Ist der Tiefpunkt der Immobilienpreise erreicht?
Nach den von der Nationalen Statistikbehörde veröffentlichten Daten sanken im August dieses Jahres die Verkaufspreise für neue und gebrauchte Wohnungen in den ersten Stadtklassen weiterhin. Der Verkaufspreis für neue Wohnungen sank im Vergleich zum Vorherigen Monat um 0,1 %, der Verkaufspreis für gebrauchte Wohnungen um 1,0 %.
Die Preissenkungen in den zweiten Stadtklassen waren deutlicher. Der Preis für neue Wohnungen sank im Vergleich zum Vorherigen Monat um 0,3 %, der Preis für gebrauchte Wohnungen um 0,6 %. Der Preisrückgang für gebrauchte Wohnungen in den zweiten Stadtklassen hat sich weiter verstärkt.
Im Februar und März dieses Jahres war der Preis für gebrauchte Wohnungen in den ersten Stadtklassen kurzzeitig gestiegen, aber danach, aufgrund des Drucks von Verkäufern, ging der Preis wieder in die Abwärtsbewegung. Der Preis für gebrauchte Wohnungen in Peking ist seit fünf Monaten aufeinanderfolgend gefallen, in Shanghai und Guangzhou seit vier Monaten und in Shenzhen seit sechs Monaten. In Guangzhou, wo die stärksten Preissenkungen zu verzeichnen sind, ist der Preis im August gegenüber dem Vorjahr um 6,2 % gefallen.
Gebrauchte Wohnungen eignen sich besser als neue Wohnungen, um die Stimmung auf dem Markt zu messen. Neue Wohnungen haben jedoch ihre eigenen Vorteile: Die Anpassung der Angebotsstruktur erfolgt schneller. Wenn die Wohnungen im Kerngebiet gut verkauft werden, starten die Immobilienentwickler mehr Projekte im Kerngebiet. Da der Markt in den ersten Stadtklassen widerstandsfähiger ist, wenden sich die Immobilienentwickler den ersten Stadtklassen zu, um Grundstücke zu erwerben.
Deshalb gibt es in den Statistiken relativ große Unterschiede zwischen den Schwankungen der Preise für neue und gebrauchte Wohnungen. In Shanghai beispielsweise, seitdem im Kerngebiet viele neue Grundstücke und Projekte angeboten werden und das Kerngebiet die Außenringe als Hauptabsatzgebiet abgelöst hat, ist der Preis für neue Wohnungen seit 38 Monaten aufeinanderfolgend im Vergleich zum Vorherigen Monat gestiegen. Der Gesamtpreis für gebrauchte Wohnungen fällt jedoch. Laut den Daten von August dieses Jahres sank er gegenüber dem Vorjahr um 2,6 %.
Datenquelle: Nationale Statistikbehörde
Der Preis für neue Wohnungen in den ersten Stadtklassen ist widerstandsfähiger als der für gebrauchte Wohnungen, was eng mit der Angebotsstruktur zusammenhängt.
Da der Markt für neue Wohnungen stärker "planmäßig" und konzentriert ist, während der Markt für gebrauchte Wohnungen ein Markt mit stark verstreutem Angebot und vollständiger Konkurrenz zwischen Käufern und Verkäufern ist, bestimmt das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage die langfristige Entwicklung des Marktes. Daraus lässt sich schließen, dass sich die Spaltung zwischen den Märkten für neue und gebrauchte Wohnungen in den ersten Stadtklassen in Zukunft verstärken wird, und die beiden Märkte werden sich unabhängig voneinander entwickeln.
Die Schlüsselfaktoren, die die Entwicklung des Marktes für neue Wohnungen beeinflussen, sind die Grundstücksversorgung, das Kapital der Immobilienentwickler und das Handelsvolumen.
Im Bereich der Grundstücksversorgung hat sich die Konzentration auf dem Grundstücksmarkt aufgrund der zunehmenden Kapazitätsunterschiede zwischen den Immobilienunternehmen erhöht. Laut den Daten der Research Institute of CRIC hat sich die Konzentration in der Immobilienbranche von Januar bis August 2025 weiter erhöht. Die neu hinzugekommenen Warenwerte der TOP 10 Immobilienunternehmen machten 70 % des Gesamtbetrags der Top 100 Immobilienunternehmen aus. Die Marktstruktur hat sich weiter zugunsten der Spitzenunternehmen verschoben.
Nehmen wir Peking als Beispiel. Im ersten Halbjahr 2025 wurden insgesamt 22 Wohngrundstücke in Peking verkauft, von denen 7 von Unternehmen der China State Construction Engineering Corporation gewonnen wurden, was fast ein Drittel ausmacht.
