Poly muss in Haidian eine letzter Wurf wagen.

Im Jahr 2025 wird der Wettbewerb zwischen den führenden Immobilienunternehmen in Peking noch heftiger.

Nach den Statistiken von CRIC beträgt die Differenz zwischen den ersten vier Plätzen in der Top 10 der Eigenumsverkaufswerte in den ersten vier Monaten nur 1,03 Milliarden Yuan.

Insbesondere die Plätze 2 bis 4 liegen sehr dicht beieinander. Ein Mehrverkauf von 200 Millionen Yuan kann bereits die Verkaufsplatzierung ändern, was etwa der Verkauf von ein paar Dutzend Luxusvillaen entspricht.

Datenquelle: CRIC, Tabelle von Future Habitat

Die vier Metropolen Peking, Shanghai, Guangzhou und Shenzhen sind die Schwerpunktgebiete der führenden Immobilienunternehmen. Die meisten der am besten verkauften Projekte in diesen Metropolen sind Luxusimmobilien.

Man kann sagen, dass man die Leistung eines Immobilienunternehmens in den nächsten Monaten grob vorhersagen kann, wenn es einige Luxusimmobilienprojekte in Kerngebieten im Portfolio hat.

Genauer gesagt, bestimmt die Fähigkeit, Grundstücke in Kerngebieten zu erwerben, und die Fähigkeit, Luxusimmobilien zu entwickeln, im Wesentlichen die Stellung der führenden Immobilienunternehmen in den Metropolen.

Im Peking-Markt dieses Jahres hat Poly eines der stärksten Verlangen, Grundstücke in Kerngebieten zu erwerben.

Poly Peking hat in den letzten drei Jahren eine große Anzahl von Projekten zur Verbesserung der Wohnbedingungen mit niedrigen Zugangshürden angesammelt. Insbesondere im Jahr 2024 hatte Poly in Peking nur zwei neue Projekte, und die gut verkäuflichen Projekte gehen fast auf.

Mit der Schwäche der Projektverkäufe ist der Rang von Poly Peking in den Eigenumsverkaufswerten stetig gefallen. Letztes Jahr stieg es gerade auf Platz 5, und in den ersten vier Monaten dieses Jahres fiel es schnell auf Platz 9.

Datenquelle: CRIC, Tabelle von Future Habitat

Schauen wir uns zunächst die wichtigsten Verkaufsprojekte von Poly an.

Poly Yijing Hexu befindet sich in Shunyi. Es hat im April und Juni 2024 zweimal Genehmigungen erhalten. Insgesamt gibt es etwa 746 Wohnungen, von denen bisher 335 online registriert wurden. Nach einem Jahr beträgt die Absatzquote etwa 45%. Der empfohlene Verkaufspreis beträgt 43.000 Yuan pro Quadratmeter, der tatsächliche Verkaufspreis liegt bei etwa 36.000 Yuan pro Quadratmeter.

Xingchen Hexu in Houshayu, Shunyi, wurde von Beijing Construction Engineering durch Loslotterie in der öffentlichen Auktion gewonnen. Später hat Poly an der Kooperation beteiligt. Das Projekt hat im Juli 2024 Genehmigungen erhalten, und bis jetzt sind alle 270 Wohnungen verkauft. Dies hat auch die Hochzeitsphase zwischen Poly und Beijing Construction Engineering eingeleitet.

Poly Jingshan Hexu in Shijingshan hat im September 2023 Genehmigungen erhalten. Es gibt insgesamt 798 Wohnungen, von denen bisher nur 439 online registriert wurden. Die Absatzquote hat gerade 55% erreicht, und es gibt noch über 300 Wohnungen im Lager.

Hejin Chengyuan in Daxing ist nach mehreren Eröffnungen zwischen 2020 und 2022 inzwischen ein Fertighaus. Der Durchschnittspreis beim Eröffnen der Vorkaufsphasen betrug 61.000 Yuan pro Quadratmeter, und der aktuelle Verkaufspreis für Fertighäuser liegt bei 51.000 Yuan pro Quadratmeter. Es gibt viele Beschwerden und Rechtsbehelfsanträge von Eigentümern im Internet.

Daxing Xiyue Xinyu ist ein Projekt für Eigentumswohnungen mit gemeinschaftlichem Eigentum. Es hat im Juli 2024 Genehmigungen erhalten, und bis jetzt gibt es keine Online-Registrierungsinformationen. Nachdem Poly und Shoukai das Grundstück im Jahr 2017 erworben haben, sind China Jinmao und China Overseas Property nacheinander in dieses Gebiet eingestiegen und schnell zwei Konkurrenzprojekte, Daxing Jinmao Yue und China Overseas Yunxi, entwickelt. Beide Projekte sind Wohneigentumswohnungen, und ihre Preise sind nur 20 - 30% höher als der von Xiyue Xinyu. Dadurch ist der Verkauf von Xiyue Xinyu mit 29.000 Yuan pro Quadratmeter ein großes Problem geworden.

