BlackRock stellt Zahlungen ein und verzichtet auf eine "fehlgeschlagene Investition" in Shanghai | Krijin · Finanzen
Autor｜Wang Hanyu
Herausgeber｜Zheng Huaizhou
Innerhalb von Shanghai werden die nördlichen Bereiche der Suzhou-Fluss, wie Zhabei, Yangpu und Putuo, von den alten Shanghai-Bewohnern oft als "unterer Winkel" bezeichnet. Im alten Shanghai waren die Mieten hier drei- bis zehnmal günstiger im Vergleich zu den "oberen Winkeln" von Jing'an und Luwan.
Heute verschwimmen mit der kommerziellen Entwicklung die kulturellen Grenzen zwischen den beiden "Winkeln" allmählich, aber die Immobilienpreise in diesen Gebieten schwanken und unterscheiden sich immer noch stark. Diese Schwankungen sind so stark, dass manchmal sogar Billionen-Asset-Management-Unternehmen danebenliegen.
Kürzlich wurde berichtet, dass ein Fonds des amerikanischen Vermögensverwaltungsunternehmens BlackRock beschlossen hat, den syndizierten Kredit für ein Bürogebäude-Projekt in Shanghai nicht zurückzuzahlen, und die führende Standard Chartered Bank hat das Vermögen zurückgeholt.
Oberflächlich betrachtet ist dies die entschlossene "Loslassen" -Entscheidung des Investors nach einer Wertbewertung, doch in einem erweiterten Blickwinkel könnte dies ein weiteres Beispiel für BlackRocks schwache Anlageergebnisse in China über mehrere Jahre sein.
Millarden-Schwer BlackRock stoppt Zahlungen für Shanghaier Bürogebäude
Laut Medienberichten von Insiderquellen wurde das von Standard Chartered Bank zurückgeholte Vermögen von BlackRock im Shanghaier Bezirk Putuo gelegen und umfasst die Gebäude E und G des North Bank Changfeng-Projekts mit einer gesamten Grundfläche von ca. 27.800 Quadratmetern.
Zuvor hatte BlackRock im Jahr 2018 über Jones Lang LaSalle die genannten Vermögenswerte für 1,2 Milliarden Yuan von Prudential Financial erworben, davon stammten 780 Millionen Yuan aus einem von Standard Chartered angeführten syndizierten Kredit.
Bis 2023, als die Rückzahlungsfrist abgelaufen war, vereinbarte BlackRock mit der Bank eine Verlängerung um ein Jahr und stellte die beiden Bürogebäude von North Bank Changfeng zum Verkauf zu einem Gesamtpreis von etwa 840 Millionen Yuan.
Im Vergleich zum Kaufpreis von 1,2 Milliarden Yuan entspricht dies einem 70%-Verkauf von BlackRock. Nach der Verbreitung dieser Nachricht äußerte sich ein BlackRock-Sprecher zur Veräußerung und erklärte, dass man sich nicht zu Einzelprojekten äußere und dass der gemeldete Sachverhalt weder mit dem BlackRock-Fonds noch mit BlackRock CCB Wealth Management zu tun habe und deren Betrieb nicht betreffe. Man sei weiterhin der langfristigen Entwicklungsstrategie in China verpflichtet, um den Investitionsanforderungen der Inländer gerecht zu werden und ihnen zu helfen, finanzielle Ziele zu erreichen.
Doch auch der rabattierte Verkauf konnte nicht abgeschlossen werden; innerhalb der einjährigen Frist fand sich kein Käufer für die beiden Bürogebäude von North Bank Changfeng. In der Gegenwart, als die einjährige Kreditverlängerung auslief, weigerte sich BlackRock, erneut zu verlängern, und die beiden Gebäude wurden von Standard Chartered Bank übernommen.
