Man kann die gegenwärtigen Immobilienmarktpolitik erst gründlich verstehen, nachdem man diese beiden Daten betrachtet hat.

In letzter Zeit sind zwei Daten besonders aufgefallen.

Eine davon ist das Gesamtvolumen der privaten Bankeinlagen, das Ende 2024 einen Rekordwert von 152 Billionen Yuan erreichte.

Bei einer Gesamtbevölkerung von 1,408 Milliarden Einwohnern lag das durchschnittliche Einlagevermögen pro Person bei 108.000 Yuan.

Ich frage mich, ob Sie die Durchschnittshöhe erreicht haben? Man kann aber erkennen, dass die Menschen trotz sinkender Zinsen weiterhin massiv sparen.

Entwicklung der Zinsen in den letzten zehn Jahren

Die andere Datenreihe, die ebenfalls einer Form des Sparens entspricht, betrifft die Versicherungsbranche, insbesondere die „Lebensversicherung“.

Offizielle Statistiken zeigen, dass die Prämieneinnahmen der Versicherungsbranche 2024 fast 5,7 Billionen Yuan betrugen und einen zweistelligen Zuwachs im Vergleich zum Vorjahr verzeichneten.

Darunter stieg der Sachversicherungssektor, also Versicherungen wie Kfz-Versicherungen, um 5,32 % im Vergleich zum Vorjahr, was als normaler Wert angesehen werden kann.

Aber die Personversicherungen verzeichneten einen Anstieg von 13,2 %. Am stärksten wuchs der Bereich der „Lebensversicherung“ mit einem Anstieg von 15,45 %, und das Gesamtvolumen übertraf bereits 3,1 Billionen Yuan.

Heutzutage kennen wir alle einige Freunde, die Versicherungen verkaufen. Vielleicht haben Sie sich auch bei ihnen erkundigt, und am häufigsten wurden Ihnen Lebensversicherungen empfohlen und am aktivsten abgeschlossen, weil viele Menschen die Lebensversicherung als langfristige Anlageoption betrachten - die Zinsen können etwa 3 % erreichen.

Das Ergebnis ist: Die niedrigen Zinsen der Bankeinlagenprodukte haben dazu geführt, dass der Geschäftsumfang der Versicherungsunternehmen stark gestiegen ist. Nur in Bezug auf die Lebensversicherung wurden 2024 um über 400 Milliarden Yuan mehr Verträge abgeschlossen als im Vorjahr und um fast 800 Milliarden Yuan mehr als Ende 2021.

Dies bedeutet, dass die Wirkung der Zinssenkung, die „überschüssiges Geld“ aus den Menschenhänden in den Verbrauchsmarkt zu drängen, eingeschränkt wurde. Die Menschen suchen weiterhin nach Alternativen zur Anlage und zum Sparen, und schließlich hat die Versicherungsbranche von diesen „Dividenden“ profitiert.

Quelle: @Offizielles Konto „13 Actuaries“

2024 hat die Versicherungsbranche ein rasches Wachstum verzeichnet. Das Gesamtvermögen stieg im Vergleich zum Vorjahr um 19,9 % und führte damit die drei großen Finanzsektoren (Banken, Wertpapierhandel und Versicherungen) an.

Erinnern wir uns: 2021 war die Wachstumsrate der Prämien noch negativ. Wer hätte gedacht, dass es in nur vier Jahren zu einer „V-förmigen“ Wende käme?

Was ist in diesen vier Jahren passiert? Jeder kann sicherlich sofort die Antwort nennen: Die Jahre, in denen die Gesundheit im Vordergrund stand und die Menschen vorsichtiger mit ihrem Leben umgingen, sowie der schnelle Abschwung des Immobilienmarktes.

Zwischen 2021 und 2024 hat der Umsatz auf dem nationalen Immobilienmarkt um fast die Hälfte geschrumpft.

Die daraus resultierenden Auswirkungen betreffen nicht nur die Pleiten von Immobilienunternehmen und die Abnahme ihrer Unternehmensgröße und Gewinne, sondern vor allem die Veränderung der Kapitalflüsse in der gesamten Gesellschaft.

Warum ist das so? Schauen wir uns zunächst einige Kapitaldaten im direkten Zusammenhang mit der Immobilie an:

Datenquelle: National Bureau of Statistics, Zusammenstellung von Future Habitat

In den vier Jahren hat der Betrag, der direkt aus den Einlagen für den Kauf von Immobilien verwendet wurde, um mehr als 4 Billionen Yuan abgenommen, und die Kreditbeträge für Immobilienkäufe durch Privatpersonen sind um fast 1,7 Billionen Yuan gesunken.

Insgesamt ist der Kapitalfluss aus privaten Konten in den Immobilienmarkt um etwa 5,7 Billionen Yuan gesunken.

