Der Hongkong-Kapital-Realestatkonzern Lu Jin mit einem Kapitalvolumen von Hunderten von Milliarden Yuan hat die formelle Zahlungsunfähigkeit bekannt gegeben.

Die sonst soliden Hongkonger Immobilienunternehmen befinden sich nun in der gefährlichsten Phase.

Der Hongkonger Immobilienkonzern Road King Infrastructure hat im Februar dieses Jahres die Zahlung der Zinsen einer 300 - Millionen - US - Dollar - Perpetual Bond verschoben. In letzter Zeit hat es erneut mit Gläubigern über eine US - Dollar - Anleihe, die im Juli 2029 fällig wird, verhandelt und die Zahlung der Zinsen in Bar gegen eine Sachzahlung ersetzen zu lassen beantragt. Dies wurde von der Gläubigergruppe, vertreten durch PJT Partners und Latham & Watkins, die 25 % der Stimmrechte halten, abgelehnt. Bis zur Frist hat Road King die Zinsen nicht gezahlt.

Am 14. August hat Road King in einer Ankündigung erklärt: „Die Gruppe hat beschlossen, die Zahlung aller fälligen Kapitalbeträge und Zinsen für alle Offshore - Bankverbindlichkeiten, Anleihen und Perpetual Securities der Gruppe einzustellen.“ Dies bedeutet, dass Road King offiziell der Gruppe der defektierten Immobilienunternehmen beigetreten ist.

Nach dem Börseneröffnung am 14. August ist der Aktienkurs von Road King um über 10 % gefallen.

Bildquelle: Xueqiu

Laut der Ankündigung von Road King Immobilien sollte die Zinszahlung für die obige US - Dollar - Anleihe am 12. Juli 2025 fällig sein. Gemäß den Bedingungen der Anleihe gibt es eine 30 - tägige Grace - Periode für die Zinszahlung. Das heißt, Road King sollte die Zinsen bis zum 12. August gezahlt haben.

Ab dem 20. Juni hat Road King den Prozess zur Einholung der Zustimmung für die Zahlung der Anleihezinsen in Sachform anstelle von Barzahlung gestartet. Laut der Ankündigung von Road King werden neben der obigen US - Dollar - Anleihe auch noch vier weitere US - Dollar - Anleihen gleichzeitig einem Abstimmungsverfahren zur Änderung der Bedingungen und Erlassung unterzogen.

Die obigen fünf US - Dollar - Anleihen sind wie folgt: Eine US - Dollar - Anleihe mit einer Laufzeit bis Juli 2029 und einer Zinssatz von 5,2 %; eine US - Dollar - Anleihe mit einer Laufzeit bis März 2028 und einer Zinssatz von 6,7 %; eine US - Dollar - Anleihe mit einer Laufzeit bis September 2028 und einer Zinssatz von 5,9 %; eine US - Dollar - Anleihe mit einer Laufzeit bis März 2029 und einer Zinssatz von 6,0 %; eine US - Dollar - Anleihe mit einer Laufzeit bis Januar 2030 und einer Zinssatz von 5,125 %.

Laut öffentlichen Informationen beläuft sich die Offshore - Verschuldung von Road King (einschließlich Bankverbindlichkeiten und Anleihen) auf etwa 1,51 Milliarden US - Dollar, und es gibt noch 890,5 Millionen US - Dollar Perpetual Securities. Insgesamt werden die Zinszahlungen für fast 2,4 Milliarden US - Dollar Verschuldung eingestellt, und die jährlichen Zinszahlungen betragen über 900 Millionen Yuan.

Nach Einschätzung von Branchenexperten lehnen die Gläubigergruppen die Sachzahlung ab, weil sie der Meinung sind, dass Road King die Zinsen zahlen kann. Das Unternehmen verfügt über eine Vielzahl von hochwertigen Vermögenswerten, und seine Fähigkeit, Schulden zu begleichen, hat sich nicht wesentlich verschlechtert.

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Die „Solidität“ der Hongkonger Immobilienunternehmen zeigt sich hauptsächlich in ihrer Vorsicht gegenüber hohem Hebel und ihrer Bevorzugung von Geschäften mit dauerhaften Cashflows, wie der Verwaltung von Anlageimmobilien.

Das Road King Group ist bekannt geworden, weil es einst als „Weißer Ritter“ für Sun Hongbin nach dem Scheitern von Sun's Shunchi fungierte. Es hat drei Kerngeschäftsbereiche: Immobilienentwicklung, Mautstraßen und Industrie. Darunter tragen die Immobilien und die Mautstraßen den größten Teil des Umsatzes und des Cashflows bei.

Einnahmedaten der Kerngeschäftsbereiche von Road King Group

Der Mautstraßenbereich ist einer der Kerngeschäftsbereiche von Road King und die Hauptquelle für dauerhafte Cashflows. Laut dem von Road King veröffentlichten Geschäftsbericht hat der Mautstraßenbereich in den Jahren 2020 - 2024 2,725 Milliarden HK - Dollar, 3,779 Milliarden HK - Dollar, 3,716 Milliarden HK - Dollar, 3,906 Milliarden HK - Dollar und 2,44 Milliarden HK - Dollar an Einnahmen beigetragen.

