Gute Nachricht zum Jahresende: CDH Investments investiert 5 Milliarden in die Logistik.

Text | Xu Muxin

Redaktion | Chen Zhiyan

Dinghui Investment kündigte eine Logistikinvestition in Höhe von 50 Milliarden RMB an.

Der Fonds, der die Mittel beschafft hat, ist der neueste Logistikinfrastrukturfonds des Immobilien-Investmentmanagements der Gruppe und konzentriert sich auf hochmoderne Logistikparks in strategischen Knotenpunkten wie dem Großraum Bay Area und im Jangtse-Delta, mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von etwa 50 Milliarden RMB.

„Waves“ erfuhr, dass dieser Fonds von Dinghui und JD Property Development im Co-GP-Modus verwaltet wird, wobei das LP hauptsächlich von Versicherungsgesellschaften gestellt wird, darunter China Post Insurance, Sino-Italian Life Insurance und andere bekannte Versicherungsgesellschaften.

Im November 2022 veröffentlichte die Wertpapieraufsichtsbehörde fünf Optimierungsmaßnahmen zur Anpassung der Aktienfinanzierung von Immobilienunternehmen, wodurch qualifizierte Private-Equity-Fondsmanager Immobilien-Private-Investmentfonds einrichten dürfen. Im Februar 2023 veröffentlichte die AIC die „Pilot-Registrierungsrichtlinien für Immobilien-Private-Investmentfonds (vorläufig)“. Die Einführung der Richtlinien hat mindestens zwei branchenspezifische Schmerzpunkte gelöst: Erstens wird die Investition in Wohnimmobilien erlaubt, und zweitens werden die Beschränkungen für das Verhältnis von Aktien zu Schulden bei Calpahlved-Immobilien gelockert.

Unter dieser Führung haben Berichten zufolge Dinghui Investment, Deep-Angles Investment, Gaohu Capital, Zhonglian Qianyuan, Dingxin Great Wall, CCB (Beijing), CMB International, China Life Capital und etwa 10 weitere Institute die erste Runde von Pilotlizenzen erhalten.

Unter den sich häufenden Immobilien-Private-Investmentfonds kann die Differenzierung dieses Logistikinfrastrukturfonds von Dinghui in drei Punkten zusammengefasst werden: Erfahrung, Leistung und globales Bewusstsein.

Dinghui Real Estate Investment wurde 2009 gegründet und gehört zu den ersten real estate private equity funds in China. In den vergangenen 15 Jahren hat das Unternehmen etwa 20 Immobilienfonds in China, den USA und Japan verwaltet, mit einem verwalteten Volumen von fast 100 Milliarden Yuan.

Im zunehmend fokussierten Bereich Lager- und Logistikimmobilien kündigte der erste Lagerlogistikfonds von Dinghui im März 2024 den Abschluss an. Dieser Fonds war der erste etablierte nach Erhalt der Lizenz als Immobilien-Private-Investmentfondsmanager. Das Investitionsobjekt sind moderne High-Standard-Warenlager, die langfristig vom Branchenführer gemietet werden und sich in mehreren wichtigen Logistikknotenstädten des Landes befinden, mit einer Gesamtgebäudefläche von über 400.000 Quadratmetern.

Die Grundlage für stabile Erträge besteht hauptsächlich aus zwei Faktoren: Erstens hat der E-Commerce die Konsumgewohnheiten der Menschen verändert, und als grundlegende Unterstützung hat die nachfolgende Bewertung von Logistikparks eine gewisse Sicherheit; zweitens wählt Dinghui Immobilienlogistik High-Standard-Lager, die sorgfältig für Standortwahl und Bau konzipiert sind, um eine höhere Auftragsmenge und Umschlagrate zu bewältigen.

Aus der Sicht von Wang Mei, Partner bei Dinghui Real Estate Investment Management, haben solche Projekte, die sowohl grundlegende Marktfaktoren als auch hochwertige Mieter vereinen, langfristigen Investitionswert. Der erfolgreiche Fundraise des neuen Logistikinfrastrukturfonds zeigt das anhaltende Interesse führender Institutionen an qualitativ hochwertigen Lagerlogistikprojekten und ihr Vertrauen in das langfristige Wachstum der chinesischen Wirtschaft. Der Fundraisingprozess wird auch die "Dual-Philosophie von hochwertigen Basisprojekten und verlässlichen Mietern" von Dinghui im Logistikinfrastrukturbereich verstärken.

„Waves“ erfuhr, dass Dinghui Real Estate von einem Team verwaltet wird, das gleichzeitig die Immobilienmärkte in China, den USA, Japan und anderen globalen Hauptmärkten abdeckt. 2017 investierte das Team in ein großes industrielles Logistikportfolio in den USA und bot den Investoren beim Ausstieg 2022 eine Rendite.

