In einem halben Jahr hat Greentown 36,2 Milliarden Yuan für Grundstücke aufgewendet, während der Nettogewinn nur 210 Millionen Yuan betrug. Greentown wird immer noch von den "alten Beständen" belastet.

Im ersten Halbjahr 2025 zeigten die Halbjahresergebnisse von Greentown China einen Rückgang. Der Halbjahresumsatz belief sich auf 53,368 Milliarden Yuan, was das schlechteste Ergebnis seit 2022 war. Im Vergleich zu den "stärksten aller Zeiten" Halbjahreszahlen von 2024 sank der Umsatz um 23,28 %. Dennoch war es das vierte beste Halbjahr in Bezug auf den Umsatz seit 2008.

Wenn man bedenkt, dass Greentown in den letzten drei und einem halben Jahren fast 200 Milliarden Yuan für die Anschaffung von Grundstücken ausgegeben hat und ständig in der Spitzengruppe (TOP 5) der Branche steht, hat es die Motivation und die Grundstücksbasis, das Unternehmensvolumen weiter zu erhöhen. Daher kann der vorübergehende Umsatzrückgang im ersten Halbjahr dieses Jahres nicht als ein Problem für die Geschäftsergebnisse angesehen werden.

Das Management von Greentown erklärte auch, dass die rückläufige Fläche im ersten Halbjahr um 22,7 % gegenüber dem Vorjahr sank, was zu einem Umsatzrückgang führte. Dies sei hauptsächlich auf den Ablauf der Lieferungen zurückzuführen. Es wird erwartet, dass die Liefermenge im zweiten Halbjahr steigen wird und der Gesamtumsatz für das ganze Jahr im Wesentlichen auf gleichem Niveau wie im Vorjahr bleiben wird.

Trotzdem besteht auf dem Markt immer noch starke Skepsis gegenüber den Halbjahresergebnissen von Greentown. Am 25. August waren die Immobilienaktien insgesamt im Plus. Die Aktie von China Vanke A, die einen Verlust von 10 Milliarden Yuan hatte, stieg um 9,15 %. Die Aktie von Seazen Group, deren Verkaufszahlen im Vergleich zum Vorjahr um 56,15 % sanken, stieg um 2,25 %. Greentown China stieg jedoch nur um 1,12 % und blieb hinter den meisten Immobilienunternehmen zurück. Am 26. August korrigierten die Immobilienaktien sich, und der Kursrückgang von Greentown war größer als der von Vanke und Seazen. Kurz gesagt: es steigt langsam und wenig, fällt aber schnell und stark.

Das größte Problem von Greentown derzeit ist die extrem niedrige Nettogewinn und der Immobilienbestand von über 30 Milliarden Yuan an fertiggestellten Häusern.

Halbjahresgespräch über die Geschäftsergebnisse von Greentown 2025

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Nettogewinn von 210 Millionen Yuan, ein Rekordtief

Im ersten Halbjahr dieses Jahres erreichte Greentown China einen Nettogewinn von nur 210 Millionen Yuan, was ein Rekordtief seit der Börsengenehmigung darstellt. Im Vergleich zum Vorjahr sank der Nettogewinn um 89,74 %. Die Rendite sank von 3,1 % im gleichen Zeitraum 2024 auf nur 0,39 %.

Das Management von Greentown erklärte, dass es zwei Hauptgründe für den Rückgang des Nettogewinns gibt. Erstens sank der Abschlussumsatz. Zweitens hat das Unternehmen in diesem Jahr kontinuierlich aktiv den Verkauf von langfristig liegenden Beständen vorangetrieben, was zu gewissen Preissenkungen führte. Im Halbjahresbericht wurden Abschreibungen in Höhe von 1,933 Milliarden Yuan für die betreffenden Vermögenswerte vorgenommen, was wiederum den Gewinnanteil der Aktionäre senkte.

