Manche hoffen immer noch auf einen starken Anstieg der Immobilienpreise.

Das Aufschwungende des Immobilienmarkts Ende '24 hat bei einigen erneut zu Fantasien geführt.

Kaum hat das Jahr begonnen, fragte mich ein Freund: Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um ein Haus zu wechseln?

Aus der Perspektive der eigenen Verbesserung würde ich sagen: "Ja."

Sein Ansatz ist jedoch ein anderer: Jetzt ein Haus wechseln, ist wie Aktien im Tiefpunkt nachzukaufen, in ein größeres Haus zu ziehen. Wenn die Immobilienpreise sprunghaft steigen, könnte man nicht nur die Verluste wieder wettmachen, sondern sogar noch Gewinn erzielen.

Nach diesem Gedankengang bin ich sprachlos.

Denn "mein Lieber, die Zeiten haben sich geändert".

01

Die Änderungen der Zeiten akkumulieren immer langsam Variablen, bis der letzte Tropfen das Fass zum Überlaufen bringt und alles erschüttert.

Vor dem "großen Erschüttern" glauben einige, dass das schlechte Umfeld von manchen Leuten verursacht wurde oder auf ungenaue politische Maßnahmen zurückzuführen ist. Sobald diese Maßnahmen aufgehoben oder angepasst werden, können wir in die guten alten Zeiten zurückkehren.

Es ist bemerkenswert, dass die Menschen ein „imaginären Feind“ brauchen, um weiterzumachen.

Aber ist das die echte Logik?

Einige Schlüsseldaten liegen vor uns:

Das Ministerium für zivile Angelegenheiten veröffentlichte kürzlich die "Statistischen Daten zu den bürgerlichen Angelegenheiten für das 4. Quartal 2024", laut denen es 2024 in ganz China 6,106 Millionen Eheschließungen gab, der niedrigste Rekord seit 1978. Gleichzeitig lag die Anzahl der Scheidungen im letzten Jahr bei 2,621 Millionen.

Vergleicht man beides, so liegt die "Nettomenge an Eheschließungen" des letzten Jahres bei 3,485 Millionen Paaren - weniger als 7 Millionen Menschen betraten die Ehe, das sind etwa 0,5% der 1,4 Milliarden Gesamtbevölkerung.

Die Veränderung der Eheschließungen hat folgende Gründe:

Verminderung der heiratsfähigen Personen;

Rückgang des Heiratswillens, was zu Unwillen zur Heirat oder Verschiebung des Heiratsalters führt;

Heiratswille vorhanden, aber keine Möglichkeit zur Heirat

Die Verringerung der heiratsfähigen Personen steht im Zusammenhang mit der sinkenden Geburtenrate, und die sinkende Geburtenrate wird wiederum die Zahl der heiratsfähigen Personen weiter verringern und eine Abwärtsspirale in Gang setzen, die kurzfristig schwer zu ändern ist.

Der Rückgang des Heiratswillens ist ein gemeinsames Gefühl der städtischen Jugend: hohe Immobilienpreise und hohe Lebenshaltungskosten führen zu hohen Heiratskosten, so dass jeder nur Geld verdienen möchte und die Ehe nicht als notwendig angesehen wird.

In Städten der dritten und vierten Ebene, aufgrund der Nähe zur ursprünglichen Familie und des Einflusses traditioneller Familienwerte, ist der Heiratswille höher und die Lebenshaltungskosten niedriger. Daher sind diese nicht die "Katastrophengebiete der Singles", aber eben die "Katastrophengebiete des schwer zu findenden Partners".

Da auch in den kleineren Städten, wo Migration von jungen Menschen, vor allem in den ländlichen Regionen mit hoher Geburtenrate, zunimmt. Besonders Frauen fühlen sich in Großstädten autark und frei.

Dies führt zu einer Fehlanpassung, bei der in Großstädten viele alleinstehende Frauen und in Kleinstädten und auf dem Land viele alleinstehende Männer leben, was dazu führt, dass Menschen zwar heiraten wollen, aber nicht können.

Diese drei Faktoren zusammen haben zu einem schnellen Rückgang der Eheschließungen und Geburtenzahlen geführt, was zusammen eine Abwärtsspirale bildet.

Dieser Trend kann kurzfristig nicht verbessert werden. Und die Ursachen dafür sind nicht nur historisch-politische Gründe.

