Die Immobilienverwaltungsgesellschaften gerieten in einen Konflikt. Während die eine Seite den Betriebsstandort räumt, "erobert" die andere Seite "Territorien".
Heutzutage gibt es immer mehr Konflikte um Immobilienverwaltungsprobleme.
Einerseits ziehen sich Immobilienverwaltungsunternehmen bewusst aus einigen Wohnkomplexen zurück, was Sorgen in der Branche über das Wachstum der Skalierung und die Gewinne weckt. Andererseits bemühen sie sich, in bestehenden Wohnkomplexen neue Verträge zu erwerben, was häufig zu Konflikten mit den bestehenden Immobilienverwaltungsunternehmen führt.
01
Anfang Juli hat sich vor dem Eingang des Wohnkomplexes Ocean Wanhe Siji in der Hanjiang - Stadtbezirk von Wuhan ein „großer Kampf“ zwischen zwei Immobilienverwaltungsunternehmen abgespielt. Beide Seiten haben über 100 Personen zusammengebracht, um den Zugang zum Wohnkomplex zu erobern.
Beide Konfliktparteien sind namhafte Unternehmen in der Branche: Vanke Property Service und Ocean Property Service. Sie sind relativ groß und haben die Aufmerksamkeit der zuständigen Behörden erregt.
Quelle: Internet
Anschließend haben die Wohnungs - und Stadtumbaubehörde von Wuhan, die Wohnungs - und Stadtumbaubehörde des Hanjiang - Stadtbezirks von Wuhan und die Gemeindeverwaltung der Changqing - Straße des Hanjiang - Stadtbezirks von Wuhan in diesen Vorfall eingegriffen und eine Untersuchung durchgeführt.
Am 29. Juli hat die Wohnungs - und Stadtumbaubehörde des Hanjiang - Stadtbezirks von Wuhan offiziell das Untersuchungsergebnis veröffentlicht: „Während der Abstimmung durch den Eigentümerausschuss wurde das „Elektronische Abstimmungssystem für Eigentümerentscheidungen in Wuhan“ nicht gemäß der Anleitung der Gemeinde und der Straße verwendet. Bei den Telefonabstimmungen wurde die Identität der Eigentümer nicht genau geprüft. Es gab Fälle von Nicht - Eigentümern, die abgestimmt haben, und von nicht autorisierten Vertretungsabstimmungen offline. Der Eigentümerausschuss hat bis zum 25. Juli 2025 noch an den Prozessdokumenten der Eigentümerversammlung gearbeitet.“
Quelle: Internet
Die offizielle Untersuchung hat die Schlüsselursache für den Konflikt aufgedeckt: Der Eigentümerausschuss des Wohnkomplexes hat eine Abstimmung zur Änderung der Immobilienverwaltung durchgeführt. Das ursprüngliche Immobilienverwaltungsunternehmen, Ocean Yijia, hat die Legalität des Verfahrens der Eigentümerversammlung in Zweifel gezogen und die Koordination mit dem gewonnenen Immobilienverwaltungsunternehmen (Vanke Property Service) abgelehnt. Der Eigentümerausschuss hat die Differenzen ignoriert und unilaterale Vorkehrungen getroffen, um Vanke Property Service einzuschalten. Anfang Juli hat Vanke Property Service versucht, den Wohnkomplex zu übernehmen, begleitet von einigen Eigentümern, was zu diesem Konflikt führte.
Einige Eigentümer haben über diesen Vorfall gesagt: „Seit einem ganzen Monat kann der Eigentümerausschuss nicht einmal die gesetzlich erforderlichen Dokumente für die Neuwahlen zusammenstellen. Er beschwert sich ständig in der Gruppe und beschuldigt die Immobilienverwaltung.“
Andere Eigentümer haben auch Zweifel geäußert, dass die Bedingungen in der Ausschreibung speziell für Vanke zugeschnitten sind.
Einige Internetnutzer haben auch kommentiert: „Eine ganze Reihe von Immobilienverwaltungsunternehmen behauptet, dass die Immobilienverwaltung überhaupt nicht rentabel ist, aber man kann sie nicht loswerden.“
Quelle: Internet
02
Seit Anfang dieses Jahres haben sich Konflikte bei der Übergabe der Immobilienverwaltung mehrmals ereignet.
Am 1. März, als das neue Immobilienverwaltungsunternehmen, Poly Property Service, das vom Eigentümerausschuss des Wohnkomplexes Nanguo Garden in Guangzhou ausgewählt wurde, in den Wohnkomplex eintreten wollte, wurde es vom alten Immobilienverwaltungsunternehmen, Ruihua Property Service, blockiert. Ruihua Property Service hat die Legalität des Verfahrens der Eigentümerversammlung in Zweifel gezogen, die Gültigkeit des Abstimmungsergebnisses bestritten und den Rückzug abgelehnt. Viele Eigentümer haben sich versammelt, um das neue Immobilienverwaltungsunternehmen zu unterstützen. Die Szene war für eine Weile sehr aufregend.
