"Stille Entwicklung" hinter 420.000 Mietobjekten: Wie definiert Shell Easy Rent den Langzeitmietmarkt?

Jetzt kümmern sich immer mehr Menschen um die Situation des Mietmarktes, denn seine Rolle wird immer wichtiger.

Aus Sicht des Marktes ist der Mietmarkt bereits zur Pufferzone des gesamten Immobilienmarktes geworden. Wenn die Miete kostengünstig ist, werden junge Menschen nicht beeilt sein, sich eine eigene Wohnung zu kaufen. Wenn die Mietrendite stabil höher ist als die Einlagenrendite, werden einige Immobilieneigentümer auch nicht beeilt sein, ihre Immobilien zu reduzieren und zu verkaufen. Dies bedeutet, dass er einen Teil der Kauf- und Verkaufsanforderungen zunächst in den Mietmarkt "speichern" kann und so eine Stützfunktion für den Immobilienmarkt hat.

Deshalb werden die aktuellen Politiken auch stark die Förderung von sozialen Mietwohnungen vorantreiben, die Mieterschaft subventionieren und gleichzeitig verschiedene Unternehmensformen ermutigen, in diesen Markt einzusteigen und vielfältige Dienstleistungen anzubieten.

Ein weiterer sehr wichtiger Punkt: Wenn jemand neu in einer Stadt ankommt oder seine berufliche Laufbahn beginnt, ist das erste wichtige Ding in seinem Lebensplan "eine Wohnung zu mieten". Die Qualität der Mietwohnungserfahrung bestimmt direkt seinen Eindruck von dieser Stadt. Daher ist der Mietmarkt auch ein Indikator für die Freundlichkeit einer Stadt.

Umgekehrt gesehen ist der Mietgeschäft auch die erste Gelegenheit für Immobilienunternehmen, potenzielle Kunden über ihre Produkte zu erreichen. Es ist ein Zugangspunkt, an dem man intensiv Markenwerbung machen und Kunden erreichen kann. Daher treten immer mehr Unternehmen in den Mietsektor ein und konkurrieren um diesen Zugangspunkt.

Nachdem diese institutionellen Mietunternehmen in den Markt eingetreten sind, ist das Angebot an Produkten stark erweitert worden. Obwohl es immer noch viele Probleme gibt, ist die Mietwohnungserfahrung weitaus besser als vor zehn oder fünf Jahren.

Der gesamte Mietmarkt ist auch reifer geworden. Ein sehr offensichtliches Merkmal dafür ist: Die Größe der führenden Unternehmen wird immer größer.

Wenn wir diese Unternehmen vergleichen, machen wir eine sehr überraschende Entdeckung: Die Anzahl der von Shell Keixinzu verwalteten Mietwohnungen, einem selbstbetriebenen Mietprodukt von Shell Huiju, hat sich 2024 verdoppelt und beträgt jetzt 420.000 Einheiten.

Man muss bedenken, dass die im letzten Jahr am Ende des ersten Quartals veröffentlichte Anzahl noch 240.000 Einheiten betrug. In den folgenden drei Quartalen hat es sich mit durchschnittlich 60.000 Einheiten pro Quartal erhöht.

In der kürzlich veröffentlichten Geschäftsbericht für das vierte Quartal und das ganze Jahr 2024 war der Mietgeschäft von Shell der größte Höhepunkt. Das Jahresumsatz stieg um 135 % auf 14,3 Milliarden Yuan. Die Anzahl der von Shell Keixinzu verwalteten Mietwohnungen überstieg 420.000 Einheiten, und die Verlängerungsrate stieg auf 54 %. In dieser Zeit hat Shell Keixinzu durch eine fein abgestimmte Verwaltung die Leerstandsdauer der Wohnungen von 15 Tagen auf 12 Tage verkürzt und die Transaktionseffizienz durch innovative Formen wie die "direkte Mietzahlung aus der Pensionskasse" verbessert.

Man fragt sich: "Wie hat Shell Keixinzu es geschafft, eine so hohe Marktannehmbarkeit zu erreichen?"

01 

Ein Geschäft basierend auf Werten

Der Mietgeschäft ist ein sehr schwieriges Geschäft. Es zeichnet sich durch hohe Häufigkeit, lange Prozessketten, hohe Personalintensität und niedrige Verlängerungsraten aus. In den letzten zehn Jahren sind viele Unternehmen, die sich auf den Mietgeschäft konzentriert haben, gescheitert, wie z. B. Danke und Qingke.