Mu Feng analysiert in seinem Artikel „Alterung über zweihundert Jahre - Chinas Bevölkerungsproblem aus globaler Perspektive“ die „Babybooms“ und den Trend sinkender Geburtenraten in Ländern wie England, USA, Deutschland, Frankreich, Japan und Südkorea.

Er glaubt, dass der Ausbruch der Agrartechnologie und Wissenschaft Babybooms auslöst, jedoch wirtschaftlicher Druck, die massive Verlagerung der Landbevölkerung in Städte und schwache Sozialsysteme zu sinkenden Geburtenraten führen. Auch die Geburtenraten in den entwickelten Ländern ähnelten diesem Zyklus „zuerst hoch, dann niedrig“.

Im Jahr 2000 betrugen die „Geburtenraten“ in Westeuropa, USA, Japan, Südkorea usw. alle weniger als 2,0.

Demografische Studien gehen im Allgemeinen davon aus, dass eine Fertilitätsrate von 2,1 notwendig ist, um die Gesamtbevölkerungszahl stabil zu halten. Liegt sie unter 2,1, führt dies letztendlich zu einem Rückgang der Gesamtbevölkerung.

Und gegenwärtig beträgt Chinas Gesamtfertilitätsrate etwa 1,0. Extrem niedrig.

Noch einmal: Dieser Trend kann kurzfristig nicht durch Anreize geändert werden.

Die Industrialisierung hat zur Urbanisierung geführt, dies wiederum zu einer Abnahme der Geburtenbereitschaft und dem Schwinden des Demografiebonus. Dies ist der Weg, den die westlichen Industrieländer bereits gegangen sind, und wir tun es ihnen gleich.

Vor den 1980er Jahren lag der Anteil der ländlichen Bevölkerung in China immer über 80 %, doch inzwischen liegt die landesweite Urbanisierungsrate bei etwa 70 %.

Gleichzeitig hat die Mobilität von Wanderarbeitern und jungen Menschen zugenommen, und die Wanderung der Sozialleistungen kann da nicht mithalten, was die Geburtenwahrscheinlichkeit deutlich senkt.

Bildquelle: Die Sonne geht auf

Aus bevölkerungstechnischer Sicht ist die Immobilienbranche ebenfalls eine "überproduzierte" Industrie. Es sei denn, es kommt zu einem konzentrierten Zufluss von internationalem Kapital, andernfalls wird es schwierig sein, erneut einen großen Anstieg der Immobilienpreise zu sehen.

02

Der Schlüssel zur Entwicklung des Immobilienmarktes sind hauptsächlich zwei Faktoren: Menschen und Kapital.

Preissteigerungen angetrieben durch Kapital sind eine Hoffnung, aber auf kurze Sicht nicht absehbar.

Warum?

In dieser Woche gibt es ein weiteres heißes Thema:

BYD Pressekonferenz

Medienüberschrift: BYD hat den Tisch umgeworfen!

Der wahre Hintergrund des Preiskampfes ist die Überproduktion.

Manche denken vielleicht, dass technologische Fortschritte und sinkende Kosten die Hauptgründe sind.

Doch betrachtet man die zunehmende Zahl von NEV- und herkömmlichen Automarken in der Intensivstation, kommt man zu einem rationalen Schluss: Die Automobilindustrie befindet sich in Überproduktion.

Im gesamten nationalen Wirtschaftssektor gibt es nicht nur in der Automobil- und Immobilienbranche eine Überproduktion, sondern auch in den Bereichen Photovoltaik, Lithiumbatterien, Klimaanlagen, Stahl, Zement, Bau- und Nutzfahrzeuge, Leistungshalbleiter, Viehzucht usw.

In einigen Branchen übersteigt Chinas Produktionskapazität bereits die weltweite Gesamtnachfrage nach diesen Produkten.

Jian Zhang Liang schrieb am 5. Februar einen Artikel, in dem er feststellte, dass China im Grunde die frühere Materialknappheit überwunden hat und mit dem weltweit größten Fertigungsvolumen in ein neues Zeitalter des materiellen Überflusses eingetreten ist. Gleichzeitig hat jedoch die starke Produktionskapazität auch das neue Problem der Überproduktion mit sich gebracht, das die gesunde Entwicklung der betreffenden Branchen beeinträchtigt.

