Der Unternehmenswert von börsennotierten Immobilienverwaltungsunternehmen ist in den letzten vier Jahren um etwa 70 % gesunken, und das Wachstum nähert sich allmählich einem Zenit.
In letzter Zeit gibt es zwei Dinge in der Immobilienverwaltungswirtschaft, die aufmerksamkeit verdienen.
Erstens: Am Abend des 6. Mai gab die Country Garden Services (06098.HK) bekannt, dass sie einen Kreditvertrag mit einer von der Großaktionärin Yang Huiyan kontrollierten Firma geschlossen hat und letzterer einen Revolverkredit in Höhe von 1 Milliarde Yuan gewährt hat, der für die Sicherstellung der Fertigstellung von Wohnungen verwendet wird.
Dieser Kredit wird mit 16,26 % der Anteile der Country Garden Services, die von Yang Huiyan gehalten werden, als Sicherheit gestellt. Der Jahreszins beträgt 5 %. In Zukunft wird entweder der Großaktionär direkt zurückzahlen oder es wird aus den Dividenden der Country Garden Services abgezogen.
Angesichts der derzeitigen Finanzlage von Country Garden wird es mit hoher Wahrscheinlichkeit langsam aus den Dividenden abgezogen werden.
Das Nettogewinn der Country Garden Services im vergangenen Jahr betrug etwa 1,87 Milliarden Yuan, und die Dividendenausschüttung belief sich auf etwa 990 Millionen Yuan. Wenn man den Kredit mit den Dividenden zurückzahlt und dies proportional nach den 16,26 % Anteilen der Yang-Familie, der Großaktionärin, berechnet, würde es 7 Jahre dauern, um den Kredit zurückzuzahlen.
Zweitens: Kürzlich hat das China Index Academy die neu hinzugekommenen Vertragsflächen von Immobilienverwaltungsunternehmen im April 2025 veröffentlicht. Die TOP 50 Unternehmen haben insgesamt 52,25 Millionen Quadratmeter neu hinzugekommen.
Im gleichen Zeitraum 2024 betrug diese Zahl 90,13 Millionen Quadratmeter; im gleichen Zeitraum 2023 waren es 86,83 Millionen Quadratmeter; und im gleichen Zeitraum 2022 waren es 91,61 Millionen Quadratmeter.
Von 2022 bis Ende 2024 ist die jährliche Zunahme der neu hinzugekommenen Vertragsflächen der TOP 50 Immobilienverwaltungsunternehmen von 2,392 Milliarden Quadratmeter auf 1,15 Milliarden Quadratmeter gesunken, was einer Abnahme von 52 % entspricht.
Im Jahr 2022 gab es 7 Immobilienverwaltungsunternehmen, deren neu hinzugekommene Vertragsflächen über 100 Millionen Quadratmeter lagen. Im vergangenen Jahr war es keines. Es scheint, dass das Wachstum der Branchengröße seinen Höhepunkt erreicht hat.
Jetzt bereitet sich bereits ein führendes Immobilienverwaltungsunternehmen darauf vor, den Markt für die Verwaltung von preiswerten und alten Wohnsiedlungen zu erschließen. Aber dies ist ein harter Brocken. Nicht nur sind die Gewinne gering, sondern auch hinter vielen Wohnsiedlungen gibt es komplizierte Interessenkonflikte, verschiedene Interessengruppen, Verschwörungen und undurchsichtige Schuldnerlisten. Dies ist kein hochwertiges Wachstumsimpulsgeber für Immobilienverwaltungsunternehmen.
Nach dem Ausfall von Immobilienentwicklungsunternehmen werden die verbundenen Immobilienverwaltungsunternehmen verkauft oder mit Kapital versorgt. Aber das Geld der Immobilienverwaltungsunternehmen kann nur kurzfristige Probleme lösen, nicht die grundlegenden Probleme beheben.
Jetzt stehen die Immobilienverwaltungsunternehmen vor Wachstumsproblemen. Ihr erstes Ziel ist es, sich selbst zu retten. Deshalb haben in den letzten zwei Jahren einige börsennotierte Immobilienverwaltungsunternehmen sich bemüht, sich von der Gruppenentwicklungstätigkeit zu lösen und ihre Unabhängigkeit zu zeigen.
Wenn du sterben musst, dann sterbe alleine. Ich weigere mich, mit dir zu sterben.
01
Vor 2021 hat die Immobilienentwicklungswirtschaft die Immobilienverwaltungsunternehmen wegen ihrer geringen Größe nicht interessiert.
Zuvor haben die Immobilienunternehmen zwar auch Diversifizierung betrieben und von einem „zweiten Wachstumspunkt“ gesprochen, aber dies war eher für den Kapitalmarkt bestimmt.