Poly He Guang Xujing hat im April 2023 seine erste Eröffnung gehabt und war im September letzten Jahres bereits ein Fertighaus. Es hat 96 Fertighauswohnungen genehmigt, und der Durchschnittspreis liegt bei etwa 75.000 Yuan pro Quadratmeter, während der Online-Registrierungsdurchschnittspreis für die Vorkaufsphasen über 83.000 Yuan pro Quadratmeter lag. Daher gab es einige Proteste von Eigentümern.

Poly Tianhui in Dongba, Chaoyang, hat im September 2023 Genehmigungen erhalten. Insgesamt gibt es etwa 820 Wohnungen, und bis jetzt bleiben nur 30 Endbestände übrig.

Poly Chaoyang Yanghe ist das am besten verkaufte Projekt von Poly in Peking seit letztem Jahr. Es hat fast ein Viertel der Jahresverkaufswerte beigetragen, ist sowohl populär als auch erfolgreich und hat einen Einfluss erzielt. Dies hat auch den Grundstein für die weitere Schwerpunktentwicklung von Poly in Chaoyang gelegt.

Am 11. Februar dieses Jahres hat Poly gemeinsam mit China Jinmao das Grundstück in Sanjianfang, Chaoyang, für insgesamt 8,7295 Milliarden Yuan gewonnen. Danach werden Poly und Jinmao jeweils ein Grundstück betreuen. Das Projekt von Poly heißt Poly Chaoguan Tianjun. Die Hauptverkaufsargumente sind die Wohnungstypen und die 100%ige Nutzungsrate. Es besteht die Hoffnung, dass es die erfolgreichen Verkäufe von Poly in Chaoyang fortsetzen kann.

Allerdings wird der Wettbewerb um neue Wohnungen in Chaoyang dieses Jahr noch heftiger als in der Vergangenheit sein. Das Grundstück in Huangshamudian, das eine bessere Lage als Sanjianfang hat, kommt auf den Markt. Die Baugröße beträgt 220.000 Quadratmeter, und es gibt mindestens 1.000 verkäufliche Wohnungen. Das Projekt Poly Chaoguan Tianjun hat über 500 verkäufliche Wohnungen, China Jinmao Manyao hat über 700 verkäufliche Wohnungen, China Overseas Wanjijuxu hat etwa 370 Wohnungen, und in Shibalidian und Xiaohongmen, Chaoyang, gibt es derzeit noch etwa 2.100 Wohnungen im Lager. Insgesamt stehen derzeit fast 5.000 Luxuswohnungen im direkten Wettbewerb.

In Zukunft werden noch neue Grundstücke auf den Markt kommen. Laut öffentlichen Informationen plant Chaoyang, 19 Grundstücke mit einer Baugröße von 1,8 Millionen Quadratmetern anzubieten. Die Immobilienunternehmen, die in Chaoyang stark investiert haben, werden in Zukunft nicht unerhebliche Absatzdruck haben.

Deshalb muss Poly außerhalb von Chaoyang einen Sicherheitsfaktor finden. Und in ganz Peking ist es Haidian, das am besten in Bezug auf Preis, Gewinn und Verkaufsgeschwindigkeit abschneidet.

Immobilienunternehmen wie China Overseas, Greentown, Yuexiu und China Resources, die an Größe interessiert sind und gut in der Entwicklung von Luxusimmobilien sind, haben bereits vorweg in Haidian positioniert und sogar mehr als ein Projekt erworben.

Im Juli 2024 hat Poly gemeinsam mit Beijing Construction Engineering das Grundstück in Yongfeng, Haidian, Peking, gewonnen. Dieses Projekt heißt Jiahua Tianjun. Dieser Grundstückserwerb war auch der einzige Erfolg von Poly auf dem öffentlichen Markt in Peking letztes Jahr.

Aber das auf die primäre Verbesserung ausgerichtete Projekt Jiahua Tianjun verkauft sich nicht gut. Im Neujahr dieses Jahres hat es die Vorkaufsgenehmigung erhalten. Insgesamt gibt es 852 Wohnungen, von denen bisher 161 online registriert wurden. Die Absatzquote beträgt 18,9%, was in Haidian als nicht bestandene Note gilt. Der Online-Registrierungsbetrag beträgt 1,387 Milliarden Yuan, und es besteht noch eine große Kluft zur Grundstückspreis von 8,901 Milliarden Yuan, die durch die Leistung ausgeglichen werden muss.

Um die Verkaufszahlen zu erhöhen, hat Poly einen sehr großen Anreiz, seine Investitionen in Haidian zu erhöhen.

Am 20. Mai hat Poly gemeinsam mit Beijing Construction Engineering das Grundstück "Urban Village Renovation Project HD00 - 2201 - 0003, 0004 in Banbidian Area, Haidian" für 4,545 Milliarden Yuan mit einem Prämienanteil von 11,95% gewonnen.

Auf der Karte sieht man, dass dieses Grundstück eine gute Lage hat. Es liegt etwas außerhalb des Westlichen 4. Ringes und ist in gerader Linie östlich von Wuluju, Cishousi und Baishiqiao in Haidian.