Fallende Mieten, Leerstandsdauer, Preiskämpfe um Mietwohnungen … jeder dieser Faktoren reicht aus, um das Wachstum des Mietgeschäfts eines Unternehmens zu beenden oder einzuschränken.

Für Unternehmen gibt es ein sehr großes Problem im Mietgeschäft: Es handelt sich nicht um einen Kauf- und Verkaufstransaktions, der in einem Zug abgeschlossen werden kann. Darüber hinaus müssen im Rahmen der Dienstleistung Dritte wie Eigentümer, Mieter, Dienstleistungsunternehmen, Reparaturfirmen und Reinigungsfirmen involviert werden. Die lange Prozesskette, die Transaktionen zwischen mehreren Parteien und die nicht-standardisierten Produkte machen dieses Geschäft von Natur aus sehr komplex.

Um dieses Problem zu lösen, neigen traditionelle Mietgeschäftsmodelle dazu, sich dem Kauf- und Verkaufstransaktions anzunähern. Dadurch sind zwei Geschäftsmodelle im Mietgeschäft entstanden:

• (1) Das einmalige Erwerben des Mietrechts von Eigentümern und das anschließende Vermieten an Mieter zu einem höheren Preis, wodurch ein Mietdienst in zwei aufeinanderfolgende Mietverträge umgewandelt wird, und das Verdienen von Geld durch die Preisdifferenz.
• (2) Das Anbieten eines einmaligen Dienstleistungstransaktions, bei dem mithilfe einer Plattform für Mietwohnungsinformationen Eigentümer und Mieter direkt miteinander vermittelt werden. Der Dienst wird abgeschlossen, sobald der Mietvertrag unterzeichnet ist, und es wird eine Provision von 0,5 bis 1 Monat Miete für die Vermittlung erhoben, um Geld aus der Informationsdifferenz zu verdienen.

Die entsprechenden Nachteile der beiden Modelle sind: Das erste Modell ist anfällig für Marktfluktuationen, während das zweite keine Dienstleistungen während der Mietdauer bietet. Die beiden Phänomene im Mietsektor, nämlich die Schwierigkeiten für Unternehmen, am Leben zu bleiben, und die niedrige Kundenzufriedenheit, stammen aus diesen Gründen.

Die Logik von Shell Keixinzu ist etwas anders. Es hat nicht versucht, den Mietvertrag in einen Kauf- und Verkaufstransaktions umzuwandeln und Preisgeschehen im Mietbereich zu betreiben, sondern hat sein Kernprodukt und seine Fähigkeiten auf "Dienstleistung" festgelegt.

Das heißt, Shell Keixinzu verdient weder Geld aus der Mietpreisdifferenz noch aus Provisionen, sondern aus "Dienstleistung + Effizienz".

Für Eigentümer fungiert es wie ein Vermögensverwalter und bietet Dienstleistungen wie die Vermietung von Wohnungen, die Übergabe der Immobilie und Reparaturen während der Mietdauer. Für Mieter ist es wie ein "Haushaltsangestellter" und bietet Dienstleistungen wie die Bereitstellung von Mietwohnungen, Reinigung vor dem Einzug und Reparaturen während der Mietdauer.

Diese Logik war bisher im Mietsektor nicht mainstream, denn je umfangreicher die Dienstleistung, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass die Personalintensität höher wird und das Unternehmen nur harte Arbeit verdient.

Aber aus Sicht der von Shell vertretenen Werte ist es "richtig". Von Lianjia über Shell bis hin zu Shell Keixinzu scheint alles "schwierige aber richtige Dinge" zu tun.

Wenn man auf die Kernbedürfnisse zurückkommt, brauchen Mieter bei einem Mietvertrag eigentlich nur "wohnen" können, dass die Wohnung normal funktioniert und keine Probleme aufweist, nicht die Informationen über die Wohnung und erst recht nicht höhere Mieten. Eigentümer möchten die Leerstandsdauer so kurz wie möglich halten, die Wartungsprobleme reduzieren und eine angemessene Vermietungsrendite erzielen.

Shell Keixinzu kauft weder die Mietwohnungen an, um Preisdiktatur zu betreiben, noch lässt es nach der Unterzeichnung des Mietvertrags die Verantwortung fallen. Stattdessen richtet es sich direkt an die Bedürfnisse der Verbraucher und löst die Probleme.

Wenn man auf die Kernfrage des Transaktions zurückkommt und Geld aus der Dienstleistung verdient, indem man den Verbrauchern hilft, um sich selbst zu verwerten, ist diese Logik "sehr Shell".