Bis zur Veröffentlichung der Nachricht hat BlackRock noch nicht auf die Anfrage von 36Kr zur Nicht-Zahlung des Kredits geantwortet. Doch Investoren treffen Entscheidungen dieser Art gewöhnlich, weil die Mieteinnahmen eines Bürogebäudes nicht ausreichen, um die Zinskosten für die Darlehensrückzahlung zu decken.
Die Leistung des Bürogebäudemarkts in Shanghai und im Bezirk Putuo in den letzten Jahren bestätigt dies.
Laut Daten, die Song Hongwei, Co-Direktor des Tongce Research Institute, 36Kr zur Verfügung stellte, sank die Miete der erstklassigen Bürogebäude in Shanghai vierteljährlich von 10,57 Yuan/m²/Tag Ende März 2018 auf 7,69 Yuan/m²/Tag Ende Juni 2024. Die Leerstandsquote stieg von 10,00 % auf 21,70 %.
Datenquelle: Tongce Research Institute, Grafik: 36Kr
Datenquelle: Tongce Research Institute, Grafik: 36Kr
Und laut Berichten von Guandian Real Estate Network sanken die Mieten der beiden Bürogebäude in North Bank Changfeng im Jahr 2024 auf 3,2 bis 5,8 Yuan/m²/Tag, während die Betriebskosten bei 11 Yuan/m²/Monat lagen, was bereits ein relativ niedriges Niveau in der Branche darstellt.
Zhang Hongwei, Gründer von Jingjian Consulting, äußerte sich ebenfalls gegenüber 36Kr und sagte, dass die Versorgung mit Bürogebäuden im Changfeng Business District, wo sich das North Bank Changfeng-Projekt befindet, eher groß ist und viele neue Projekte im Bau sind, was insgesamt zu einer Überversorgung führt. Gleichzeitig ist dieser Ort ein fokales Gebiet für den Einzug von Immobilienentwicklern, und Mietsenkungen sind unvermeidlich.
“Die Miete eines Bürogebäudes hängt eng mit der industriellen Struktur der in der Region ansässigen Unternehmen zusammen. In Betracht der Situation in der Immobilienbranche in den letzten Jahren werden die Verkaufs- und Mietpreise (von North Bank Changfeng und den umliegenden Bürogebäuden) natürlich einen Rabatt erleiden. Dass BlackRock nicht verkaufen konnte, zeigt, dass der Markt den Preis von 70% nicht akzeptiert, möglicherweise sind 60% oder weniger erforderlich”, sagte Zhang Hongwei.
Vom North Bank Changfeng-Projekt aus sieht man die Zentrale oder Ostchina-Zentrale von Immobilienunternehmen wie Zhongnan Group, Evergrande Real Estate oder Greenland Group. Und da sich die Immobilienentwickler in den letzten Jahren zyklisch angepasst haben und ihre Größe reduziert haben, in Kombination mit der fortlaufenden Einführung von neuen Angeboten in der Region, wird der lokale Bürogebäudemarkt in Zukunft wahrscheinlich weiterhin zurückgehen.
Mehrere Fonds weisen immer noch Verluste auf
BlackRock zog sich durch die Investition in Gewerbeimmobilien im North Bank Changfeng zurück, während der vorherige Eigentümer, Prudential Financial, davon stark profitierte.
Im Jahr 2016 kaufte die hundertprozentige Tochtergesellschaft von Prudential Financial, PGIM Real Estate, die beiden Bürogebäude für 830 Millionen Yuan von ARA Asset Management. Zwei Jahre später verkaufte sie sie für 1,2 Milliarden Yuan und erzielte eine Rendite von 44,6 %.
Damals sagte Benett Theseira, Leiter von PGIM Real Estate in der Asien-Pazifik-Region, gegenüber Medien: “Dies ist hauptsächlich dem Zeitpunkt und Preis bei unserem Einstieg zu verdanken, und jetzt rückblickend war das Jahr 2015, 2016 genau die Zeit, als der chinesische Gewerbeimmobilienmarkt zu boomen begann.”
