REITs erhalten erneut neue Produkte. Der Markt im Volumen von 300 Milliarden Yuan betritt die Ära der Vermögensarmut | Kejin · Finanzwesen

Autor | Wang Hanyu

Redakteur | Zheng Huaizhou

Während das Tempo der Neuproduktionsauflagen beschleunigt wird, erweitert sich erneut die Palette der zugrundeliegenden Vermögenswerte von öffentlichen REITs.

Im März dieses Jahres wurden nacheinander die ersten beiden Data Center REITs beantragt. Mit der Einführung der routinemäßigen Emission von REIT - Projekten wurden seit letztem Jahr mehrere REIT - Projekte, die als "erste REITs" bezeichnet wurden, gegründet, wie die ersten REITs im Wasserbau, in der Heizversorgung und für die erste überseeische Brücke.

Von den anfänglichen Lager- und Logistikinfrastrukturen, Verkehrsinfrastrukturen, Energieinfrastrukturen, Ökologischen Schutzmaßnahmen, städtischen Einrichtungen, Wasserbauanlagen usw. über die späterhin entstandenen sozialen Mietwohnungen, Industrieparks und Konsumvermögen bis hin zu Data Centers umfasst die Palette der zugrundeliegenden Vermögenswerte von öffentlichen REITs auf dem chinesischen Markt derzeit 10 Kategorien.

Zugleich wird der Anlagewert von öffentlichen REITs noch deutlicher. Laut Wind - Daten hatten bis zum Schluss der Börse am 22. Mai 56 von den 58 REITs, die vor dem 1. Januar 2025 notiert wurden, in diesem Jahr positive Renditen. Der Hua'an Bailian Consumer REIT, der mit der höchsten Kurssteigerung anführt, hat seit Jahresbeginn insgesamt um 49,37 % zugenommen. Der Huaxia Joy City Commercial REIT, der Jiashi Wumart Consumer REIT und der Huaxia Capital Outlets REIT folgen dicht hinterher, mit Kurssteigerungen von jeweils über 40 % im Jahr, nämlich 48,67 %, 42,79 % und 41,15 %. Insgesamt haben 8 REITs eine Kurssteigerung von über 30 % verzeichnet.

Wie ist der Wert der baldigst notierbaren Data Center REITs? Welche Merkmale zeichnen Data Centers im Vergleich zu den bisherigen Vermögenskategorien wie Lager- und Logistikbetrieben und Einkaufszentren aus? Wie sollen Anleger die Betriebsqualität eines Data Centers beurteilen?

01 Data Centers treten in die "Zeit des leichten Vermögens" ein

Ein traditionelles Data Center ist ein spezieller Raum, der für die Computer - Systeme der Mieter, einschließlich Server, Speichereinrichtungen und Netzwerkequipment, Infrastrukturen wie Standort, Stromversorgung, Kühlung, Sicherheit und Überwachung bietet. Normalerweise handelt es sich um einen physischen Raum, ein Gebäude oder eine Anlage, die für die Erstellung, den Betrieb und die Bereitstellung von Anwendungen und Diensten sowie für die Speicherung und Verwaltung der mit diesen Anwendungen und Diensten verbundenen Daten genutzt wird.

Schematische Darstellung des Data Center - Aufbaus und des Inneren des Serverraums. Quelle: Gemeinsame Studie von Shoucheng Holdings, Zhonglian Fund und DTZ "Investition und Wertanalyse in der Data Center - Branche"

Kurz gesagt bietet ein Data Center Kunden Serverraum - Hosting - Dienstleistungen an und erhebt dafür eine gewisse Hosting - Gebühr. Das bedeutet, dass als zugrundeliegendes Vermögenswert eines REITs die stabile und kontinuierliche Bargeldrückkehr aus den Hosting - Gebühren besteht, die von den Kunden gezahlt werden.

Angesichts des technologischen Durchbruchs in der KI, der zu einer Reihe von erfolgreichen KI - Anwendungen geführt hat, ist die Nachfrage und der Verbrauch nach Rechenleistungshardware auf dem Markt weiter gestiegen. Mit dem anhaltenden Wachstum der KI - Nachfrage müssen Marktteilnehmer zusätzliche Kapitalausgaben tätigen und in die Phase der erneuten Investition in Rechenleistung eintreten.

Ein Mitarbeiter eines öffentlichen Investmentfonds sagte 36 Krypton, dass vor dem Aufkommen der erfolgreichen Anwendungen im Jahr 2021 in der damaligen Welle viele Investitionen in die Hardwarebranche wie Server, Rechenleistung und Chips geflossen sind. Dies hat zwar eine solide Grundlage für die KI - Anwendungen gelegt, aber aufgrund der Fehlanpassung zwischen Angebot und Nachfrage hat es auch zu einer vorübergehenden Überkapazität gekommen. Im Jahr 2025 jedoch ist der Lagerbestand verbraucht, und der Ausbruch auf der Anwendungsseite wird die Nachfrage nach Rechenleistung enorm ankurbeln.