Das entscheidende Problem ist die Größe des Abschlussumsatzes, der im zweiten Halbjahr wieder verbessert werden kann. Die Unsicherheit bei den Abschreibungen der Vermögenswerte ist jedoch sehr hoch.

Bildquelle: Xueqiu

Seit 2021 hat Greentown insgesamt Abschreibungen von etwa 10 Milliarden Yuan für Vermögenswerte vorgenommen. Die meisten dieser Vermögenswerte stammen aus Projekten vor 2021. Greentown hat für diese Vermögenswerte eine Politik der Priorität von Liquidität und Sicherheit verfolgt und die Rentabilität geopfert. Beispielsweise wurde das Projekt in der Xixian New Area in Xi'an von einem Baukastenpreis von 16.000 Yuan pro Quadratmeter auf 15.000 Yuan pro Quadratmeter verkauft, und die Verluste treten hauptsächlich in dieser Periode auf.

Zwölf neue Projekte, die im ersten Halbjahr fertiggestellt wurden, trugen etwa 2,2 Milliarden Yuan an Gewinn für Greentown bei. Darunter erzielte das zweite Stadium des Shanghai Bund Lanting ein Einkommen von fast 5 Milliarden Yuan, was fast ein Zehntel des Gesamtumsatzes ausmachte. Die Projektmarge betrug beeindruckend 35 %. Die positiven Gewinne der neuen Projekte wurden jedoch durch die Verluste der alten Bestände aufgehoben.

Nach den Ankündigungen von Greentown belief sich das fertiggestellte und noch nicht verkaufte Immobilienportfolio (einschließlich des Bestands an fertigen Häusern) Ende 2024 auf etwa 45 Milliarden Yuan, was 18 % des gesamten Bestands ausmacht. Im ersten Halbjahr 2025 wurden Bestände von alten Projekten aus 2021 und früheren Jahren im Wert von 19 Milliarden Yuan verkauft. Dabei verringerte sich der Bestand an fertiggestellten und noch nicht verkauften Immobilien um 6 Milliarden Yuan. Es kamen jedoch neue fertiggestellte Flächen im Wert von etwa 10 Milliarden Yuan hinzu. Der verbleibende zu verkaufende Bestand beläuft sich auf fast 80 Milliarden Yuan. Es wird geschätzt, dass der Eigenanteil des Bestands über 30 Milliarden Yuan betragen wird, möglicherweise sogar nahezu 40 Milliarden Yuan.

Ob bei der Vermarktung dieses Bestands noch Abschreibungen für Vermögenswerte vorgenommen werden müssen, bleibt derzeit noch offen. Einige Analysen gehen davon aus, dass Greentown für diesen alten Bestand noch Abschreibungen in Höhe von etwa 10 Milliarden Yuan vornehmen muss.

Als auf die Frage nach der Höhe zukünftiger Abschreibungen angesprochen wurde, gab der Exekutivdirektor von Greentown, Geng Zhongqiang, keine direkte Antwort. Er sagte: "Es ist sehr schwierig, genaue Zahlen vorherzusagen, da sich die Marktbedingungen ändern können und das Betriebsstrategie des Unternehmens auch von Zeit zu Zeit angepasst wird. Ich glaube, dass der Druck der Abschreibungen auf langfristige Bestände ein Problem ist, vor dem sich jedes Immobilienunternehmen derzeit nicht herumkommt."

Bilanz von Greentown China

Während der Geschäftsergebnispräsentation erklärte Li Jun, der stellvertretende Generaldirektor von Greentown China, dass Greentown im ersten Halbjahr 2025 bei der Verkaufsstrategie sowohl die Erfüllung der Erstverkaufsziele als auch die Reduzierung des Bestands vorangetrieben hat. Im ersten Halbjahr wurden insgesamt 17 Projekte oder Projektphasen erstmals angeboten. Dabei betrug die Erfüllungsrate der Verkaufspreise 88 % und die Erfüllungsrate der Absatzziele 82 %. Beide Indikatoren lagen über dem Jahresdurchschnitt von 2024.

