Vanke und Onewo Cloud

In den 42 Tagen seit November hat Vanke A 15 Ankündigungen veröffentlicht, von denen 8 mit besicherten Darlehen zu tun hatten.

Dies ist ein Ausschnitt - seit Beginn dieses Jahres setzt Vanke verschiedene Strategien ein, um den Cashflow stabil zu halten und eine Liquiditätskrise zu vermeiden.

Zu diesem Zweck hat Vanke viele seiner Vermögenswerte zum Verkauf angeboten, Vermögenswerte, die das Ergebnis der Grenzerweiterung in der Immobilienbranche waren und sich in einigen Fällen zu führenden Marken in ihrem Bereich entwickelt haben.

Es wurde gesagt, dass großartige Unternehmen diejenigen sind, die eine Branche neu definieren können und ständig deren Grenzen erforschen.

Und genau das hat Vanke früher getan, was oft gelobt wurde. Doch eines Tages stoppten diese Innovationen und Erforschungen abrupt mit dem plötzlichen Wandel im Immobilienzyklus.

Jetzt fragen sich die Menschen, ob Vanke überleben kann, was von Vanke heute noch übrig ist und welche Teile des Vanke-Systems ohne Glanz noch ihren ursprünglichen Geist bewahrt haben.

Die erste Frage ist für Eigentümer und Investoren von großem Interesse, aber heute möchten wir uns besser mit der zweiten Frage beschäftigen.

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Vanke hatte einst ein riesiges System und erforschte viele diversifizierte Geschäftsfelder, um in verschiedenen Bereichen „ein neues Vanke“ zu schaffen. Heute ist von diesen der gesundest und am wenigsten wahrscheinlich zum Verkauf stehende Vanke Services.

Im ersten Halbjahr dieses Jahres, in einem zunehmend wettbewerbsintensiven Umfeld in der Immobilienbranche, veröffentlichte Vanke Services dennoch einen beeindruckenden Finanzbericht mit einem Umsatz von 17,6 Milliarden RMB und einem Anstieg des Nettoertrags um 9,6% auf 800 Millionen RMB.

Am 23. Oktober leistete Vanke Services durch Dividenden rund 680 Millionen RMB an Vanke – eine ständige Kapitalzufuhr an die Vanke Gruppe.

Die jüngsten Maßnahmen von Vanke Services zeigen, dass sie immer noch das tun, was Vanke einst tat: fest in ihrem Kerngeschäft zu bleiben, Dienstleistungsprozesse zu standardisieren und gleichzeitig neue Grenzen im Preisbereich, Geschäftsumfang und Service zu erkunden.

Im Preisbereich experimentiert Vanke Services damit, den Preisbereich von über 2,5 RMB/㎡ pro Monat auf etwa 2 RMB/㎡ pro Monat zu senken. Dies ist ein sehr sensibler Bereich in Erst- und Zweitstädten und bedeutet, dass viele vorhandene Bereiche abgedeckt werden können. Die Anzahl der von Vanke Services erreichbaren Bereiche würde direkt verdoppelt und Auswirkungen auf einige nicht markengebundene Immobilien haben.

Im Servicebereich übernahm Vanke Services 2024 Dantian Property, um in den Campus- und Krankenhausdienstleistungsbereich einzutreten; Sie arbeiteten mit Goh Capital zusammen, um die kommerziellen Angebote auf Gemeinschaftsebene zu verstärken, und durch die Beteiligung an DTZ im Jahr 2020 erweiterten sie die Unternehmensdienstleistungen sowie Stadtdienste, Industrieparkdienste, Heimdekor u.a.

Die Geschäftsfelder, die Vanke in der Vergangenheit erkunden wollte, werden heute von Vanke Services in ihrem eigenen Weg durchdrungen.

Jedoch ist der Immobilienservice eine arbeitsintensive Branche. Laut Vanke Services' Zhu Baoquan gibt es in dieser Branche keine "großflächige Skaleneffizienz". Um die Effizienz zu steigern, muss man in zwei Richtungen arbeiten: Erstens die Dichte in bestimmten Bereichen erhöhen, um die menschliche Ressourceneffizienz zu optimieren, zweitens die technische Route wählen, um Managementeffizienz und AI-Ersatz zu verbessern.

Diese drei Richtungen definieren Vanke Services neu.

Derzeit beträgt die Marktkapitalisierung von Vanke A etwa 102,6 Milliarden RMB, und die von Vanke Services beträgt etwa 22,8 Milliarden RMB. Jedoch überstieg die Marktkapitalisierung von Vanke Services einst 53 Milliarden HKD, und einige neue Geschäftsfelder sind nicht darin enthalten.

Zhu Baoquan sagte, während des Abwärtstrends im Immobilienmarkt ändern Immobilienunternehmen ihre Spur. Vanke Services wird sich auf drei Richtungen konzentrieren: Vermögenswerte, Kohlenstoffarmut, AI.

