Bei der großen Veränderung: Drei neue Grundlagenwissen im Immobiliensektor, während die Hälfte der Menschen bereits Verluste erlitten hat.

Im Jahr 2021 erreichte das Immobiliensektor seinen Höhepunkt. Die Verkaufszahlen von Wohneigentumswohnungen im ganzen Land beliefen sich auf fast 18,2 Billionen Yuan, was 15,91 % des Bruttoinlandsprodukts (BIP) ausmachte.

Im Jahr 2024 sanken die Verkaufszahlen von Wohneigentumswohnungen im ganzen Land auf 9,68 Billionen Yuan, was nur noch 7,17 % des BIP betrug.

Einige Institutionen und Branchenexperten prognostizieren, dass die Immobilienverkäufe in diesem Jahr weiter sinken werden und auf die 8-Billionen-Yuan-Marke fallen werden. Dies geht einher mit einer Reihe von Phänomenen wie der Schrumpfung der gesamten Immobilienindustrie, der Einbuße der Einkommen von Branchenmitarbeitern, der Abwertung der Immobilienwerte von Eigentümern und der Abnahme der Liquidität des Zweitwohnungmarktes.

Jede kleine Veränderung in den makroökonomischen Zahlen birgt dahinter unzählige Geschichten von Einzelpersonen. In der Phase des wirtschaftlichen Wandels können Superindividuen dank kleiner Trends weiterhin gut leben. Die meisten normalen Menschen müssen jedoch im Rahmen der vorherrschenden wirtschaftlichen Entwicklung leben und die außen kommenden Drucke ertragen.

Laut Medienberichten haben einige Immobilieneigentümer sich entschieden, in die Immobilienmaklerbranche umzusteigen, um ihre eigenen Wohnungen zu verkaufen.

Zum Beispiel hat Frau Zhu aus Shenzhen eine alte Wohnung im Liantang - Bezirk von Luohu. Im September 2024 plante sie, diese Wohnung zu verkaufen und eine neue Wohnung zu kaufen, da sie beruflich verlegt werden musste. Sie hat die Wohnung seit über einem halben Jahr angeboten, aber es kam noch zu keinem Verkauf.

Im März dieses Jahres entschied sich die verzweifelte Frau Zhu, sich der Gruppe der Immobilienmakler anzuschließen und Verkaufstechniken zu lernen. Am Ende kam sie zu dem Schluss, dass die Differenz zwischen dem von Käufern angebotenen Preis und dem Mindestpreis, den der Eigentümer im Kopf hat, zu groß ist. Wenn man die Wohnung schnell verkaufen möchte, muss man den Preis senken.

Käufer wünschen sich niedrigere Preise, während Verkäufer schon wegen der Verluste Schmerzen im Bauch haben. Doch die "Verkäufe bei reduzierten Preisen" sind derzeit die vorherrschende Tendenz auf dem Zweitwohnungmarkt.

Obwohl die Anzahl der verkauften Zweitwohnungen in Shenzhen im ersten Halbjahr dieses Jahres 29.231 Einheiten betrug, was im Vergleich zum Vorjahr um 36,6 % anstieg, fühlen sich die Einzelpersonen völlig anders.

Eine neu veröffentlichte Studie von UBS über das chinesische Wohnungsmarkt zeigt, dass derzeit bereits 47 % der Immobilienkäufer Buchverluste haben.

UBS sagt, dass auf dem Zweitwohnungmarkt in verschiedenen Städten die Preise in den ersten - Rang - Städten ungefähr auf das Niveau von 2021 zurückgefallen sind, in den zweiten - Rang - Städten auf das Niveau von 2018 und in den Städten der dritten und vierten Kategorie auf das Niveau von 2016 oder 2017.

Die meisten Immobilieneigentümer sind der Meinung, dass die von UBS veröffentlichten Daten ihre wirklichen Verluste nicht widerspiegeln. Wenn man die tatsächlichen Verkaufspreise als Grundlage nimmt, sollten die von UBS geschätzten Jahre mindestens um 5 Jahre zurückversetzt werden.