Anschließend hat Ruihua Property Service den Eigentümerausschuss vor Gericht verklagt und darauf hingewiesen, dass der Eigentümerausschuss des Wohnkomplexes über die WeChat - Offizielle Accounts, kleine Accounts, Video - Kanäle und Eigentümergruppen verschiedene unechte Artikel veröffentlicht hat, „bewusst negative Meinungen über das Immobilienverwaltungsunternehmen geschaffen“ und „den Konflikt zwischen den uninformierten Eigentümern und dem Immobilienverwaltungsunternehmen verschärft“.
Quelle: Informationen des Eigentümerausschusses
Am 11. Januar hat es in der Wohnanlage Jiulong Yunjing in Chongqing einen Konflikt wegen der Übergabe der Immobilienverwaltung gegeben. Der Eigentümerausschuss des Wohnkomplexes hat Ende 2024 das Immobilienverwaltungsunternehmen in Vanke Property Service geändert. Das ursprüngliche Immobilienverwaltungsunternehmen, Beijing Jinhui Jinjiang Property Service, hat die Übergabe der Garagenverwaltung abgelehnt, da es behauptet, dass die Eigentumsrechte an einigen unverkauften Stellplätzen beim Entwickler liegen. Es hat auch Leute geschickt, um die Eingänge und Ausgänge der Garage zu blockieren, was zu körperlichen Auseinandersetzungen mit der Immobilienverwaltung des Wohnkomplexes führte.
Im März hat das aktuelle Immobilienverwaltungsunternehmen, Excellence Property Service, der Abstimmung des Eigentümerausschusses des dritten Abschnitts des Wohnkomplexes Taidi Modern City in Zhoukou zur Auswahl eines neuen Immobilienverwaltungsunternehmens widersprochen. Excellence Property Service hat die Legalität des Eigentümerausschusses in Zweifel gezogen und die Stromversorgung des Büros des Eigentümerausschusses abgeschaltet. Dies hat zu einer heftigen Auseinandersetzung und einem Polizeieinsatz geführt, als Vertreter des Eigentümerausschusses nachfragten.
Am 19. Juli hat es in fünf Gebäuden der Wohnanlage Zheng Hongshan in Zhengzhou, wo es seit zwei Jahren Streitigkeiten wegen der „Änderung der Immobilienverwaltung“ gibt, sogar zu körperlichen Auseinandersetzungen gekommen, die vom Dienstleister, Jianye Property Service, als „Gewaltkonflikt am 19. Juli“ bezeichnet wurden.
Quelle: Internet
Die häufigen Konflikte zwischen alten und neuen Immobilienverwaltungsunternehmen, die durch die Änderung der Immobilienverwaltung ausgelöst werden, werfen eine Frage auf:
Warum verlangen jetzt immer mehr Wohnkomplexe eine Änderung der Immobilienverwaltung?
03
Zunächst ist es der Preisfaktor, der sowohl für die Eigentümer als auch für die Immobilienverwaltungsunternehmen sehr sensibel ist.
Es gibt kürzlich ein ähnliches Beispiel, ebenfalls in einem Wohnkomplex in Wuhan und ebenfalls in Bezug auf Vanke Property Service.
Anfang dieses Jahres hat der erste Eigentümerausschuss des Wohnkomplexes Vanke Ziyuewan in Wuhan dem Immobilienverwaltungsunternehmen, Vanke Property Service, einen Brief über die Senkung der Immobilienverwaltungskosten geschickt und Vanke Property Service aufgefordert, die Gebühren zu senken.
Am 25. Mai hat Vanke Property Service drei Optionen angeboten:
Option 1: Keine Senkung der Gebühren, sondern Erbringung von Mehrwertdiensten;
Option 2: Rückerstattung eines größeren Teils der Einnahmen an die Eigentümer;
Option 3: Individuelle Dienstleistungen mit flexiblen Preisen.
Nach zwei Monaten der Verhandlungen hat der Eigentümerausschuss schließlich das Modell der „flexiblen Preise“ gewählt. Die Immobilienverwaltungskosten im Wohnkomplex Vanke Ziyuewan sind von 3,28 Yuan pro Quadratmeter pro Monat auf 2,78 Yuan pro Quadratmeter pro Monat (Hochhäuser) und 2,98 Yuan pro Quadratmeter pro Monat (Villen) gesunken, eine Senkung von 10 % - 15 %, was ein weiteres Beispiel für die Senkung der Gebühren auf Wunsch der Eigentümer ist.