Wenn man das durchschnittliche Einlagevermögen pro Person von 73.000 Yuan im Jahr 2021 zugrunde legt, bedeutet dies, dass etwa jeder 26. Einwohner in China seinen Immobilienkaufplan verzögert oder abgebrochen hat.

Die Wertminderung der Immobilien aufgrund des sinkenden Preises und die Verminderung des Reichtums von Mitarbeitern in Unternehmen der Immobilienbranche haben zu einer massiven „Entschuldbildung“ in der Zivilgesellschaft geführt.

Laut von Gelonghui zusammengestellten Daten hat der neu hinzugewonnene Kreditbetrag der chinesischen Bevölkerung in den Monaten Januar und Februar diesen Jahres einen Tiefstwert seit 2015 erreicht.

Die Menschen bevorzugen es, Geld in der Hand zu halten, anstatt es in andere Vermögenswerte zu investieren oder auszugeben. Dieses Verhalten dient als Gegenmaßnahme gegen die Vermögensminderung und den Einkommensrückgang.

Quelle: Gelonghui

Mehr Sparen, weniger Kredite und die Verminderung der Vermögenswerte führen zu einer Verringerung der Liquidität von Kapital und Immobilien in der Gesellschaft. Mehr Geld liegt in den Konten und wird nicht getauscht.

Im schlimmsten Fall kann dies zu Deflation führen.

Zugleich kann die Abnahme der privaten Kreditbeträge um mehrere Billionen Yuan und die Zunahme des persönlichen Vermögens in Bank- und Versicherungsaccounts um hunderte von Billionen Yuan die Behörden zu der Annahme verleiten, dass die Menschen nur nicht ausgeben wollen, aber nicht arm sind.

Schließlich scheint das private Vermögen auf der Zahlenebene weiterhin zu wachsen.

Deshalb werden zahlreiche Politiken ergriffen, um die Bankeinlagen auszugehen. Dazu gehören die Senkung der Einlagenzinsen, die direkte „Begrenzung“ der Zinsen von Sparversicherungen wie Lebensversicherungen und die Ausgabe von Gutscheinen.

Die Politik zur Stabilisierung des Immobilienmarktes folgte in der ersten Phase einem ähnlichen Ansatz: Senkung der Anzahlung, Senkung der Zinsen und Senkung der Transaktionskosten.

Die Logik der Politik besteht darin, die Kaufkosten zu senken, damit die Käufer psychologisch den Risiken der Vermögensminderung entgegenwirken können. Durch die Absenkung der Kaufschwelle sollen mehr Kaufanforderungen aktiviert werden, sodass auch Menschen, die bisher keine Immobilie kaufen konnten, daran denken.

Aber die stimulierten Zuwächse können den Rückgang des Bestands nicht ausgleichen. Daher sinkt insgesamt der Gesamtumsatz auf dem Immobilienmarkt weiterhin.

Zur gleichen Zeit fallen die Immobilienpreise ständig und sind auf das Niveau von 2016 zurückgegangen.

Laut Wind-Daten hat der Preis für gebrauchte Wohnungen in Peking Anfang dieses Jahres im Vergleich zum Höchstwert um 28,5 % zurückgegangen und ist auf das Niveau von August 2016 zurückgekehrt; in Shanghai um 30,2 % und ist direkt auf das Niveau von März 2016 gefallen; in Guangzhou und Shenzhen noch drastischer, um 29,7 % bzw. 37,9 %.

Hier möchte ich eine Meinung einfügen: Bei einem Abschwung auf dem Immobilienmarkt ist die größte Zerstörungskraft nicht der Preisrückgang, sondern die Blockade der Liquidität der Immobilien als Vermögenswerte.

Warum ist das so?

Wenn man Immobilien als Waren ansieht, besteht solange sie gehandelt und im Umlauf sind, die Möglichkeit, die damit verbundenen Schulden zu übertragen und zu verarbeiten. Wenn aber niemand sie handelt, hat sie nur einen Wohnwert (Nutzungswert) und einen geschätzten Wert (Vermögenswert).

Aber im Abschwung, in Kombination mit dem hohen Verschuldungsgrad von Immobilienunternehmen und Käufern, ist es schwierig, den Wert der Immobilien nach dem Marktpreis zu bewerten. Man kann nur vorhersagen, dass der Markt weiter zusammenbrechen wird und die Vermögenswerte stark diskontiert werden.

Deshalb konnte man in den Jahren 2022 und 2023 auf dem Markt zahlreiche Pleiteunternehmen beobachten, die ihre Vermögenswerte zu Preisen von bis zu 40 % des ursprünglichen Werts verkauften.

Das ist unvermeidlich, da Vermögenswerte mit geringer Liquidität generell einen niedrigen Wert haben, wie beispielsweise Fabrikgebäude.