Die Konzentration des neuen Angebots auf die großen Immobilienunternehmen führt einerseits zu einer regionalen Angebotsmonopolstellung. Andererseits tendieren die Investitionsstrategien der großen Immobilienunternehmen dazu, ähnlich zu sein. Sie neigen dazu, Luxusprodukte oder Produkte zur Wohnverbesserung zu entwickeln, was dazu führt, dass der Markt für neue Wohnungen auf das High-End-Segment ausgerichtet wird.
Die schnelle Veränderung der Angebotsstruktur bricht in der Tat die Kontinuität der Statistiken, was zu einer lokalen Verfälschung der Daten zu den Immobilienpreisen und dem Handelsvolumen führt. Auf den ersten Blick scheint der Preis für neue Wohnungen in Städten wie Shanghai und Peking nicht stark gefallen zu sein, sondern sogar gestiegen zu sein. Aber die tatsächlichen Erfahrungen der Marktteilnehmer in verschiedenen Regionen unterscheiden sich stark.
Von diesem Gesichtspunkt aus hat der Markt für neue Wohnungen in den ersten Stadtklassen in den letzten vier Jahren eine Kapazitätsreduzierung der kleinen und privaten Immobilienunternehmen und einen strukturellen Absatz im Vorortemarkt erfahren. Dies sind zwei wichtige Faktoren, die dazu beitragen, dass die Immobilienpreise in den ersten Stadtklassen widerstandsfähiger sind.
Nach der Kapazitätsreduzierung der Immobilienunternehmen mit geringer Kreditwürdigkeit und geringer Kapitalstärke hat der Marktdruck der bestehenden Unternehmen in den ersten Stadtklassen deutlich abgenommen.
Die Daten der Statistikbehörde zeigen, dass das verfügbare Kapital der Immobilienentwickler von Januar bis August 2025 6.431,8 Milliarden Yuan betrug, was einem Rückgang von 8 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der Rückgang war um 12,2 Prozentpunkte geringer als im Vorjahr.
Angesichts der Tatsache, dass die internen Kredite für die Spitzenunternehmen der zentralen Staatsbetriebe freigegeben wurden und die Neuanfangsfläche der Wohnungsbauwerke der Immobilienunternehmen weiterhin um 19,5 % gegenüber dem Vorjahr sank (von Januar bis August), wobei die Neuanfangsfläche der Wohnungsbauwerke der Immobilienunternehmen in den ersten acht Monaten 2025 398,01 Millionen Quadratmeter betrug, was nur 28,4 % des Werts vor fünf Jahren entspricht und viel höher als die Rückgangsrate des verfügbaren Kapitals (45,1 %) ist, kann man vermuten, dass der Kapitaldruck der Hauptimmobilienunternehmen in den Schlüsselstädten begonnen hat, abzunehmen. Mit Ausnahme einiger Immobilienunternehmen mit hohem Lagerbestandsdruck auf dem regionalen Markt hat sich der Druck der Unternehmen, ihre Lagerbestände durch Preissenkungen zu reduzieren, insgesamt gelindert.
Der neueste Analysebericht von CITIC Construction Investment Group zeigt, dass die Immobilienunternehmen aktiv Grundstücke in den Kernstädten aufstocken, der Grundstücksmarkt sich erholt und das Bodenniveau des Verkaufsvolumens für neue Wohnungen erreicht ist. Seit Anfang dieses Jahres werden die Verkaufspreise und -volumina von Wohneigentum noch angepasst, aber der Grundstücksmarkt hat sich zuerst stabilisiert. In den ersten acht Monaten hat das Gesamtgrundstückserwerbsvolumen der Top 100 Immobilienunternehmen 723,5 Milliarden Yuan betragen, was einem Anstieg von 31 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Gesamtinvestitionsintensität betrug 32,5 %, was um 6,8 Prozentpunkte höher als im gesamten Vorjahr ist. Die Geschäftsergebnisse der qualitativ hochwertigen Immobilienunternehmen haben sich zuerst stabilisiert, und das Vertrauen der Immobilienunternehmen bei der Grundstückserwerbung hat deutlich zugenommen.
Zhang Bo, Direktor des Instituts für Immobilienforschung von 58 Anjuke, ist der Meinung, dass der Immobilienmarkt in China im August weiterhin in einem Zustand der differenzierten Anpassung blieb. Die Preissenkungen für neue Wohnungen in den ersten Stadtklassen haben Anzeichen einer Verlangsamung gezeigt. Dieses Stabilisierungssignal hängt eng mit der kontinuierlichen Kraft der Politik zusammen, insbesondere mit der sukzessiven Lockerung der Beschränkungen für den Immobilienkauf in den Außengebieten und der Senkung der Hypothekszinsen in den ersten Stadtklassen. In den dritten Stadtklassen hingegen besteht ein Überangebot, der Lagerbestandsdruck ist hoch und die Selbstregulierungsfähigkeit des Marktes ist begrenzt.
Die Entwicklung des Marktes für gebrauchte Wohnungen ist jedoch unterschiedlich. Das Handelsvolumen zeigt Anzeichen der Stabilisierung, während der Preis weiterhin sinkt.