Andererseits beschleunigt Greentown auch den Verkauf der Bestände aus 2021 und früheren Jahren. Wann wird der Nettogewinn von Greentown wieder steigen? Der Kern hängt von der Fähigkeit und Geschwindigkeit von Greentown ab, sich von diesen alten Projekten zu befreien.

Der Umsatzzyklus der fertigen Häuser von Greentown beträgt derzeit noch 487 Tage, was über dem Branchenmittelwert liegt. Laut einer Prognose von Shenwan Hongyuan wird Greentown China 2025 einen Nettogewinn von etwa 1,01 Milliarden Yuan erzielen, was immer noch eine langsame Erholung darstellt.

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Relativ hohes Schuldengeld halten und das Unternehmensvolumen weiter erhöhen

Aus den öffentlichen Daten geht hervor, dass die finanziellen Sicherheits- und Liquiditätsindikatoren von Greentown insgesamt verbessert wurden.

Zum Ende Juni 2025 betrug die durchschnittliche Zinskostenrate für die Gesamtverbindlichkeiten 3,6 %, was 40 Basispunkte niedriger ist als im gleichen Zeitraum 2024 (4,0 %). Am 30. Juni 2025 beliefen sich die Bankeinlagen und das Bargeld (einschließlich verbundener Bankeinlagen) auf etwa 66,795 Milliarden Yuan, was das 2,9-fache der binnen einem Jahr fälligen Verbindlichkeiten darstellt und ein Rekordhoch ist. Die Verschuldungsstruktur wurde kontinuierlich verbessert, und der Anteil der kurzfristigen Schulden sank auf 16,3 %, was ein Rekordtief ist. Die durchschnittliche Zeitspanne von der Anschaffung eines Grundstücks bis zum positiven Betriebsergebnis wurde im Vergleich zum Vorjahr um weitere 7 % auf 11,5 Monate beschleunigt. Die Zeit von der Anschaffung eines Grundstücks bis zur Fertigstellung wurde um 4 % auf 25,3 Monate verkürzt. Auch die Verkaufsgeschwindigkeit der neuen Projekte ist kein Problem.

Dennoch ist Greentown immer noch ein traditionelles Immobilienunternehmen. Im ersten Halbjahr 2025 machte der Umsatz aus der Immobilienverkauf 93,0 % des Gesamtumsatzes von 53,368 Milliarden Yuan aus. Dies bedeutet, dass Greentown keine "zweite Wachstumskurve" und keine starke betriebliche Geschäftstätigkeit hat, um als Stabilisator zu fungieren.

Außerhalb der Immobilienentwicklung machte der Umsatz aus der Projektverwaltung 2,6 % aus, der Umsatz aus dem Betrieb von Eigentumsimmobilien und anderen Aktivitäten 2,6 % und der Umsatz aus Design und Renovierung 1,8 %. Insgesamt machte der Beitrag dieser Geschäfte nur 7 % des Gesamtumsatzes aus.

Außerhalb der Immobilienverkauf ist die Projektverwaltung das Stärkesegment von Greentown. Es steht jedoch zunehmend unter starkem Wettbewerbsdruck. Im ersten Halbjahr 2025 erzielte Greentown einen Umsatz aus Projektverwaltungsdiensten von 1,361 Milliarden Yuan, was 17,0 % weniger ist als im gleichen Zeitraum 2024 (1,640 Milliarden Yuan).

Greentown erklärte: "Der Hauptgrund ist, dass der Wettbewerb in der Projektverwaltungsbranche in den letzten Jahren zugenommen hat und die rückläufige Entwicklung des Immobilienmarktes insgesamt verzögert auf die Branche gewirkt hat, was zu einem Rückgang des Umsatzes in der Projektverwaltung führte."