Nachdem die Immobilienentwicklung seit 2020 in eine Abwärtsphase eingetreten ist, sind auch die Geschäftsergebnisse von Road King Group schrittweise gesunken. Die Betriebseinnahmen in den fünf Jahren von 2020 bis 2024 betrugen 24,678 Milliarden HK - Dollar, 17,156 Milliarden HK - Dollar, 13,075 Milliarden HK - Dollar, 5,537 Milliarden HK - Dollar, was einem Rückgang von über 77,5 % entspricht.

Als die „Grundlage“ für stabile Cashflows hat der Anteil des Mautstraßenbereichs stetig zugenommen. Zwischen 2021 und 2024 betrug der entsprechende Anteil an den Einnahmen 11,26 %, 15,31 %, 21,66 %, 29,87 % und 44,07 %.

Nach 2022 hat der Mautstraßenbereich mehr Einnahmen generiert als der Netto - Cashflow aus operativen Aktivitäten in jenem Jahr.

Aber mit der Verschlechterung der Geschäftslage von Road King hat der Verschuldungsdruck zugenommen, und das Unternehmen musste die Rechte an Mautstraßen verkaufen, um Schulden zu reduzieren.

Im November 2023 hat Road King die Mautgeschäfte von vier chinesischen Autobahnen verkauft und 4,412 Milliarden Yuan an Kapital zurückgewonnen. Im April 2024 hat Road King auch das Mautrecht der letzten Autobahn in China verkauft. Jetzt hat Road King nur noch vier Autobahnen in Indonesien.

Auf den ersten Blick hat sich nach dem Verkauf von Vermögenswerten die Verschuldung von Road King erheblich verringert. Im Jahr 2024 hat es Kredite im Wert von 6,803 Milliarden HK - Dollar zurückgezahlt, und das Netto - Verschuldungsverhältnis ist auf 55 % gesunken. Das Programm „Schulden reduzieren, Grundfestlegung stärken, leichter ans Werk gehen“ hat einen gewissen Effekt gezeigt.

Tatsächlich hat sich die Cashflow - Situation von Road King nicht verbessert. Die Bilanzdaten zeigen, dass Road King im Jahr 2024 einen Nachsteuerverlust von 3,308 Milliarden HK - Dollar hatte, und der Verlustanteil der Aktionäre betrug 4,122 Milliarden HK - Dollar. Der Verlustbetrag war fast so hoch wie der am Ende des Jahres vorhandene Bargeldbestand (4,274 Milliarden HK - Dollar).

Im Jahr 2025 muss Road King 2,912 Milliarden HK - Dollar an Schulden zurückzahlen. In den drei Jahren ab 2027 muss es weitere 8,28 Milliarden HK - Dollar zurückzahlen. Aber die Finanzierungsmöglichkeiten von Road King sind stark eingeschränkt. Die neuen Kredite sind von 19,87 Milliarden HK - Dollar im Jahr 2021 auf 120,2 Millionen HK - Dollar im Jahr 2024 gesunken, und der Netto - Cashflow aus Finanzierungsaktivitäten ist von - 230,5 Millionen HK - Dollar auf - 799,4 Millionen HK - Dollar gestiegen. Die Lücke wird immer größer, und der Weg von Road King, neue Schulden aufzunehmen, um alte zu begleichen, ist blockiert.

Verschuldungslage von Road King Group bis Ende 2024

Um den Druck auf den Cashflow und die Schuldenprobleme zu lindern, hat Road King einerseits die Laufzeit der Schulden verlängert, um Zeit zu gewinnen, und andererseits die Rechte an Mautstraßen verkauft, um die Verschuldung zu reduzieren.

Aber die beschleunigte Verschlechterung der Geschäftsergebnisse hat es Road King immer schwieriger gemacht, den Verschuldungsdruck zu reduzieren. Offizielle Daten zeigen, dass der Immobilienumsatz von Road King Group im Jahr 2024 auf 12,462 Milliarden Yuan gesunken ist, was einem Rückgang von etwa 55 % gegenüber 2023 entspricht. Im ersten Halbjahr 2025 ist der Umsatz um weitere 28,37 % auf 5,232 Milliarden Yuan gesunken. Der Cashflow aus operativen Aktivitäten reicht nicht mehr aus, um die Schuldenprobleme zu lösen.

