Der Bereich der Entsorgung von NPLs (Non-Performing Loans) wird zur neuen "Goldgrube".

In den letzten Jahren hat der Rückgang der Immobilienpreise dazu geführt, dass der Wert von Immobilien, als einer der wichtigsten Anlageklassen, stetig sinkt. Dies hat wiederum die Verschuldungsrisiken einiger Unternehmen sowie die Bildung von NPLs (Non - Performing Loans) infolge der Abwertung von Sicherheitsvermögen ausgelöst.

Nach den Statistiken der Nationalen Finanzaufsichtsbehörde belief sich das jährliche kumulative Volumen der bearbeiteten NPLs zwischen 2020 und 2024 jeweils auf mehr als 3 Billionen Yuan.

Die Entstehung dieser NPLs hat nicht nur die Vermögensqualität der Finanzinstitute beeinträchtigt, sondern könnte auch eine Bedrohung für ihr solides Geschäftsverhalten und ihre nachhaltige Entwicklung darstellen.

Andererseits ist mit der Zunahme des NPL - Volumens und der gestiegenen Nachfrage der Eigentümer die Transaktionsdienstleistung für NPLs auch aktiver geworden. Die Beteiligung an der Bewertung und Transaktion von NPLs ist bereits zu einer wichtigen Geschäftskategorie auf dem Markt geworden und zeigt Anzeichen eines "kleinen Boomsegments".

Einige Immobilienunternehmen, die bereits in Schwierigkeiten geraten sind, gründen sogar außerhalb des Systems der börsennotierten Unternehmen ein neues Unternehmen, um in den NPL - Markt einzusteigen.

Wurzelhaft betrachtet lässt sich die Entstehung von NPLs hauptsächlich zurückführen auf

"In China teilen die Geschäftsbanken die Kredite in fünf Kategorien ein, basierend auf dem Risikograd der Kreditvergabe: Normal, Beobachtung, Substandard, Zweifelhaft und Verlust. Hierbei werden die Substandard -, Zweifelhaft - und Verlustkredite zusammenfassend als NPLs bezeichnet, die einen wichtigen Bestandteil der NPLs der Finanzinstitute bilden. Darüber hinaus können auch andere Finanzinstitute wie Treuhandgesellschaften, Wertpapierfirmen, Fondsgesellschaften und Versicherungsunternehmen beim Investieren aus Eigenmitteln aus verschiedenen Gründen (z. B. fehlgeschlagene Investitionen, mangelnde Unternehmensführung usw.) NPLs bilden, was das Gesamtvolumen der finanziellen NPLs weiter erhöht." sagte Han Jing, Senior - Direktor der Bewertungs - und Beratungsabteilung von JLL. "Mit der Zunahme von Unternehmenszahlungen ausfallen, besteht die Möglichkeit, dass das NPL - Volumen von Banken, Treuhandgesellschaften und anderen Finanzinstituten weiter zunimmt. Für einige Anleger bietet dies jedoch eine Gelegenheit."

Derzeit zeigt sich auch ein Trend zur Diversifizierung der Eigentümer von NPLs auf dem Markt. Nehmen wir die Transaktionen, an denen JLL beteiligt ist, als Beispiel. Die Eigentümer umfassen Finanzinstitute wie Banken, Treuhandgesellschaften und AMC, sowie Immobilienunternehmen, die Verschuldungsrisiken ausgesetzt sind.

Xiong Jianping, Direktor der Bewertungs - und Beratungsdienstabteilung von JLL in China, erklärte: "Die Entstehung von NPLs beruht letztendlich auf der Disharmonie zwischen den kurzfristigen Liquiditätsbedürfnissen der Unternehmen und dem makroökonomischen Zyklus. Daher besteht durch Strategien wie Akquisition, Verwaltung und Disposition die Möglichkeit, neues Wertpotenzial in NPLs zu aktivieren. Solche Basisvermögen können auch das Potenzial haben, sich nach der Trennung von Schulden und Forderungen zu Anlageobjekten zu entwickeln, die für Anleger interessant sind. Unternehmen können durch die Wiederherstellung des Werts möglicherweise aus der Betriebsschwierigkeit herauskommen, ihre finanziellen Verhältnisse verbessern und schließlich das Risikomanagement und die Vermögensoptimierung erreichen."