Quelle: Internet
Seitdem Chongqing, Wuhan, Qingdao, Yinchuan und andere Städte im ersten Halbjahr 2024 Richtlinien für die Immobilienverwaltungskosten herausgegeben haben, haben die Wohnkomplexe in diesen Städten, die zuerst die Gebühren gesenkt haben, die Eigentümer im ganzen Land mit praktischen und erfolgreichen Beispielen versorgt. Dies hat in vielen Regionen und Wohnkomplexen zu Nachahmungen geführt und eine Welle der Senkung der Immobilienverwaltungskosten im ganzen Land ausgelöst.
Allerdings können nicht alle Wohnkomplexe freundliche Verhandlungen führen. Einige Immobilienverwaltungsunternehmen lehnen die Senkung der Gebühren ab oder verzögern sie unter dem Vorwand der „Marktpreisfestsetzung“. Die Eigentümer dagegen zahlen die Immobilienverwaltungskosten nicht oder fordern die Änderung des Immobilienverwaltungsunternehmens, was zu einer Verschärfung der Konflikte führt.
Der zweite Schlüsselgrund ist die kontinuierliche Abnahme des Wachstums der Immobilienverwaltungsunternehmen. Angesichts des Druckes zum Wachstum hat die direkte Konkurrenz zwischen verschiedenen Immobilienverwaltungsunternehmen zugenommen.
Nach einer Statistik von Yihan Think Tank betrug das durchschnittliche verwaltete Gebiet der Top - 100 - Unternehmen im Jahr 2024 69,463 Millionen Quadratmeter, eine Zunahme von 2,18 % gegenüber dem Vorjahr. Die Wachstumsrate ist jedoch um 4,03 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr gesunken, was ein Rekordtief darstellt.
Der Hauptgrund für die schnelle Verlangsamung des Wachstums der Immobilienverwaltungsunternehmen ist die Abnahme der Auslieferungen in der Immobilienentwicklung. Das Wohnungsfertigstellungssystem im ganzen Land hat im Jahr 2024 um 27,4 % gegenüber dem Vorjahr abgenommen. Der Vorteil der Entwicklung durch die Muttergesellschaft ist weg, was direkt die Größenbasis der Immobilienverwaltungsunternehmen betroffen hat. Dies hat dazu geführt, dass sie verstärkt in bestehenden Wohnkomplexen tätig werden müssen, was objektiv in Konflikt mit der Strategie der bestehenden Immobilienverwaltungsunternehmen steht, ihre Verträge zu bewahren.
Datenquelle: Unternehmensleistungsberichte, Zusammenstellung von Yihan Immobilienforschung. Hinweis: Der innere Kreis repräsentiert das Jahr 2023, der äußere Kreis das Jahr 2024.
Die Immobilienverwaltungsunternehmen befinden sich in einer Konkurrenz um die bestehenden Märkte, was unvermeidlich in einigen Regionen zu Preiskämpfen führt. Top - Immobilienverwaltungsunternehmen wie Vanke Property Service und China Merchants Property & Asset Management haben auch umfassende Preismodelle wie Menü - Systeme und „Basisdienstleistungen + Mehrwertdienstleistungen mit getrennten Preisen“ vorgeschlagen, um Verträge zu gewinnen und zu bewahren. Dies hat tatsächlich einen Wettbewerb um niedrige Preise ausgelöst.
Die Expansion der namhaften Immobilienverwaltungsunternehmen in bestehende Wohnkomplexe mit niedrigen Preisen, zusammen mit der Abnahme der Zufriedenheit der Immobilienverwaltung in vielen bestehenden Wohnkomplexen in den letzten zwei Jahren, hat die Nachfrage nach der Änderung des Immobilienverwaltungsunternehmens in mehr Wohnkomplexen stimuliert.
Der dritte Hauptgrund für die Zunahme der Konflikte zwischen Immobilienverwaltungsunternehmen ist die offensichtlichen Mängel oder die „Degradierung der Dienstleistungen“ einiger Immobilienverwaltungsunternehmen, die die Unzufriedenheit der Eigentümer ausgelöst haben. Zusammen mit der Welle der Senkung der Immobilienverwaltungskosten hat dies dazu geführt, dass die „Änderung des Immobilienverwaltungsunternehmens“ eine Möglichkeit zur Lösung der Konflikte geworden ist.
Nach einer Statistik von Yihan Think Tank betrug der durchschnittliche Nettogewinn der Top - 100 - Immobilienverwaltungsunternehmen im Jahr 2024 etwa 197 Millionen Yuan, eine Abnahme