Im Vergleich dazu war BlackRocks Einstieg weniger günstig. Blackrock hielt die Gebäude E und G von North Bank Changfeng sieben Jahre lang, während die Mieten für erstklassige Bürogebäude in Shanghai stetig sanken.
Ähnlich sieht die Performance der Publikumsfonds von BlackRock aus.
2021 wurde BlackRock die erste ausländische Vermögensverwaltungsgesellschaft, die in China ein vollständig in ausländischem Besitz befindliches Publikumsfondsgeschäft betreiben durfte. Doch bis heute verzeichnen mehrere aktive Aktienprodukte immer noch Verluste.
Laut der Webseite von BlackRock verwaltet BlackRock derzeit 14 Publikumsfonds, darunter 2 Aktienfonds, 6 Mischfonds und 6 Rentenfonds.
In Bezug auf die Leistung zeigen Wind-Daten, dass der älteste Fonds, BlackRock China New Horizons A, seit seiner Gründung eine Rendite von -36,72% erzielt hat, während ein anderer, BlackRock Hong Kong Stock Connect Vision A, seit seiner Gründung einen Verlust von 20,35% verzeichnete. Darüber hinaus sind aktive Aktienprodukte wie BlackRock Industry Select und BlackRock Advanced Manufacturing Year Hold seit ihrer Gründung immer noch verlustreich.
Datenquelle: Wind, Daten bis zum 24. Februar 2025
Gleichzeitig zeigen Index- und Rentenfonds von BlackRock eine relativ bessere Performance, wie der BlackRock CSI A500 Enhanced Index A mit einer Rendite von 6,26% seit Gründung und der BlackRock SSE 300 Enhanced Index A mit einer Rendite von 7,19% seit Gründung.
Ein Blick auf die Leistung von BlackRock im Jahr 2024 zeigt, dass laut dem neuesten Finanzbericht im vierten Quartal ein Gesamtumsatz von 56,77 Milliarden US-Dollar erzielt wurde, verglichen mit 46,31 Milliarden US-Dollar im Vorjahr, ein Anstieg von 22,59 %. Der den Unternehmensangehörigen zuzurechnender Nettogewinn belief sich auf 16,7 Milliarden US-Dollar, verglichen mit 13,75 Milliarden US-Dollar im Vorjahr, ein Anstieg von 21,45 %.
Für das gesamte Jahr 2024 erzielte BlackRock einen Gesamtumsatz von 204,07 Milliarden US-Dollar, ein Anstieg von 14,27 %, mit einem den Unternehmensangehörigen zuzurechnenden Nettogewinn von 63,69 Milliarden US-Dollar, ein Anstieg von 15,76 %.
Stand 31. Dezember 2024 betrug BlackRocks Gesamtvermögen ca. 11,6 Billionen US-Dollar, eine Zunahme von 15 % im Vergleich zum Vorjahr – was BlackRock als das weltweit größte Vermögensverwaltungsunternehmen bezeichnet. Doch die divergente Performance zwischen dem stabilen globalen Wachstum und den schwachen Investitionsergebnissen in China zeigt, dass es für BlackRock, ein echtes Verständnis für chinesische Vermögenswerte zu erlangen, noch Arbeit gibt.
Zuvor im Januar dieses Jahres wies der Chef-Investmentstratege für Aktieninvestitionen bei BlackRock Funds, Shen Yufei, im China Aktienmarkt Ausblick 2025 darauf hin, dass "wir sicher sind, dass wir 2025 in einem neuen makroökonomischen Kapitalmarktumfeld neu starten werden. Der neue Rahmen für aktiv gemanagte Aktienfonds im quantitativen und aktiven Kapitalmarktumfeld erfordert dringend Überlegungen, wie man in Zukunft ausbricht und ebenfalls einen Neustart wagt.“
“Neustart, das bedeutet, selektiv zu sein”, sagte Shen Yufei. Er erklärte, dass der Betrieb der Fonds an der Hauptthemen der Zeiten ausgerichtet sein sollte, durch tiefgehende Forschung und durch vorausschauende Studien.
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