Da die Angebots- und Nachfrageseite auf dem Markt für gebrauchte Wohnungen hauptsächlich von Privatpersonen dominiert wird, ist die Konkurrenz heftiger, und die Trägheit der Preissenkungen ist größer.
Aufgrund der negativen Auswirkungen der Immobilien als Anlageprodukt für Privatpersonen befürchten die Käufer, zu viel zu zahlen, und tendieren dazu, bei den niedrigsten Preisen zu kaufen. Die Verstreuung des Angebots, das hauptsächlich aus privaten Wohnungen besteht, verstärkt auch den Vergleichseffekt und erhöht die Wahrscheinlichkeit von Panikkäufen.
Zur gleichen Zeit ist der Schuldenabbau der Spitzenimmobilienunternehmen fast abgeschlossen, während der Schuldenabbau der privaten Haushalte noch keine Anzeichen der Verlangsamung zeigt. Laut den von der Zentralbank veröffentlichten Daten belief sich das Wachstum des RMB-Kredits in den ersten acht Monaten dieses Jahres auf 13,46 Billionen Yuan. Darunter belief sich das Wachstum der Kredite für Unternehmen und Institutionen auf 12,22 Billionen Yuan, das Wachstum der langfristigen Kredite für Haushalte (Hypothekendarlehen) auf 1,08 Billionen Yuan. Im neu hinzugekommenen Kreditanteil machten die Unternehmen und Institutionen 90,78 % aus, während die privaten Hypothekendarlehen nur 8,02 % ausmachten.
Im ersten Halbjahr dieses Jahres hat sich das Gesamtvolumen der privaten Hypothekendarlehen der sechs staatlichen Großbanken um 107,833 Milliarden Yuan verringert.
Angesichts der Tatsache, dass die Eigenkapitalquote für Hypothekendarlehen inzwischen auf das niedrigste Niveau seit 2008 gesunken ist und die privaten Käufer einen höheren Anteil an Krediten nutzen können, zeigt dies, dass die tatsächliche Kaufbereitschaft der Gesellschaft stärker abgenommen hat als der Rückgang der Kredite es widerspiegelt.
Eine Erhöhung des Verhältnisses zwischen Immobilienpreis und Miete kann die Kaufbereitschaft der privaten Käufer stimulieren. Aber auch die Mietpreise in Städten wie Peking haben kürzlich deutliche Absenkungstendenzen gezeigt, was auch dazu führt, dass sich der Kaufplan einiger Personen verzögert.
Laut den von I Love My Home gemachten Statistiken sind im August 2025 sowohl der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter als auch der durchschnittliche Mietpreis pro Wohnung im Vollmietmarkt für Wohnungen in Peking im Vergleich zum Vorherigen Monat gesunken. Der Rückgang war im Vergleich zum Vorherigen Monat deutlicher, und die Mieten sind weiterhin gegenüber dem Vorjahr gesunken.
Entwicklung des Monatsmietindex für Vollmietwohnungen in Peking, Datenquelle: I Love My Home
Kürzlich hat ein Bericht von Goldman Sachs vorhergesagt, dass, wenn der Immobilienmarkt stabilisiert werden soll, im Jahr 2026 zusätzlich etwa 210 Millionen Quadratmeter an Wohnungen verkauft werden müssen. Je nach Lockerung der Hypothekendarlehenspolitik (z. B. Senkung der Zinsen, Verlängerung der Rückzahlungsfrist) könnte die Gesamtmenge der Kaufsubventionen, die erforderlich ist, um den zusätzlichen Verkauf in den ersten und zweiten Stadtklassen zu decken, zwischen 200 und 600 Milliarden Yuan betragen. Die Hypothekendarlehenspolitik muss noch weiter gelockert werden.
Eine andere Ansicht von Goldman Sachs unterscheidet sich von der Intuition vieler Menschen. Goldman Sachs ist der Meinung, dass die chinesischen Haushalte noch einen Anstiegspotenzial von über 5 bis 2 Billionen Yuan bei der Neuaufnahme/Nettoneuaufnahme von Hypothekendarlehen haben, was ausreichen würde, um einen Verkauf von neuen Wohnungen im Wert von 6,5 Billionen Yuan zu unterstützen.
Das heißt, dass die privaten Käufer tatsächlich noch Raum für eine Verschuldungserhöhung haben. In den ersten Stadtklassen haben jedoch 55 % der Einheimischen eine Wohnungsversorgungsrate von etwa 1,5, während 45 % der Ausländer nur eine Wohnungsversorgungsrate von 0,1 haben. Solche Ungleichgewichte hemmen die Erholung des Immobilienmarktes.
Hinweis: Der Inhalt des Goldman Sachs-Berichts in diesem Artikel basiert auf der Übersetzung von "finn's investment research record".