Im Wesentlichen liegt es daran, dass die Projektverwaltung zwar ein Vermögensschonendes Geschäftsmodell ist, aber die Geschäftsergebnisse dennoch eng mit dem Immobilienmarkt verbunden sind. Die Schwankungen des Marktes stimmen im Wesentlichen überein. Greentown kann zwar durch die Qualität seiner Produkte einen bestimmten Gewinn erzielen, aber es kann keine unabhängige und komplementäre Geschäftstätigkeit aufbauen.

Darüber hinaus erzielte das Design- und Renovierungsgeschäft im ersten Halbjahr einen Umsatz von 960 Millionen Yuan, was einem Rückgang von 37 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Das Hotelgeschäft erzielte im ersten Halbjahr einen Umsatz von 453 Millionen Yuan, was 7 % weniger ist als im Vorjahr. Der Mietumsatz aus investiven Immobilien belief sich auf 131 Millionen Yuan, was im Wesentlichen auf gleichem Niveau wie im gleichen Zeitraum 2024 liegt.

"Nebenaktivitäten" weisen insgesamt einen starken Rückgang der Geschäftsergebnisse auf. Die Frage, die dem Management von Greentown vorliegt, ist, ob es weiterhin als traditionelles Immobilienunternehmen agieren soll oder ob es die Geschäftsstruktur ändern soll.

Li Jun geht davon aus, dass sich der Immobilienmarkt in Zukunft in drei Aspekten ändern wird: Die politische Ausrichtung wird sich von der Entschuldung hin zur Risikominimierung verschieben. Die Marktnachfrage wird sich von einem allgemeinen Anstieg hin zu einer differenzierten Entwicklung bewegen. Der Wettbewerb in der Branche wird sich von der Volumenzunahme hin zu einem Wettlauf um die Qualität verlagern.

Aus den tatsächlichen Handlungen geht jedoch hervor, dass Greentown weiterhin das Unternehmensvolumen erhöhen will. Im ersten Halbjahr 2025 gewann Greentown 35 neue Projekte mit einer Gesamtfläche von etwa 3,55 Millionen Quadratmetern. Die Eigenanteile an den Landpachten beliefen sich auf 36,2 Milliarden Yuan, was im Vergleich zum Vorjahr um etwa 135 % stieg. Es wird erwartet, dass der neue Verkaufswert auf 90,7 Milliarden Yuan belaufen wird, was den dritten Platz in der Branche einnimmt.

Seit Anfang dieses Jahres hat Greentown wiederholt Grundstücke mit hohen Prämien erworben. Am 7. Mai 2025 gewann Greentown das Grundstück GW1 - 21 - 12 im Xi'an Port Area mit einem Gebot von 1,393 Milliarden Yuan. Der Baukastenpreis betrug 10.110,89 Yuan pro Quadratmeter, und die Prämie betrug 15,8 %. Dies war das erste Projekt in Xi'an in diesem Jahr, das mit einer Prämie verkauft wurde. Am 27. Mai 2025 gewann Greentown das Grundstück in der Jincheng Straße im Chancheng - Bezirk von Foshan mit einem Gebot von 781 Millionen Yuan. Der Baukastenpreis betrug 11.846 Yuan pro Quadratmeter, und die Prämie betrug 27,37 %, was einen neuen Rekord für den Baukastenpreis in der Region setzte. Am 23. Juli 2025 gewann Greentown das Grundstück Suyuan Tugua 04 im Suzhou Industrial Park mit einem Gebot von 4,667 Milliarden Yuan. Der Baukastenpreis betrug 65.242 Yuan pro Quadratmeter, und die Prämie betrug 8,74 %, was den Rekord für den Baukastenpreis von Wohngrundstücken in Jiangsu - Provinz brach. Am 25. Juli 2025 gewann Greentown das Grundstück hk315 - 11 im Nord - Bund - Bereich des Hongkou - Bezirks in Shanghai mit einem Gebot von etwa 6,472 Milliarden Yuan. Der erzielten Baukastenpreis belief sich auf etwa 126.600 Yuan pro Quadratmeter, und die Prämie betrug 46,33 %, was einen neuen Rekord für die Prämie bei öffentlichen Grundstücksversteig