02 

Standards auf der Grundlage von Problemen aufbauen

Im Mietmarkt ist es nicht einfach, Geld aus Dienstleistungen zu verdienen, und es ist auch sehr schwierig, die Dienstleistungen gut zu machen. Denn die Nachfrage ist sehr hochfrequent, umfangreich und das Angebot sehr vielfältig. Da die Produkte nicht standardisiert sind, können alle möglichen Situationen auftreten. Die Realität ist also: Bisher hat kein Unternehmen es geschafft, die Dienstleistungen für verstreute Mietwohnungen mit hoher Kundenzufriedenheit zu erbringen.

Eine Branche ohne Dienstleistungsstandards hinterlässt den Eindruck: Allerlei Gemischtes.

Wenn man sich den Mietmarkt genauer ansieht, wird man feststellen, dass er dem frühen Zweitwohnenmarkt sehr ähnlich ist: Viele verstreute Mietwohnungen, viele Informationsdifferenzen, viele Zwischenvermieter und Unregelmäßigkeiten …

Wie hat Lianjia damals die Schranke gebrochen? Zunächst verbot es die grauen Zonen, machte keine Preisdifferenzgeschäfte und bot echte Wohnungen an. Dann baute es ein Dienstleistungssystem auf, übernahm die Transaktionsgarantie und machte Dienstleistungsversprechen.

Einfach ausgedrückt: Die Werte öffnen den Weg, die Methodik folgt, "schwierige aber richtige Dinge tun".

Shell hat auch in der Mietgeschäft diese Logik kopiert. Das Konzept "Qualität ist König" ist in das Erbgut von Shell Keixinzu eingebaut. Genau wie Lianjia und Shell die Haltung für hochwertige Dienstleistungen bewahren, hat Shell Keixinzu in seinem Dienstleistungssystem für den Mietsektor die Geschäftsprozesse horizontal zerlegt und den Transaktionsprozess anhand verschiedener Phasen wie die Akquisition von Wohnungen, die Inspektion der Wohnungen, die Besichtigung, die Vertragsunterzeichnung, die Mietdauer, die Reparaturen und die Reinigung aufgeteilt. Es gibt zwei Ziele:

• Erstens, dass die Dienstleistungen einen vollständigen Transaktionsprozess abdecken können.
• Zweitens, dass durch die Zerlegung der Prozesse in verschiedene Phasen eine spezialisierte Arbeitsteilung möglich wird, um Dienstleistungsstandards aufzubauen und zu verfeinern.

Der Kern ist: Horizontal soll alles abgedeckt sein, vertikal soll es fein aufgelöst sein, und die Probleme sollen schnell gelöst werden.

Im Bereich der Auswahl von Mietwohnungen hat Shell Keixinzu klare "Ablehnungsstandards". Es legt die Mindestanforderungen für die Akquisition von Wohnungen fest, einschließlich der Klarheit der Eigentumsrechte (z. B. keine Streitigkeiten, keine rechtlichen Konflikte), der Sicherheit der Gebäude (keine Sicherheitsrisiken), des Betriebsrisikos (keine Zwischenvermieter, keine Wohnungen mit nicht - wohnlichem Zweck) sowie der Beleuchtung und Lüftung, der Rationalität der Wohnungseinrichtung und der Umwelt, die sich direkt auf die Wohnqualität auswirken.

Für die Dienstleistungen während der Mietdauer hat Shell Keixinzu ein systematisches System aufgebaut, das u. a. acht Arten von kostenlosen Reparaturen, eine 7 * 24 - Stunden - Online - Reaktionszeit, eine Grundreinigung nach dem Einzug, kostenlose Breitbandinstallation, mehrere Mietzahlungsmöglichkeiten und die Möglichkeit, bei einer früheren Umvermietung einen Gutschein für die Dienstleistungskosten zu erhalten, umfasst (die Dienstleistungsrechte variieren in verschiedenen Städten etwas).

Nehmen wir die Reparaturen als Beispiel. Die acht Arten von Dienstleistungen umfassen hauptsächlich: Reparaturen in Küche und Bad, Reparaturen von Möbeln, Rohrreinigung, Reparaturen von Lampen, Reparaturen von Türen und Fenstern, Reparaturen von Haushaltsgeräten, Reparaturen von Wasserleitungen und Reparaturen von elektrischen Leitungen. Im gesamten Jahr 2024 hat Shell Keixinzu für etwa 1,1 Millionen Kunden mehr als 3 Millionen Reparaturdienstleistungen erbracht, darunter allein 160.000 Mal Lampenreparaturen.

