie China Overseas und China Resources können mit ihrer Managementerfahrung, finanziellen Stärke und guten Markenreputation die Finanzlage von Evergrande Property Services schnell verbessern, die Marktentwicklungskapazität stärken und die gegenwärtigen Geschäftsentwicklungsengpässe brechen. Gleichzeitig könnte dies auch zur weiteren Bearbeitung der Schulden von Evergrande Group beitragen, indem Vermögenswerte verkauft werden, um einen Teil der Schulden zu begleichen und den Schuldendruck zu lindern.

*Haftungsausschluss:

Der Inhalt dieses Artikels spiegelt nur die Meinung des Autors wider.

Der Markt birgt Risiken, und Investitionen sollten vorsichtig erfolgen. Unter keinen Umständen sollen die Informationen in diesem Artikel oder die darin ausgedrückten Meinungen als Anlageempfehlung für irgendjemanden aufgefasst werden. Bevor man sich für eine Investition entscheidet, sollte man, wenn nötig, sich an Fachleute wenden und vorsichtig entscheiden. Wir haben keine Absicht, den Transaktionsparteien Vermittlungsdienstleistungen oder andere Dienstleistungen anzubieten, die eine bestimmte Qualifikation oder Lizenz erfordern.

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