Aber derzeit ist der Immobilienmarkt noch nicht am Boden angelangt. Die Wirtschaft ist unter Druck, die Konsumkraft ist schwach, die Einkommen fallen und Unternehmen sowie Privatpersonen reduzieren weiterhin ihre Verschuldung. Die meisten Menschen sehen keine Gründe, warum die Immobilienpreise sich stabilisieren sollten, daher glauben die Käufer, dass sie weiterhin "warten" können.

Die Wahrnehmungen von Käufern und Verkäufern über den Markt werden weiterhin auseinandergehen. Dies ist nur eines der realen Phänomene auf dem gegenwärtigen Immobilienmarkt.

Zurzeit gibt es viele widersprüchliche Phänomene. Beispielsweise ist der Markt für Grundstücksversteigerungen heiß, aber die Immobilienpreise fallen kontinuierlich. In Shanghai und Peking gibt es eine hohe Nachfrage nach Neubauwohnungen, und es gibt sogar Fälle, dass Wohnungen innerhalb eines Tages verkauft werden. Der Verkaufszyklus von Zweitwohnungen wird jedoch immer länger. Die Mietrendite einiger alter und kleiner Wohnungen erreicht über 3 %, während die Mietrendite der meisten Luxusimmobilien nur etwa 1 % beträgt. In gewisser Hinsicht ist es, eine Luxusimmobilie zu mieten, wie das Ausnutzen von Reichen. Grundstücke sind für Immobilienunternehmen nicht mehr das größte Vermögen, sondern eine negative Position. Je höher das historische Grundstücksbestand eines Immobilienunternehmens ist, desto schlechter sieht seine Bilanz aus. Die Immobilienpreise in den ersten - Rang - Städten sind am stabilsten, aber die Konsumwachstumsrate liegt hinter der der zweiten - Rang - Städten. Es besteht ein Widerspruch zwischen Immobilienpreisen und Konsum...

Hinter all diesen widersprüchlichen Phänomenen stecken reale Widersprüche. Der Immobilienmarkt ist nie so unverständlich gewesen wie heute.

Vor diesem Hintergrund ist es noch wichtiger, die Realität zu erkennen und neue Grundlagenkenntnisse zu verstehen, wenn es um die Immobilienbranche geht.

Grundlagenkenntnis 1

Der Markt ist noch nicht wirklich in eine neue Phase eingetreten

Kürzlich habe ich einen professionellen Immobilienanalysten gefragt. Er sagte, dass, wenn man rein nach den Immobilienpreisen urteilt, die Preise in einigen Städten in Zukunft möglicherweise wieder steigen könnten. Wenn sich der Anstieg jedoch ausweitet, besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass langfristige Steuerinstrumente wie die Immobiliensteuer und die Erbschaftsteuer eingeführt werden.

Er sagte, man solle nicht denken, dass China diese Steuerinstrumente nicht weit verbreitet einsetzen werde. Man solle nicht vergessen, dass es bereits einige Städte gibt, in denen Immobiliensteuer bezahlt wird.

Um die neue Realität des Immobilienmarktes zu beurteilen, muss man einerseits die Rolle der Immobilienbranche für die Wirtschaft betrachten und andererseits die Marktnachfrage nach Immobilien als Waren.

Was die erste Aspekt betrifft, wurde bereits von manchen Personen gründlich analysiert. Der Wachstumsmarkt, der hauptsächlich aus Neubauwohnungen besteht, hat eine stärkere Wirkung auf die Wirtschaft und die Investitionen, da Neubauwohnungen neue Investitionen bedeuten. Zweitwohnungen hingegen führen zu keiner neuen Investition, sondern eher zu einer Übertragung von Finanzvermögen. Es gibt nur die Bewegung von Privatkapital, und es entsteht fast keine neue Produktion. Die Wirkung auf die Wirtschaft ist daher sehr schwach.