Deshalb hat Road King nach der erfolgreichen Verlängerung der Schuldenlaufzeit die Zinszahlung trotz des Risikos der Zahlungsverweigerung reduziert. Im Februar 2025 hat Road King beschlossen, die Dividenden der Perpetual Securities einzustellen und damit einen Zahlungsverzug bei den Perpetual Bonds begangen. Es hat auch erklärt: „Wir können erst wieder mit der Zinszahlung der Perpetual Securities beginnen, wenn wir in den nächsten Jahren die Schulden schrittweise begleichen können. Andernfalls ist es vor der vollständigen Rückzahlung der Schulden unmöglich.“

Seit Juni hat Road King ständig versucht, die Zinszahlungen der US - Dollar - Anleihen in Sachform anstelle von Barzahlung zu regeln, aber ohne Erfolg.

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Nach der Analyse von Branchenexperten liegt der grundlegende Grund dafür, dass die Gläubiger die Sachzahlungsmethode von Road King nicht akzeptieren, in der unterschiedlichen Einschätzung der Fähigkeit von Road King, Schulden zu begleichen. Einige Gläubiger sind der Meinung, dass die Kernvermögen von Road King, wie die Rechte an indonesischen Mautstraßen, einen Wert von über 5 Milliarden US - Dollar haben und die Schulden decken können. Die Erklärung von Shan Weibiao, dass die Reduzierung von Schulden die oberste Priorität sei, wird als ein Plan angesehen, der möglicherweise die Interessen kleiner Gläubiger schädigt.

Die vier indonesischen Autobahnen mit Mautrechten, die Road King besitzt, sind die SN - Autobahn, die MKTT - Autobahn, die NKK - Autobahn und die SB - Autobahn. Die Gesamtlänge beträgt etwa 335 Kilometer. Dies sind die letzten hochwertigen und soliden Vermögenswerte von Road King.

Im Jahr 2024 betrugen die Mauteinnahmen der obigen vier indonesischen Autobahnprojekte 1,765 Milliarden Yuan, was etwa ein Drittel des Gesamtumsatzes des Unternehmens entspricht. Sie können stabile Cashflows und Gewinne generieren und sind für die Schuldenreduzierung von Road King in der späteren Phase äußerst wichtig.

Laut einer Mitteilung von Road King werden die Mauttarife von zwei indonesischen Autobahnen im zweiten Halbjahr 2025 erneut erheblich erhöht. Es wird erwartet, dass die Mauteinnahmen und die Dividenden nach 2025 steigen werden.

Deshalb wird Road King seine „Ballaststeine“ nicht leichtfertig zu einem Discount verkaufen, sondern hat sich für eine offizielle Zahlungsverweigerung bei öffentlichen Anleihen entschieden.

Bei der Veröffentlichung der Zahlungsverweigerungsankündigung hat Road King erklärt, dass es mit der Schuldenrestrukturierung beginnen wird. „Wir beabsichtigen nicht, irgendeine Anleihe oder Perpetual Security gemäß den verpflichtenden Rückkauf - oder Rücknahmebedingungen im Zusammenhang mit den bestimmten Vermögenswerten zurückzukaufen. Stattdessen wird ein Teil der Einnahmen aus dem Verkauf der bestimmten Vermögenswerte für die umfassende Restrukturierung verwendet, einschließlich der Zahlung der Restrukturierungskosten.“

Bis Ende 2024 betrug die Gesamtkreditmenge von Road King 16,227 Milliarden HK - Dollar. Der Cashflow aus normalen Geschäftstätigkeiten reicht nicht mehr aus, um die Kredite zurückzuzahlen. Deshalb muss das Unternehmen entweder die Schulden restrukturieren oder hochwertige Vermögenswerte verkaufen, um die Schulden zu reduzieren.

Shan Weibiao, Vorsitzender von Road King Group

Am Ende 2024 schrieb Shan Weibiao, Vorsitzender von Road King Group, in seiner Neujahrsansprache: Während der nächsten drei Jahre wird Road King weiterhin mit Schulden konfrontiert sein, und der Druck wird nicht abnehmen. Wir müssen das Ruder gut führen und das Boot gut lenken, um die Schuldenprobleme vollständig zu lösen. Nur wenn wir sicherstellen, dass das Unternehmen in den Stürmen nicht untergeht, können wir über die Möglichkeit nachdenken, nach den Stürmen leichter ans Werk zu gehen.

Es war jedoch unerwartet, dass Road King nicht bis zum Ende durchhielt, sondern eine Zahlungsverweigerung eingeleitet und die Schuldenrestrukturierung gestartet hat, als die Außenwelt noch glaubte, dass es die Zinsen zahlen könnte.

Anfang 2024 sagte Shan Weibiao, Vorsitzender von Road King Group, voraus, dass die Immobilienbranche Ende 2024 den Tiefpunkt erreichen würde und sich 2025 allmählich verbessern würde. Offensichtlich ist die Situation schwieriger als er gedacht hat.

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Auch andere Hongkonger Immobilienunternehmen haben es nicht gut.

Kürzlich hat New World Development in einer Ankündigung erklärt, dass die vier Perpetual Bonds, die von seiner Tochtergesellschaft emittiert wurden, die Zinszahlung verschieben werden, was einen Betrag von 3,4 Milliarden US - Dollar betrifft