Es heißt, dass bei einer Gruppenkonferenz eines einstigen Top-Immobilienunternehmens die verschiedenen Regionen und Geschäftslinien nacheinander Berichte hielten. Die Immobilienverwaltungsabteilung wurde oft zuletzt platziert. Wenn es an ihre Zeit kam, ging der Chef aus dem Raum und wechselte zu einem Weinempfang.
Im ersten Halbjahr 2021 betrug der durchschnittliche Gewinn der börsennotierten Immobilienverwaltungsunternehmen nur 280 Millionen Yuan, und der höchste Gewinn lag bei nur etwa 1 Milliarde Yuan.
Für das Hauptquartier eines Immobilienunternehmens im Milliardenbereich ist der Gewinn der Immobilienverwaltungsunternehmen überhaupt nicht wichtig. Bei einem Anstieg der Immobilienpreise kann der Gewinn aus der Entwicklung eines großen Projekts den gesamten Jahresgewinn eines Immobilienverwaltungsunternehmens übertreffen.
Damals haben die Immobilienentwicklungswirtschaften stark bemüht, das Immobilienverwaltungsunternehmen mit Kapital zu versorgen, um hohe Wachstumsraten und eine hohe Unternehmensbewertung zu erzielen.
Im Jahr 2021 gab es bekannte Akquisitionen: Die Country Garden Services hat nacheinander die Blu - ray Jiabao, die Cailife Neighborhood Fun und die R&F Properties verwaltet, die Vanke Property Service hat die Sunshine Smart and the Boen Property verwaltet, die China Resources Mixc Lifestyle hat die Yujia Life and the Zhongnan Service verwaltet, und die CIFI Yongsheng Services hat die Macalline Property verwaltet.
Die Country Garden Services hat 3 Akquisitionen durchgeführt, die etwa 18,7 Milliarden Yuan gekostet haben und eine Zunahme der verwalteten Fläche von etwa 280 Millionen Quadratmetern gebracht haben. Dies hat dazu beigetragen, dass Country Garden seine bisher höchste Börsenwertung und den höchsten Aktienkurs von 84,11 Hongkong - Dollar pro Aktie erreicht hat.
Bewegliches Kapital ist das heißeste Blut an der Börse. Darüber hinaus hat das Immobilienverwaltungsunternehmen von Natur aus einen Geldgeber, der ihm Geld gibt und ihm auch Flächen (neue Wohnsiedlungen, die von der Großaktionärin übergeben werden) zur Verfügung stellt.
Laut Daten des China Index Academy hatte die durchschnittliche Preis - Einnahmen - Verhältnis (P/E) der Immobilienverwaltungsunternehmen an der Hongkonger Börse Mitte 2021 34 erreicht. Die P/E von einzelnen Unternehmen hat sogar über 100 lag. Die P/E hat sogar viele Internetunternehmen übertroffen und eine unabhängige Entwicklung gezeigt.
Danach hat sich die Geschichte in eine andere Richtung entwickelt. Immobilienentwicklungswirtschaften wie Evergrande haben Kapital aus den verbundenen Immobilienverwaltungsunternehmen abgezogen. Die Sorge, dass die Immobilienentwicklungswirtschaften die Immobilienverwaltungsunternehmen mit ins Wasser ziehen würden, hat die erste Phase der Bewertungsabnahme ausgelöst.
Wenn die Immobilienentwicklungswirtschaften nicht mehr in der Lage sind, die Immobilienverwaltungsunternehmen durch Kapital, Akquisitionen und direkte Projektzuweisungen zu „subventionieren“, hat die Wachstumsrate der verwalteten Fläche der letzteren rapide abgenommen.
Nehmen wir die Country Garden Services als Beispiel. Die neu hinzugekommenen Vertragsflächen im gesamten Jahr von 2021 bis 2024 betrugen jeweils: 430 Millionen Quadratmeter, 240 Millionen Quadratmeter, 120 Millionen Quadratmeter und 60 Millionen Quadratmeter. (Daten des China Index Academy)
Die rasche Abnahme der Wachstumsrate und die Zweifel an der Wachstumslogik der Mehrwertdienste haben die zweite Phase der Bewertungsabnahme der börsennotierten Immobilienverwaltungsunternehmen ausgelöst.
Laut einem Forschungsbericht der Guotai Junan Securities, der am 16. April 2025 veröffentlicht wurde, beträgt der durchschnittliche P/E der 22 börsennotierten Immobilienverwaltungsunternehmen, die sie intensiv verfolgt, im Jahr 2025 8,93.
Das ist nur etwa ein Viertel von vor 4 Jahren.