Nach den Daten des Shell Research Institutes und der Nationalen Statistikbehörde hat die Verkaufsfläche von Zweitwohnungen in China von 2022 bis 2023 kontinuierlich zugenommen, während die Verkaufsfläche von Neubauwohnungen kontinuierlich abgenommen hat. Dadurch stieg der Anteil der Verkaufsfläche/Verkaufssumme von Zweitwohnungen auf 38 %/41 % im Jahr 2023, was im Vergleich zu 2021 um 17/9 Prozentpunkte gestiegen ist. Dieser Trend setzte sich auch im Jahr 2024 fort. Nach den Daten von Wind erreichte der Anteil der Verkaufsfläche von Zweitwohnungen in 23 wichtigen Städten im ersten Halbjahr 2024 58 %, was im Vergleich zum gesamten Jahr 2023 um weitere 9 Prozentpunkte stieg.

Die wichtigsten Städte im ganzen Land sind bereits in den Markt für bestehende Immobilien eingetreten, und die Immobilieninvestitionen befinden sich in der Phase des abnehmenden Grenznutzen. In den Städten der dritten und vierten Kategorie gibt es derzeit eine riesige Überhang von Neubauwohnungen, und neue Investitionen haben nicht viel Sinn.

Die Wirtschaft selbst ist bereits in die Phase der "Entimmobilisierung" eingetreten.

Was die zweite Aspekt betrifft, hat sich die Situation in China von einer absoluten Knappheit an Wohnraum zu einer strukturellen Knappheit gewandelt. Im Jahr 2018 lag die Anzahl der eigenen Wohnungen pro Haushalt bereits bei 1,1. Nach der beschleunigten Bauaktivität in den Jahren 2019, 2020 und 2021 ist diese Zahl sicher noch höher.

Das heißt, die Faktoren, die dazu führen, dass sich der Markt von einem Verkäufermarkt zu einem Käufermarkt gewandelt hat, sind nicht nur die fallenden Immobilienpreise, sondern vor allem die Umkehrung der Marktangebot - Nachfrage - Beziehung. Dies bestimmt die zukünftige Marktgrundlage.

Einfach ausgedrückt: Sowohl vom BIP als auch vom Immobilienmarkt selbst her besteht kein Anreiz mehr für die verschiedenen Interessengruppen, die Immobilienbranche anzukurbeln.

Genauer gesagt, ist der Rückgang der Branche in den letzten Jahren kein "langfristiger Trend", sondern eine Übergangsphase zwischen alten und neuen Zyklen, eine Übergangsphase in der Veränderungstrend.

Denn die Immobilienbranche spielt nicht mehr die Rolle des Hauptantriebs für die wirtschaftliche Entwicklung, aber sie darf auch kein "Lastballast" werden.

Man kann die gegenwärtige Situation als die chaotische Endphase der Goldenen Zeit der Immobilienbranche betrachten. Nachdem ein neues Gleichgewicht nach der Suche nach dem Bodenpunkt erreicht wird, beginnt eine neue Phase, und die Übergangsphase, in der der Rückgang der Haupttrend war, endet.

In den nächsten 30 Jahren wird sich die Situation definitiv nicht wie in den letzten 30 Jahren oder wie die Umkehrung der letzten 5 Jahre entwickeln. Man muss die Zukunft mit zukünftigem Blick betrachten.

Dies ist die erste neue Grundlagenkenntnis über die Immobilienbranche.

Grundlagenkenntnis 2

Der Markt für Grundstücksversteigerungen ist heiß, die Immobilienpreise fallen, und Neubauwohnungen drängen Zweitwohnungen zurück

Ob es sich um die historische Epochenwende oder um die Zyklusänderung einer bestimmten Branche handelt, das größte Merkmal der "chaotischen" Phase ist die "Differenzierung" und "Trennung".

Beispielsweise gibt es eine Trennung zwischen den Daten der Grundstücksversteigerungen und der realen Marktperzeption.