Um die Reaktionsgeschwindigkeit auf die Anfragen der Mieter zu erhöhen, hat Shell Keixinzu im Februar 2024 ein zentralisiertes Online - Service - Team gegründet, das das ganze Jahr über 7 * 24 Stunden online reagiert. Die Reaktionsrate der Service - Angestellten innerhalb von 3 Minuten beträgt 98,3 %. Die Daten nach einem Jahr der Einführung zeigen, dass mehr als 17 % der Service - Reaktionen in der Nachtzeit (21:00 - 9:00) stattfinden, die Anzahl der Anrufe in der Nacht beträgt mehr als 180.000 pro Monat. Das Service - Team hat die Probleme wie die Schwierigkeit, jemanden zu erreichen, wenn man Hilfe braucht, und die fehlende Unterstützung in der Nacht erheblich verbessert.

Um Streitigkeiten zu reduzieren und die Problemlösungsrate zu erhöhen, hat Shell Keixinzu auch einige "Feuerwälle" aufgebaut. Beispielsweise hat es in 13 Städten in China für die "Verluste an Vermögenswerten" und "Verluste an Personensicherheit" in den verwalteten Mietwohnungen eine Reserve für Schadensersatz eingerichtet, die speziell für die Zahlung von Kosten nach Streitigkeiten bei der Wartung der Wohnungen verwendet wird. Im vergangenen Jahr hat das Schadensersatz - Reserve - Programm von Shell Keixinzu insgesamt über 48 Millionen Yuan an Schadensersatz gezahlt, was mehr als 90.000 Kunden betrifft.

Wie aus der jüngsten Veröffentlichung der Geschäftsbericht für das vierte Quartal von Shell hervorgeht, hat die Erfolgsrate der ersten Vermietung von Shell Keixinzu 2024 über 80 % erreicht, und die Verlängerungsrate der Mieter hat über 54 % betragen.

Die ersten drei Gründe für die Verlängerung des Mietvertrags von Shell Keixinzu - Mietern sind die Eignung der Wohnung selbst (54,9 %), die Service - Unterstützung durch einen Mieterservice - Angestellten (54,2 %) und die bequeme Reparaturmöglichkeit (50,7 %). Die Attraktion und Bindung von Kunden durch Dienstleistungen ist bereits eine Schutzmauer für Shell Keixinzu geworden.

Shell glaubt immer, dass positive Werte positive Kreisläufe bewirken. In der Mietgeschäft hat Shell erneut bestätigt, dass diese Logik richtig ist.

03

Spezialisierte Arbeitsteilung führt zu einer Steigerung der Personalproduktivität

Zwischen der Einrichtung von Dienstleistungsstandards und ihrer einheitlichen Umsetzung gibt es noch einen Schlüsselfaktor: Die Menschen.

Die "Menschen" sind die direkten Anbieter von Dienstleistungen und auch die Träger der Unternehmenswerte. Deshalb, im Mietgeschäft, obwohl die traditionelle Vorgehensweise in der Branche darin besteht, Kosten durch die Einsparung von Personal zu senken und einige Unternehmen sogar die Aufgabe, alle Dienstleistungen für einen Mietvertrag zu erbringen, an einen Verkäufer - Haushaltsangestellten delegieren, geht Shell Keixinzu dagegen den umgekehrten Weg und erhöht bewusst die Anzahl der Mitarbeiter im Mietdienstleistungsprozess.

Aber mehr Mitarbeiter bedeuten nicht unbedingt bessere Dienstleistungen. Es ist auch ein systematisches Arbeitsteilungsmechanismus erforderlich, damit die Zusammenarbeit und das Vertiefen der Arbeit zu einer Effizienzsteigerung führen können. Dies ist die Arbeitslogik, die Shell seit der Zeit von Lianjia immer wieder festgelegt und überprüft hat.

Die spezialisierte Arbeitsteilung kann die Dienstleistungsqualität verbessern. Verbesserte Dienstleistungen wiederum bringen mehr positive Rückmeldungen und somit eine Effizienzsteigerung des gesamten Systems. Durch die Stärkung der Fähigkeiten wird ein positiver Kreislauf aufgebaut.

Bei der Produktgestaltung wird ein vollständiger Miettransaktionsprozess in sechs Phasen aufgeteilt: Akquisition von Wohnungen, Verm