Wie vermeidet man die Risiken struktureller Anpassungen im Lagerlogistikmarkt nach Jahren der Entwicklung? Dinghui Investment Managing Director Sun Dan sagte zu „Waves“, „Institutionelle Versicherungsinvestoren sind sehr ausgereift und professionell, konzentrieren sich auf die wesentlichen Investitionslogiken und führen bei Investitionsentscheidungen eine ganzheitliche Bewertung von Projektsubstanz, Fondsmanager und Vermögensverwalter durch.“

Versicherungsgesellschaften haben erhebliche Kapitalmengen und benötigen Investitionen, die mit der Laufzeit der Verbindlichkeiten übereinstimmen, daher achten sie auf Vermögensklassen, die langfristig stabile Erträge liefern können. Ertragsgenerierende Immobilien benötigen große Kapitalmengen und können kontinuierliche Erträge generieren, was die Begeisterung von Versicherungsinvestoren für Ertrags generierende Immobilien erklärt, die es schon lange gibt.

Laut einer Statistik des CRIC Research Center begannen versicherungsgemächte Institutionen um 2006 mit ersten Immobilieninvestitionen. Bis heute haben Versicherungskapitalinvestitionen in Immobilien fast 20 Jahre Geschichte. Generell erreicht das Immobilien-Anlageverhältnis bei Versicherungsgesellschaften in Europa und Amerika 20%. In China glaubt man branchenweit, dass ein Investitionsverhältnis von 10% im Asset-Mix gesund ist, während der Anteil bei führenden einheimischen Versicherern nur bei 4%-4,5% liegt.

Neben den oben genannten, ihr Pilotzertifikat qualifizierenden Fonds beginnen einige Investmentgesellschaften auch damit, stark in Immobilien zu investieren, wobei häufig Versicherungsgelder beteiligt sind. Im Dezember 2023 kündigte die von Gao Ling New Infrastructure Fund gegründete Managementplattform Gao Lu Group den Abschluss der Kapitalbeschaffung für ihren Industrial Logistics RMB Fund an, ebenfalls mit zahlreichen Versicherungsgeldern als Investoren. Im Januar 2024 investierte New China Life Insurance 99,99 Milliarden, um sich an einem neuen Fund von CICC Capital zu beteiligen, hauptsächlich für Unternehmen, die Calpahlved-Immobilienprojektaktiva halten.

Immobilienunvestitionen umfassen große Volumen und lange Zyklen und sind stark mit der Realwirtschaft verbunden, was sie zu einer einzigartigen Klasse in primären Marktinvestitionen macht. Was sind die besonderen Investitionslogiken? Zeichnen sich bereits strukturelle Möglichkeiten ab? „Waves“ unterhielt sich mit Sun Dan, geschäftsführender Director von Dinghui Investment, über die sich verändernde Landschaft, Chancen und Methoden.

Folgendes Gespräch:

„Waves“: Ein Investitionsvolumen von 50 Milliarden ist dieses Jahr eine beachtliche Zahl. Warum erhält diese Summe eine so großzügige Unterstützung durch Versicherungsgelder?

Sun Dan: Unser Gesamtkapitalbedarf für diese Investition beträgt 50 Milliarden, was angesichts der aktuellen Marktbedingungen eine Herausforderung darstellt. Versicherungsgelder sind die Hauptstütze des derzeitigen Immobilieninvestitionsmarkts in China, da Versicherer langfristige stabile Erträge anstreben, rationale Entscheidungen treffen und Geduld aufbringen. Unser Logistiklagerfonds passt perfekt zu den Bedürfnissen der Versicherungsgelder.

„Waves“: Welche Logik steckt hinter der Investition von Versicherungsgeldern in Lagerlogistik?

Sun Dan: Erstens, die Essenz der Logistik ist die Infrastruktur, die die Realwirtschaft bedient und politische Unterstützung und Förderung erhält. Zweitens konzentriert sich das Projekt des Fonds auf die Bay Area und das Yangtze-Delta, und alle Mieter der Projekte sind führende Branchenunternehmen mit einer soliden Hauptstadt und passen damit zu den Zielen der Versicherungsgelder.

„Waves“: Und warum Dinghui?

Sun Dan: Unser Immobilienteam wurde 2009 gegründet und deckt China, die USA, Japan sowie andere große Immobilienmärkte weltweit ab und hat in jedem Markt mehrere Investitions- und Ausstiegsmöglichen phasenweise umgesetzt, was Anerkennung gefunden hat. Dinghui bemüht sich auch ständig, auf die Entwicklungsbedürfnisse der Branche zu reagieren, und ist eine der ersten Einrichtungen, die in China eine Pilotlizenz für Immobilien-Private-Investmentfonds erhielten. Der erste Einsatzfonds nach Erhalt dieses Pilotzertifikats kaufte hochqualifizierte Logistiklagerparks in mehreren inländischen Logistikknotenstädten, die Mainstream-Mietern dienen, und erhielt positive Resonanz. Basierend auf diesen Faktoren wird der anhaltende Erfolg dieses neuen Logistikinfrastrukturfonds auch die stabile Einkommensstrategie von Dinghui im Bereich der Logistikinfrastruktur fortsetzen.