Standort des Poly Grundstücks in Banbidian, Haidian

Aber dieses Grundstück hat einige sehr offensichtliche Nachteile:

Es gibt viele Planungsbeschränkungen. Die Gebäudehöhe ist auf 15 Meter begrenzt. Die Bebauungsdichten der Grundstücke 0003 und 0004 betragen 1,3 bzw. 1,6. Die Straßenbreite an der östlichen Nachbarstraße muss auf 18 Meter erweitert werden, was die tatsächliche Baugrundstückfläche einschränkt. Nach der Kombination dieser Faktoren wird der Abstand zwischen den Gebäuden stark reduziert. Wahrscheinlich wird es zu dicht beieinander stehenden Gebäuden und kleinen Gartenanlagen kommen, und die Wohnatmosphäre wird nicht sehr angenehm sein.

Die Umgebung rund um das Grundstück ist relativ schlecht. Im Westen und Süden befinden sich alte Wohnsiedlungen, und im Norden grenzt es direkt an die Jingmen - Eisenbahn. Obwohl diese Eisenbahn derzeit nicht mehr in Betrieb ist, wird die Eisenbahnstrecke beibehalten, was eine Trennung zwischen dem Grundstück und der Umgebung verursacht. Es besteht auch die Möglichkeit, dass es in Zukunft Frachtverkehrsbedarf geben könnte.

Direkt nördlich des Grundstücks befindet sich der Westsuburb Airport. Der geradlinige Abstand beträgt weniger als 3 Kilometer, und es wird sicherlich Fluglärm geben.

Obwohl es ebenfalls in Haidian liegt, kann die Schulressource nicht mit der in Sijiqing, Shucun oder sogar Gongdesi verglichen werden. Im Vergleich innerhalb von Haidian hat es keine Ressourcenvorteile.

Die obigen Punkte bedeuten, dass dieses neue Projekt von Poly kein "leicht zu verkaufendes" Talentprojekt ist, sondern eine starke Produktgestaltungsfähigkeit erfordert.

Satellitenkarte des Poly Grundstücks in Banbidian, Haidian

Bei der Auktion des Banbidian - Grundstücks haben nur drei Immobilienunternehmen/Konsortien teilgenommen: Haikai Holdings, das Konsortium von Poly Development + Beijing Construction Engineering und das Konsortium von Beijing Urban Construction + Greentown. Dies zeigt auch indirekt, dass dieses Grundstück nicht sehr beliebt ist.

Es wird sehr schwierig sein, dass Poly mit dem Banbidian - Projekt schnell gute Ergebnisse erzielen kann.

Was die Positionierung und den Preis betrifft, gibt es ein Widerspruch an diesem Grundstück. Der Baukostenpreis pro Quadratmeter beträgt 78.400 Yuan, was 6.000 Yuan pro Quadratmeter höher ist als der Baukostenpreis des Gongdesi - Grundstücks von 72.000 Yuan pro Quadratmeter. Wenn man vom Erwerbungspreis ausgeht, muss es in Zukunft mindestens etwa 110.000 Yuan pro Quadratmeter kosten, was eindeutig eine Luxuspositionierung ist. Aber die Umgebung des Grundstücks ist relativ schlecht, und es ist schwierig, die derzeit auf dem Markt am beliebtesten Low - Density - Großwohnungen zu entwickeln.

Zunächst hat das Poly Grundstück in Banbidian schon im Preis verloren. Für den gleichen Preis kann man sich für das Gongdesi - Grundstück entscheiden. Wenn man die Wohnqualität verbessern möchte, kann man sich für die Projekte Zhenyun und Haiyan im Zhufang - Gebiet oder Xiangshanyue im Sijiqing - Gebiet entscheiden.

Zweitens wird es in Zukunft ein direktes Konkurrenzprodukt für das Banbidian - Projekt geben. Das Grundstück in Baoshan Village, Haidian, wird Anfang Juni versteigert werden. Es liegt ebenfalls zwischen der 4. und 5. Ringstraße und ist nur zwei Stationen entfernt. Aber das Baoshan Village - Grundstück hat bessere Eigenschaften und Umgebung und einen niedrigeren Startpreis.

Vergleich der Standorte der beiden Grundstücke

Was die Produkte betrifft, hat Poly Peking in den letzten Jahren hauptsächlich an Projekten zur Verbesserung der Wohnbedingungen gearbeitet, und die erfolgreichsten Verkaufsprojekte befinden sich hauptsächlich in Chaoyang. Aber die Bedürfnisse der Käufer in Ost - und West - Peking unterscheiden sich stark. Die Käufer von Luxusimmobilien und die Käufer von primären Verbesserungsprojekten sind ebenfalls zwei verschiedene Zielgruppen. Das letzte Mal, als Poly in Haidian ein Luxusprojekt entwickelt hat, geht auf das Jahr 2014 zurück. Im Vergleich zu damals hat sich die Marktumgebung, die Produkte und sogar das Team viele Male gewandelt. Für Poly ist es wie ein neues Anfang.

Es ist derzeit noch zweifelhaft, ob es unter den vielen ungünstigen Faktoren ein beeindruckendes Produkt entwickeln kann.

Im Februar dieses Jahres hat Poly Peking seinen Geschäftsführer gewechselt. Liu Xitao,