Im Laufe dieses Prozesses spielt das Data Center die Rolle der Infrastruktur. Es bietet die notwendigen Hardware - Einrichtungen für die Rechenleistung, wie physische Server, Speichereinrichtungen und Netzwerkequipment, und unterstützt den Betrieb und die Optimierung der Rechenleistung auf vielfältige Weise, wie durch Ressourcenallokation, Energieverwaltung und Sicherheitsgarantien.

Angesichts des Ausbruchs der KI - Nachfrage, der durch technologische Durchbrüche wie DeepSeek vorangetrieben wird, wird auch die Größe der Data Centers kontinuierlich wachsen.

Laut der von Shoucheng Holdings, Zhonglian Fund und DTZ im Dezember letzten Jahres gemeinsam veröffentlichten Studie "Investition und Wertanalyse in der Data Center - Branche" hat seit 2017 der Marktumfang und die Anzahl der Racks in der Data Center - Branche im chinesischen Festland zweistellige Wachstumsraten verzeichnet. Es wird geschätzt, dass der Marktumfang der Data Center - Branche im chinesischen Festland im Jahr 2024 304,8 Milliarden Yuan erreichen wird, und die Anzahl der Standard - Racks wird die 10 - Millionen - Marke überschreiten, wobei beide einen Jahreszuwachs von über 20 % verzeichnen werden.

"Mit dem fortschreitenden digitalen Wandel in verschiedenen Regionen und Branchen wird der Marktumfang des Data Centers im chinesischen Festland ein kontinuierliches Wachstum aufweisen", so die Studie.

Anzahl der Standard - Racks und Marktumfang der Data Centers im Festland von 2017 bis 2024F. Quelle: Gemeinsame Studie von Shoucheng Holdings, Zhonglian Fund und DTZ

Außerdem zeigen die Daten des CCID - Instituts, dass im ersten Halbjahr 2024 mehr als 250 intelligente Rechenzentren gebaut oder im Bau waren, und es gab 791 Ausschreibungen im Zusammenhang mit intelligenten Rechenzentren, was einem Jahr - zu - Jahr - Anstieg von 407,1 % entspricht.

Der oben erwähnte Mitarbeiter des öffentlichen Investmentfonds sagte auch, dass die Data Centers als zugrundeliegendes Vermögenswert von REITs von der Entwicklung von Cloud Computing, Big Data und Künstlicher Intelligenz profitieren. Die Branchennachfrage zeigt einen Aufwärtstrend, insbesondere angesichts des schnellen Wachstums der intelligenten Rechenzentren, steigt die Marktbedürfnis nach Data Centers kontinuierlich.

Früher schrieb Xu Yujie, akademischer Direktor und Chefökonom des Joint Financial Digital Economy Research Institute, dass die Data Center - Branche einem typischen Kapitalintensiven Geschäftsmodell folgt, mit großen Investitionssummen und langen Rückzahlungszeiten. Die Auslastungsrate der Serverräume muss 50 % - 60 % erreichen, um die Kosten zu decken. Die Anzahl der Serverräume von führenden Unternehmen liegt oft im Bereich von Tausenden, was einen immensen Kapitalaufwand erfordert.

Öffentliche REITs bieten Data Center - Unternehmen eine kostengünstige Finanzierungsquelle, fördern die Transformation der Branche von einem kapitalintensiven Betrieb zu einem geschlossenen Kreislauf von "Investition, Finanzierung, Verwaltung und Rückzug" und beschleunigen die Rückführung von Kapital.

02 Warnung vor Risiken der technologischen Iteration und der Konzentration großer Kunden

Betrachtet man die Vermögensqualität und den Betrieb, so weisen Data Centers im Vergleich zu den bisher beantragten REIT - Projekten auch ihre eigenen Merkmale auf.

Der oben erwähnte Mitarbeiter des öffentlichen Investmentfonds analysierte, dass Data Centers technologiegetriebene Infrastrukturen sind. Ihr Betrieb betrifft mehrere technologische Bereiche wie Stromversorgung, Kühlungssysteme und Netzwerksicherheit und erfordert ein professionelles Betriebsteam. Die technologischen Anforderungen sind relativ hoch.

Zugleich ist die Konzentration der Mieter in Data Centers hoch, wobei es sich meist um große Technologieunternehmen handelt. Die Mietverträge sind stabil, und die Wahrscheinlichkeit eines Mieterauszugs ist gering.

Nehmen wir als Beispiel Runze Technology, der ursprüngliche Eigentümer des zugrundeliegenden Vermögens des ersten beantragten Data Center REITs. Der Hauptgeschäftsinhalt dieser Firma umfasst die traditionelle Data Center - IDC - Geschäftstätigkeit und die intelligente Rechenzentrum - AIDC - Geschäftstätigkeit. Das Jahresgeschäftsbericht 2024 zeigt, dass der erste große Kunde 64,38 % des Jahresumsatzes ausmacht, und die Geschäfte der ersten 5 Kunden machen 90,82 % des Umsatzes aus.