Laut Statistiken des Nationalen Statistikamtes lag die Kapazitätsauslastung der Industrien mit erheblichen Produktionsvolumen im dritten Quartal 2024 bei 75,1 %, was einem Rückgang um 0,5 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Das Fazit: Eine Reform der Angebotsseite ist dringend erforderlich.

Mit der Schwächung der freien Wirtschaft weltweit und der zurückgehenden Globalisierung wird die Überproduktion noch verstärkt.

Guo Yi, der Chefanalyst des HeSuo Instituts, fasste es sehr gut und direkt zusammen: Im zweiten Abschnitt der Überproduktion müssen die Assetpreise weiter sinken.

Während eines Industrie-Zyklus bedeutet Überproduktion, dass es in Zukunft in eine Abwärtskurve gehen wird. Die Marktkräfte nutzen Preise, Unternehmenspleiten und industriellen Wandel, um die Bereinigung abzuschließen.

In dieser Phase werden Unternehmensgewinne schrumpfen, die Mitarbeitergehälter sinken und Risiken zunehmen. Die Menschen werden konservativ agieren und vorzeitig Risikomanagement betreiben.

Der Entwicklungszyklus von Immobilien stimmt mit großen wirtschaftlichen Zyklen überein: Inflationssteigerungen und Hebelwirkungen treiben das Immobilienwachstum an, während gesellschaftliche Verschiebungen hin zu Konservatismus und Hebelabbau den Immobilienmarkt verlangsamen.

In einem verkleinerten Massenproduktmarkt sind Preisexplosionen illusorisch.

Ein Haus als Ware ist auch kein absolut knappes Gut mehr. Laut einer Umfrage der Zentralbank aus dem Jahr 2019 beträgt die Wohnungsverteilungsquote unter den städtischen Bewohnern Chinas 96 %, 58,4 % der Haushalte haben ein eigenes Haus, 31 % besitzen zwei Häuser, und 10,5 % besitzen drei oder mehr Häuser. Durchschnittlich besitzt jede Familie 1,5 Häuser.

Deshalb spricht man nun ständig von "guten Häusern", einem neuen Zyklus.

Der Hinweis lautet: Normale Häuser sind bereits ausreichend vorhanden.

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Jeder große Wandel geht mit zumindest einem mehrjährigen Schmerz einher.

Die umfassende gesellschaftliche Wirkung der „Reform und Öffnung“, die offiziell 1978 begann, wirkt heute wie ein Donnerschlag, doch in der Realität begann der Wandel erst wirklich an Fahrt zu gewinnen, als 1992 das „Durchbrechen der Preisbindung“ erfolgreich war und das Stahlzeichen der Planwirtschaft in der Gesellschaft abgeschafft wurde.

Diese 14 Jahre sind ausreichend, um Träume und die Jugend einer Person zu verschlingen.

Geschichtsbilder in Lehrbüchern geben den Eindruck, dass Wendepunkte plötzlich kommen. In der Realität ist die Gesellschaft jedoch ständig dabei, Variablen anzuhäufen, und keine makrogeschichtliche Erzählung geschieht plötzlich.

Auch in Etappen, die scheinbar langsam voranschreiten, wird, sobald sie eintreten, kein Blick auf die alte Zeit mehr geworfen. Stets hängt nur der „Mensch“ den alten Zeiten nach.

Hinter den unscheinbarsten Dingen verbergen sich oft die Kräfte der Zeit.

04

Im Immobilienmarkt gibt es noch einige subtile Veränderungen, die beachtet werden sollten.

Einerseits, im Jahr 2024 erreichten die Transaktionen von gebrauchten Immobilien in einer Reihe von Städten wie Shanghai einen neuen Höchststand.

• In Shanghai überstieg der Anteil der Gebrauchtimmobilienverkäufe 81 %;
• In Beijing, Nanjing, Chengdu, Chongqing und Changsha liegen die Anteile bei über 70 %;
• In Guangzhou, Hangzhou, Tianjin, Xi'an, Suzhou, Ningbo und Dongguan übersteigen die Anteile 60 %;
• In Shenzhen, Zhengzhou, Nanning, Qingdao, Xiamen und Foshan liegen die Anteile zwischen 50 % und 60 %.