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Kürzlich hat Zhao Xiao, stellvertretender Generaldirektor der China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co., Ltd., einen Artikel veröffentlicht, in dem er feststellt, dass es einen Diskrepanz zwischen der bisherigen Kapitalstrategie (z. B. die Verfolgung von Größe und Bilanzdaten) und dem „wertgetriebenen“ Ansatz, der in Zukunft in der Immobilienverwaltungsbranche wirklich benötigt wird, gibt.
Zhao sagt, dass der Zustrom von Kapital die rasche Expansion der Branche vorangetrieben hat. Durch hohe Gewinnmargen und ansprechende Bilanzen hat es die Aufmerksamkeit auf sich gezogen und einen „Trend - Effekt“ geschaffen. Aber die Unterstützung durch Kapital hat auch zwei direkte Probleme gebracht: Erstens ist die Konkurrenz intensiv geworden. Hohe Gewinne haben mehr Teilnehmer angezogen, und die Marktinvolution hat sich verschärft. Zweitens hat es eine gewisse Vertrauenskrise ausgelöst. Die Immobilienverwaltungsunternehmen verlassen sich einerseits auf Kapital, um ihre Bilanzen aufzupolstern, und behaupten andererseits, „Verluste“ zu machen, um die Gebühren zu erhöhen. Sie stehen vor der Frage der Transparenz der Kosten seitens der Hausbesitzer (z. B. wenn börsennotierte Immobilienverwaltungsunternehmen hohe Gewinne erzielen, aber einzelne Projekte Verluste melden, wo liegen dann die Verluste? Wie kann man die Hausbesitzer überzeugen, die Gebühren zu erhöhen?).
Das bisherige hohe Wachstum und die hohen Gewinne der Immobilienverwaltungsunternehmen basieren auf der Voraussetzung, dass die Immobilienentwicklungswirtschaften direkt eine große Anzahl neu übergebener Häuser an die verbundenen Immobilienverwaltungsunternehmen übergeben haben. Die Markterschließungskosten waren gering, das Wachstum war vorhersehbar, und die Kosten für die Verwaltung und Wartung der neu übergebenen Häuser waren niedrig.
Mit der fortschreitenden Alterung der Häuser und der kontinuierlichen Abnahme der Unterstützung seitens der Muttergesellschaften in der Immobilienbranche hat sich die Existenzumgebung der Immobilienverwaltungsunternehmen grundlegend verändert.
Die Immobilienverwaltungsunternehmen brauchen eine neue Geschichtslinie und müssen auch dem Markt und sich selbst neues Vertrauen geben.
Einige Unternehmen haben sich für eine Technologiestory entschieden, wie z. B. Vanke Property Service.
Einige Unternehmen haben sich für die Reduzierung von Kosten und die Steigerung der Effizienz entschieden, wie z. B. Poly Property Service.
Immobilienverwaltungen für Regierungsstellen, große Unternehmen und gemeinschaftliche Projekte sind auch zu wichtigen Wettbewerbsobjekten geworden.
Die Immobilienverwaltungsunternehmen haben sich von der bisherigen rasanten Expansion hin zu einer „Rückkehr zur Kern des Geschäfts und einer Abschwächung der Größe“ gewendet.
Aber gleichzeitig stehen die Immobilienverwaltungsunternehmen vor einem enormen Druck, ihre bestehenden Verträge zu halten.
Auf Xiaohongshu hat ein Netizen gesagt, dass ihre Wohnsiedlung vorhat, die derzeitige Kooperation mit der Vanke Property Service zu beenden. Der Hausbesitzerausschuss möchte niedrigere Preise und bessere Dienstleistungen.
Egal, ob dies die Meinung der Hausbesitzer repräsentiert oder die Interessen des Hausbesitzerausschusses widerspiegelt, unter dem öffentlichen Druck der „Senkung der Immobilienverwaltungsgebühren“ ist der Ruf der Hausbesitzer in verschiedenen Teilen des Landes, die Immobilienverwaltung zu wechseln, beispiellos hoch geworden. Dies ist ein Phänomen, das beachtet werden muss.
Der Betriebsdruck, dem die Immobilienverwaltungsunternehmen ausgesetzt sind, hat zugenommen. Das Spannungsverhältnis zwischen den Unternehmen und den Hausbesitzern, der Widerspruch zwischen der übermäßigen Dienstleistung in der Anfangsphase und der Forderung nach Gewinnsteigerung in der späteren Phase, sowie die Intensität und die negativen Auswirkungen der Nachsorgearbeiten für die verbundenen Immobilienentwicklungswirtschaften – eine Reihe von Konflikten zeigt Anzeichen eines Ausbruchs.
Nachdem der Glanz abgeblendet ist, zeigt sich die fragile Seite dieser Ökosystem. Vor den Immobilienverwaltungsunternehmen steht bereits eine schwankende Waage.