Wie aus den beim Börsengang von Runze Technology veröffentlichten Finanzberichten hervorgeht, hat ByteDance zwischen 2018 und 2020 mehr als 50 % des Umsatzes von Runze Technology beigetragen. Auch die Forschungsberichte von CITIC Securities zeigen, dass ByteDance über viele Jahre der erste große Kunde von Runze Technology war.

Betrachten wir nun das zugrundeliegende Vermögenswert des ersten beantragten Data Center REITs. Es befindet sich in Langfang, Provinz Hebei. Das Gebäude hat sieben Stockwerke überirdisch und ein Stockwerk unterirdisch, mit einer Gesamtfläche von 42.076,98 Quadratmetern und 5.897 Serverräumen. Das Emissionsprospekt zeigt, dass es einen 15 - Jahre - Mietvertrag mit der Peking - Niederlassung der China Telecom hat, von dem derzeit noch etwa 10 Jahre verbleiben.

Im Vergleich dazu sind die Lager - und Logistik - REITs und die Einkaufszentrum - REITs stärker von der Branchenzyklik betroffen und unterliegen stärkeren Schwankungen aufgrund der makroökonomischen Situation und des Konsummarktes.

Der oben erwähnte Mitarbeiter des öffentlichen Investmentfonds meinte daher: "Insgesamt betrachtet haben die Data Center - REITs im Vergleich zu den traditionellen Lager - und Logistik - REITs und Einkaufszentrum - REITs höhere technologische Anforderungen, eine stärkere Stabilität der Mieter, eindeutigere politische Unterstützung und größeres Wachstumspotenzial."

Aber andererseits werden die hohen Umsatzanteile großer Kunden und die langen Mietzeiten auch zu Risikofaktoren bei der Investition in Data Center - REITs.

Eine frühere Studie von CICC hat gezeigt, dass Data Center - REITs das Risiko der Konzentration von Endkunden, die Auswirkungen der Stromversorgung, das Risiko der technologischen Iteration und das Risiko einer strenger werdenden Politik bezüglich des Energieverbrauchs (PUE) aufweisen.

Insbesondere das Risiko der technologischen Iteration muss sehr ernst genommen werden. Die CICC - Studie analysiert, dass aufgrund der Unsicherheit der technologischen Innovation und der Tatsache, dass ein bahnbrechender technologischer Fortschritt oft mit neuen Bedürfnissen einhergeht, neue Bedürfnisse die bestehenden Data Center - Einrichtungen, Betriebsweisen und Geschäftsprozesse beeinträchtigen könnten. Wenn die bestehenden Mieter beim Vertragsverlängerungszeitpunkt neue Anforderungen an die Vermögensumgestaltung stellen, könnte dies sich negativ auf die Rentabilität des Projekts auswirken.

Außerdem, da die Konzentration der Mieter in Data Centers in der Regel hoch ist und die Mieter oft maßgeschneiderte Anforderungen haben, könnte ein Mieterauszug zu einer längeren Leerstandszeit führen und die Betriebsstabilität des Projekts beeinträchtigen.

Der Finanzkommentator Guo Shiliang sagte auch gegenüber 36 Krypton, dass aufgrund der geringen Anzahl vergleichbarer Projekte bei der Bewertung die Preisbildung von Data Center - REITs mit einer gewissen Unsicherheit verbunden ist. Die zukünftigen Preisausschläge könnten größer sein als bei traditionellen REITs.

Dennoch folgt das öffentliche REITs einer Politik der Zwangsgemeinnützigkeit, die vorschreibt, dass der Verteilungssatz der Gewinne nicht weniger als 90 % des verfügbaren Jahresgewinns des gefundenen Fonds betragen darf. "Die Preisausschläge von REITs sind geringer als bei Aktien, aber höher als bei Anleihen", sagte Guo Shiliang.

Im Vergleich zur Aktieninvestition ist das Kreditrisiko von REITs relativ niedrig, da das zugrundeliegende Vermögenswert ein physisches Projekt ist. Daher hat es immer noch erhebliche Vorteile in Bezug auf die Transparenz und Klarheit des Projekts.

Im Allgemeinen betrachtet wird die Palette der Vermögenswerte von öffentlichen REITs immer reichhaltiger und bietet Anlegern noch mehr vielfältige Auswahlmöglichkeiten. Ein früherer Forschungsbericht von Guotai Junan meinte, dass obwohl das zusätzliche Angebot von öffentlichen REITs im Jahr 2025 möglicherweise auf hohem Niveau bleiben wird, eine leichte Aufwertung der Bewertung erwartet wird. Im Vergleich zu anderen Produkten ist der relative Anlagennutzen dieser Produkte immer noch hoch.

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