"NPLs sind keine 'negativen Vermögenswerte'", sagte Han Jing. Bei der Bewertung werden in der Regel die Situation der Basisvermögen und die Schuldenlage des Unternehmens getrennt betrachtet.

Beispielsweise hat in einem von JLL betreuten Projekt ein Immobilienunternehmen aufgrund von Kreditrisiken oder kurzfristigen Cash - Flow - Problemen die Zinszahlungen nicht leisten können, was zur Entstehung von NPLs führte.

"Wir müssen rational die Forderungen und Anteile von den Basisvermögen trennen, um den wertvollen Teil in den NPLs zu entdecken. Wir sollten von der Qualität der Basisvermögen ausgehen, die Definition von NPLs erweitern und uns stärker auf die 'nicht - negativen Vermögenswerte' konzentrieren." Han Jing gab bekannt, dass sich seit letztem Jahr der Rabattbetrag bei einigen NPL - Transaktionen in gewissem Maße verringert hat, da die Marktkenntnis über NPLs zunehmend rationaler und reifer wird.

Im Bereich der NPL - Disposition sind laut den bereits verbreiteten Marktinformationen die aktivsten Immobilientypen Projekte mit stabilen Cash - Flows wie Einkaufszentren und Bürogebäude in ersten und zweiten Reihensiedlungen. Darüber hinaus ist auch die Aktivität von Langzeitmietwohnungen relativ hoch.

Es ist bekannt, dass die NPL - Disposition derzeit noch hauptsächlich in ersten und zweiten Reihensiedlungen stattfindet, beginnt aber auch in Städte dritter Ordnung zu expandieren. Die NPL - Disposition in Städten dritter Ordnung ist jedoch durch die Marktbedürfnisse in Bezug auf die Anlageklasse und andere Aspekte eingeschränkt, und die Anforderungen an die Risikobewertung sind höher.

"Bei der Bewertung von Vermögenswerten halten wir uns immer an das grundlegende Prinzip der 'drei Aspekte' und 'fünf Raten', einem bekannten Bewertungsrahmen. Im Bereich der NPLs müssen wir jedoch auch auf einen Schlüsselindikator achten - die Comprehensive Liquidation Rate. Darüber hinaus müssen die Stabilität des aktuellen Cash - Flows, die Erreichbarkeit des zukünftigen Cash - Flows, die Reife und Stabilität des Vermögens sowie die Betriebsfähigkeit besonders berücksichtigt werden." sagte Han Jing.

Nach der Erfahrung von Institutionen wie JLL variieren die Schwerpunkte der Bewertung in verschiedenen Phasen der NPL - Verwaltung. In der Akquise - Phase liegt der Kern der Bewertung in der Kapitalrabattquote, d. h. dem Rabatt zwischen dem Akquisispreis des Vermögens und seinem Nominalwert. Die Gutachter müssen die Rückzahlungsfähigkeit und - wille der Schuldner sowie die Qualität der zugrunde liegenden Sicherheiten gründlich analysieren. In der Management - Phase müssen die Wertänderungen des Vermögens dynamisch verfolgt werden, wobei die Marktwertschwankungen, der Betriebszustand des Vermögens selbst sowie externe Faktoren, die die Rückgewinnung beeinflussen können, berücksichtigt werden müssen. In der Dispositions - Phase müssen die Gutachter die Sicherheiten auf der Grundlage der Marktentwicklung neu bewerten und in Kombination mit der Liquidationsrabattquote unterschiedlicher Dispositionsmethoden (z. B. Auktion, Schuldenumwandlung in Aktien, Übertragung usw.) den erwarteten Rückgewinnungsbetrag des Vermögens vorhersagen, um die Effizienz und Rationalität der Vermögensdisposition sicherzustellen.