Schließlich stellen wir fest, dass die Blockade oder schnelle, starke Abnahme der Liquidität die Abnahme der Vermögenspreise weiter beschleunigen und sogar zu einem Panikverkauf führen kann.

In den letzten zwei Jahren waren es keine Seltenheit, dass gebrauchte Wohnungen ein Jahr lang nicht verkauft werden konnten und neue Wohnungen drei Jahre nach dem Verkaufseröffnung weniger als die Hälfte des Bestands absetzen konnten.

Die direkteste Folge dieser Situation ist: Immobilienunternehmen reduzieren ihre Investitionen, und die Menschen senken ihren Verbrauch aufgrund der Abnahme ihres persönlichen Vermögens und sparen massiv, um die Verluste durch die Abnahme des Vermögens auszugleichen.

Zugleich bedeutet dies, dass ein beträchtlicher Anteil der jährlichen 10 - 15 Billionen Yuan an Immobilienentwicklungsinvestitionen im ganzen Land ineffektive Investitionen werden und schließlich in Unternehmensschulden umgewandelt werden, was wiederum mit dem Risiko von Bankschulden verbunden ist. (Ein beträchtlicher Teil der Landreserven von vielen Pleiteunternehmen besteht aus solchen Vermögenswerten).

Auf dem Markt für gebrauchte Wohnungen möchten die Käufer stark nach unten handeln, und die Verkäufer senken den Angebotspreis immer wieder. Aber nur der niedrigste Preis in jeder Wohnsiedlung führt zum Abschluss eines Deals. Um nicht in den Panikverkauf verwickelt zu werden, geben die Hausbesitzer schließlich auf, den Preis weiter zu senken, und beide Seiten geraten in eine Pattsituation. Die Liquidität der Wohnungen sinkt drastisch, und hunderte von Billionen Yuan an Vermögenswerten können nicht in Bargeld umgewandelt werden und somit auch nicht als Anzahlung für die nächste Immobilie oder als Kaufkraft eingesetzt werden.

Das Geld, das in der Wachstumsphase in den Immobilienmarkt geflossen ist, wird allmählich zu einem Stau und zu einer „Schwarzen Löcher“.

Selbst wenn es auf dem Markt Kaufanforderungen gibt, sind die Menschen aufgrund dieser Situation nicht bereit, Geld in den Markt zu investieren, um nicht von der „Schwarzen Löcher“ verschlungen zu werden.

Deshalb wird die Stimulierung der Liquidität der Immobilien zu einem Schlüsselfaktor für die Stabilisierung des Immobilienmarktes.

Basierend auf diesem Ziel hat die zweite Phase der Immobilienmarktpolitik gezielte Maßnahmen ergriffen.

Das erste Kartenblatt: High - end Wohnungen.

Auf den ersten Blick ist die High - end Wohnung ein Upgrade des Wohnkomforts. Aber die direkte Wirkung besteht darin: Durch die starke Generationengap der Produkte werden die alten Wohnungen übertroffen. Die Besitzer von bestehenden Wohnungen befürchten, dass der Wert ihrer alten Wohnungen beschleunigt sinken wird, und werden gezwungen, ihre Vermögenswerte umzustellen.

Zugleich stimuliert die Ankunft einer großen Anzahl neuer Produkte auch einige potenzielle Käufer und weckt in ihnen wieder das Kaufverlangen.

So fließen zahlreiche „Aufwertungsbedürfnisse“ in den Markt für neue Wohnungen. Aufgrund des „Abschreibens“ ihrer bestehenden Wohnungen durch diese Hausbesitzer gibt es auch wieder eine große Anzahl hochwertiger und preiswerter Wohnungen auf dem Markt für gebrauchte Wohnungen, und der Marktbörse steigt wieder an.

Dies ist eine echte Reform auf der Angebotsseite.

Der Wohnflächenanteil einiger Projekte beträgt bis zu 140 %

Das zweite Kartenblatt: Sanierung von Slums.

Die Wirkung der „Immobilienmarktkredit“ muss nicht näher erläutert werden, da sie die interne Zirkulation fördert. Diesmal wird die „Dosis“ erhöht: „Auf der Grundlage der Neubau von 1 Million Wohnungen wird das Sanierungsvolumen weiter erhöht“, und das Ziel ist klar.

Das dritte Kartenblatt: Die Regierung beschleunigt den Einkauf von Wohnungen.

Die Zweijahreskonferenz hat gefordert, „den Kauf von bestehenden Wohneigentum voranzutreiben und den Städten in Bezug auf den Käufer, den Preis und die Nutzung größere Selbstständigkeit zu gewähren“.

Aus den Erfahrungen der Städte im vergangenen Jahr geht