Bildquelle: Zhen Genannte Lu Jun

Sogar Hangzhou, die für sein „Immobilienspekulationsimage“ berüchtigt war, erfuhr 2024 eine Kehrtwende.

Bildquelle: Zhen Genannte Lu Jun

Im Vergleich kam es in Städten wie Shanghai, Chengdu, Hefei und Xi'an zu einem deutlichen Anstieg der Verkaufszahlen von Luxusimmobilien. Von Januar bis November 2024:

• In erstklassigen Städten stiegen in Shanghai die Verkaufszahlen neuer Immobilien über 20 Millionen um 52 % im Vergleich zum Vorjahr, in Shenzhen sogar um 49 %;
• In zweitklassigen Städten stiegen in Chengdu, Wuxi und Qingdao die Verkaufszahlen neuer Immobilien über 10 Millionen im Vergleich zum Vorjahr um über 20 %; in Hefei und Xi'an stiegen sie für Immobilien zwischen 8 und 10 Millionen um mehr als 40 %.

Bildquelle: CRIC

In der Vergangenheit führten aktive Verkäufe von Gebrauchtimmobilien zu einem Anstieg im Neubauimmobilienmarkt.

Aber im letzten Jahr entstand eine „Bruchstelle“ zwischen Neubauten und gebrauchten Immobilien.

Laut einem Projektleiter aus Peking ist es derzeit am schwierigsten, Immobilien im Preissegment von 7 bis 10 Millionen zu verkaufen.

Dieser Preisbereich war früher ein Hauptbereich für den „Verkauf des Alten und Kauf des Neuen“.

Unsere Vermutung ist, dass hinter der Kluft zwischen gebrauchten und neuen Immobilien einige Menschen stehen, die ihr altes Haus verkauft haben, aber kein neues gekauft haben.

Im Hintergrund der starken Verkäufe von Luxusimmobilien sehen wir, dass Reiche ihre Werte modernisieren.

Zweitens, auch wenn gebrauchte Immobilien aktiv gehandelt werden, endete der Preisverfall nicht.

Datenquelle: China Index Academy

Am Pekinger Markt sind bereits Phänomene wie „200 Tausend für ein Haus in Huajiadi“ oder „Einzelpreis von 20 Tausend pro Quadratmeter in Tiantongyuan“ zu beobachten.

Bildquelle: House Doctor

Die Lage in erstklassigen Städten ist noch optimistisch, denn sobald die Preise sinken, steigen die Transaktionszahlen. Seit dem zweiten Quartal 2024 steigt die Nachfrage nach Immobilien im Wert von unter 3 Millionen in Beijing, Shanghai und Shenzhen deutlich an.

In schwerer betroffenen Städten der dritten und vierten Ebene gibt es viele Immobilien, für die „auch Preissenkungen keinen Bedarf schaffen“.

Um die Neujahrsfestzeit herum tauchten einige Artikel in sozialen Medien über den Immobilienmarkt in Kreisstädten auf, in denen erwähnt wird: Die Preise für gebrauchte Immobilien bleiben stabil, es gibt jedoch kaum Transaktionen, die Liquidität ist fast eingefroren.

Viele Immobilien stehen seit etwa zwei Jahren zum Verkauf und zeigen kein Interesse von Käufern.

Deep Seek für dieses Phänomen:

„Klassische Immobilienentwickler konzentrieren sich auf erst- und zweitklassige Städte, während Städte in der dritten und vierten Ebene durch staatliche Investitionen Land erwerben. Dies zeigt, dass Entwickler die Marktstabilität in erst- und zweitklassigen Städten mehr schätzen, während das Risiko in Städten der dritten und vierten Ebene höher sein könnte, weshalb staatliche Investitionen dort erfolgen könnten, um den Landmarkt zu unterstützen und zu verhindern, dass keiner kaufen will, was aber auch zu Bestandsproblemen führen könnte, da es an Nachfolgeentwicklung fehlt.“

In Hinblick auf den Trend wird 2025 schwieriger als 2024.

Aber während man mit Vorsicht in die Zukunft blickt, ist 2025 auch hoffnungsvoller als 2024. Denn dieser Moment liegt der Zukunft näher und es wird mehr Menschen geben, die den Mut fassen, einen Neubeginn zu wagen – mit der Entschlossenheit, die Zukunft nicht zu unterschätzen.