„Waves“: In welcher Weise funktioniert der Co-GP-Modus von JD Property Development?

Sun Dan: Die Grundvoraussetzung für Co-GP besteht darin, dass beide Parteien ein gemeinsames Verständnis der Branche und eine einheitliche Kooperationsphilosophie haben, wobei letztendlich der Fokus darauf liegt, den Investitionsertrag zu maximieren und Investoren den bestmöglichen Nutzen zu bieten. Die Kooperationsordnung zwischen Dinghui Real Estate und JD Property Development beruht auf Transparenz, Vertrauen und funktioneller Teilung, verbunden mit einem marktorientierten Managementansatz, um das Interesse der Investoren zu maximieren.

„Waves“: Sie haben 16 Jahre Erfahrung mit Immobilieninvestitionen; was sind die Hauptschwierigkeiten?

Sun Dan: Aus meiner Erfahrung liegt die größte Herausforderung bei Immobilieninvestitionen in der Preisgestaltung und dem Wert, die stets übereinstimmen müssen, und es muss auf Kostenkontrolle geachtet werden. Weiterhin sollte die Finanzierungsnatur mit den Eigenschaften der Vermögenswerte übereinstimmen, um Cashflow-Probleme abzuwenden, und letztendlich ist es ebenfalls wichtig, dass die Handelsarrangements den Bedürfnissen aller Beteiligten gerecht werden, um den Wert der Vermögenswerte zu maximieren. Jede Phase einer wirtschaftlichen Entwicklung bringt ihre eigenen rechtlichen Herausforderungen mit sich. Wir müssen flexibel auf aktuelle Gegebenheiten reagieren und klug anpassen.

„Waves“: Die Bewertung von Vermögenswerten ist ein entscheidender Schritt, was ist Dinghuis Methode?

Sun Dan: Das Dinghui-Immobilienteam investiert in verschiedene Immobilien und Formen in China, den USA und Japan und hat die Möglichkeit, diese Märkte mit Informationen aus erster Hand zu vergleichen und zu validieren. Diese Position ist unser Unterscheidungsmerkmal und einer unserer Vorteile. Bei stabilen ertragsgenerierenden Vermögenswerten müssen wir die Cashflows der Projekte genau analysieren, ob diese nachhaltig sind oder Ausbaupotenziale haben. Ebenso wichtig ist es, vernünftige Bewertungsmethoden anzuwenden: Verschiedene Arten von Vermögenswerten und unterschiedliche Wirtschaftszyklen erfordern unterschiedliche Bewertungsansätze. Rückblickend auf die Logistikvermögenswerte, die wir in den USA investiert haben, zeigt sich, dass stabile ertragsgenerierende Vermögenswerte bei niedrigen Zinssätzen von einer Aufwertung profitieren können - ein Grund, warum wir unser solides Infrastrukturengagement erweitern.

„Waves“: Kann sich die Bereitschaft der Versicherungsgesellschaften zur Immobilieninvestition mit Marktveränderungen ändern?

Sun Dan: Ich glaube, dass Versicherungsgelder weiterhin eine bedeutende Rolle im Immobilienmarkt spielen werden. Der inländische Immobilienmarkt in China wird aktuell immer ausgereifter und rationaler, was mit der aktiven Beteiligung institutioneller Versicherungslösungen untrennbar verbunden ist. Auch wenn kurzfristig Schwankungen auftreten können, werden Versicherungsgesellschaften mittel- und langfristig viel im Bereich Immobilien und Infrastruktur investieren.

„Waves“: Früher sagte der CEO von Kangqiao Capital, Fu Wei, dass Fusionen und Übernahmen eine Art Blaumann-Arbeit seien. Wenn Fusionen eine Blaumann-Arbeit sind und Aktieninvestitionen eine weiße-Krag-Arbeit, was sind dann Immobilieninvestitionen?

Sun Dan: Wir sind gleichzeitig Blaumann und weiße Kragen. Die Immobilieninvestition ist dadurch charakterisiert, dass jedes Projekt ein komplettes kleines Ökosystem darstellt. Aspekte wie Ingenieurbau, Mieterbeschaffung, Verwaltung und Finanzierungsarrangement müssen alle berücksichtigt werden, ohne blinde Flecken. Daneben sind körperliche Fähigkeiten erforderlich; ich erinnere mich an eine Reise im letzten Jahr, bei der unser Team innerhalb von fünf Tagen acht Städte besuchte. Immobilieninvestitionen erfordern große Summen, und als Immobilieninvestor trägt man die Verantwortung für jede einzelne Investition. Wir hoffen, durch kontinuierliche Anstrengungen, unseren Investoren gute Renditen zu bringen.