In diesem Jahr gab es wiederholt gute Nachrichten aus dem Markt für Grundstücksversteigerungen in einigen Städten wie Peking, Shanghai, Hangzhou und Chengdu. Viele Grundstücke wurden mit hohem Prämienanteil verkauft, und die Gesamtlage des Marktes ist deutlich besser als im Jahr 2024.

Nehmen wir Peking als Beispiel. Laut einer Statistik von Leju wurden im ersten Halbjahr 2025 in Peking insgesamt 22 Wohngrundstücke verkauft. Die Gesamtfläche der Grundstücke betrug etwa 1,209 Millionen Quadratmeter, die Gesamtwohnfläche etwa 2,344 Millionen Quadratmeter, und der Gesamtverkaufspreis belief sich auf 100,55562 Milliarden Yuan, was im Vergleich zum Vorjahr um etwa 37,3 % stieg. Der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter Wohnfläche stieg von etwa 30.900 Yuan pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2024 auf etwa 42.900 Yuan pro Quadratmeter, was eine Zunahme von 12.000 Yuan pro Quadratmeter bedeutet.

Das Gleiche gilt für den Markt für Grundstücksversteigerungen im ganzen Land. Laut einer Statistik des China Index Academy stieg der Umsatz aus der Versteigerung von Wohngrundstücken in 300 Städten im ersten Halbjahr 2025 im Vergleich zum Vorjahr um über 20 %. Der durchschnittliche Prämienanteil lag über 10 %, was eine deutliche Zunahme gegenüber dem Vorjahr darstellt.

Der Anstieg des Marktes für Grundstücksversteigerungen in den ersten - und zweiten - Rang - Städten ist noch deutlicher. Aus den Daten des 58 Anjuke Research Institutes, das 65 Städte intensiv beobachtet, geht hervor, dass das Volumen der verkauften Wohngrundstücke im Vergleich zum Vorjahr um 18,4 % stieg, der Umsatz aus der Versteigerung um 45 % und der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche um 22,3 %. Es gab also ein "gleichzeitiges Ansteigen von Volumen und Preis". Der Prämienanteil in Hangzhou betrug bis zu 35,5 %, und in fast 20 Stadtteilen wurden neue Höchstpreise pro Quadratmeter Wohnfläche erzielt.

Aber es gibt auch einen Widerspruch zwischen der Entwicklung der Grundstückspreise und der Entwicklung der Immobilienpreise.

Vor zehn Jahren führte der Verkauf eines teuren Grundstücks immer zu einem Anstieg der Preise von Zweitwohnungen in der Umgebung. Heute halten die Preise von Zweitwohnungen in Stadtteilen, in denen immer mehr neue Grundstücke auf den Markt kommen, immer weniger stand.

Dies ist die Gesamtentwicklung der angebotenen Preise von Zweitwohnungen in Peking in den letzten 12 Monaten, wie von 58 Anjuke beobachtet. Die Grundstückspreise steigen, aber die Preise von Zweitwohnungen fallen beschleunigt.

Datenquelle: 58 Anjuke

Betrachten wir einen bestimmten Stadtteil. Seit dem zweiten Halbjahr letzten Jahres hat die Anzahl der neuen Grundstücksverkäufe in Haidian erhöht. Man kann sehen, dass jedes Mal, wenn es zu einer Konzentration von neuen Grundstücksverkäufen kommt, die Abfallkurve der Preise von Zweitwohnungen steiler wird.

Datenquelle: 58 Anjuke

In Shibalidian hat die Angebotsmenge von Neubauwohnungen in den letzten 12 Monaten deutlich zugenommen. Infolgedessen ist der Preisrückgang von Zweitwohnungen 7,2 Prozentpunkte höher als der Durchschnitt in ganz Chaoyang. Die Preise fallen mit annähernd verdoppelter Geschwindigkeit.

Datenquelle: 58 Anjuke

Dasselbe Phänomen tritt auch im sehr beliebten Chaoqing - Bezirk auf. Ganz zu schweigen von den Vororten außerhalb der Kernbezirke wie Chaoyang und Haidian. Die Angebotsmenge von Neubauwohnungen ist hier sehr groß, und die Planungen für viertel