"Vom Immobilienmanagement zum Asset Management gehen, vom Immobilienmanagement zur Energieverwaltung wechseln und die Fähigkeit von 'Mensch-zu-Mensch' zu 'Sache-zu-Mensch' transformieren."

Die zukünftige Richtung von Vanke Services

Im Rückblick, vor zehn Jahren, sagte Vanke im Dezember 2014 (auf strategischer Ebene), dass Vanke Property auf den Markt gebracht werden kann und als entfesselte Kraft freigegeben wurde.

Und vor zehn Jahren war genau der Zeitpunkt, an dem Vanke verkündete, dass die zweite Hälfte des Immobilienmarktes beginnt.

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Vanke Services hat den Plan gestartet: einen Preisbereich von 2 Yuan zu erreichen und den Niedrigpreismarkt zu betreten.

Für die bestehende Struktur des Immobilienparks ist dies eine bahnbrechende Nachricht.

In der spezifischen Strategie führte Vanke ein neues Produkt "Wise Selection" ein, das durch differenzierte Dienstleistungen einen "flexiblen Preisansatz" bietet, um den Niedrigpreismarkt zu betreten.

Das "Wise Selection"-Produkt von Vanke Property basiert auf einem "Property-Service-Lebenszyklus", der 95 Service-Bereiche in der Gemeinschaft, 1530 Arbeitsobjekte und 508 Service-Level-Agreements (SLA) identifiziert hat. Daraus entstehen 158 obligatorische Services und 350 optionale Services, wodurch eine freie Preisgestaltung durch Kombinationen ermöglicht wird.

Es wird berichtet, dass die obligatorischen Services mit den Wertversprechen von Vanke verbunden sind, während die optionalen Services sowohl in den Gegenständen als auch der Häufigkeit wählbar sind.

Der Geschäftsführungspartner des Marktes, Zou Ming, erklärte, dass bisherige Immobilienpreise oft über ein "Kopfpauschal" -Modell festgelegt wurden, bei dem die Eigentümer nicht wirklich am Preisfindungsprozess teilnehmen konnten. Dieses Modell und die Hintergründe von Preissenkungen oder Einschränkungen in Städten wie Chongqing und Qingdao wurden die Grundlage für Vankes Markteintritt mit niedrigpreisigen Produkten.

36Kr erfuhr, dass Vanke Property in einigen wenigen Bereichen in Peking experimentiert, den Niedrigpreismarkt zu betreten, was nicht bedeutet, dass Vanke Property in den Preiswettbewerb eintritt, sondern auf einem Modell beruht, das bereits funktioniert.

Abgesehen von der Abschaffung der Standardpreisgestaltung, hat Vanke Property noch eine weitere Basis, um in den Niedrigpreismarkt einzutreten: die Aufrüstung intelligenter Produkte, einschließlich des neuen "Lingshi" Raumbetriebssystems, das "Mensch+Maschine+Fernsteuerung" verwendet, um Personal zu reduzieren und die Effizienz zu steigern.

Vanke Property berechnete, dass durch das Senken des Preisniveaus für Dienstleistungen auf ungefähr 2 Yuan das Unternehmen neue Wachstumsspielräume erschließen könnte, und dies mit einem erheblichen Anstieg von etwa 110%.

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Das neue "Lingshi", zusammen mit den bestehenden "Black Cat" und "Pineapple" der Vanke Gruppe, bilden das intelligente Trio von Vanke Services.

"Black Cat" ist hauptsächlich ein intelligentes Zugangssystem, "Pineapple" ein selbstbedienendes Kundendienstsystem, und "Lingshi" ist ein neues Produkt auf Basis von AI-Logik, das Hardware und ein Betriebssystem umfasst.

Zhu Baoquan nutzte Airbnb, um "Lingshi" zu vergleichen, das selbst keine Hotels besitzt, aber die Hotelbranche stark verändert hat. Vanke Services zielt darauf ab, die grundlegende Managementlogik von Immobilienunternehmen zu transformieren.

Seit 2015, als das Facility-Management-System zum ersten Mal eingeführt wurde, hat Vanke Services 10 Jahre zur Iteration gebraucht, beginnend mit einfacher Datenintegration, zum Hinzufügen von "Verbindungen" zu internen Geräten bis zur Nutzung von AI durch "Lingshi" zur Datenanalyse und Entscheidungsfindung. Auf diese Weise können Vorfälle an Immobilienmitarbeiter gemeldet und Ressourcen zugeteilt werden. "Seit 2012 investieren wir jährlich 1-2% unserer Einnahmen in Technologie, beginnend mit Millionen und jetzt jährlich in Milliarden, in der Hoffnung, dass 'Lingshi' das Technologieprodukt wird, das die Immobilienbranche in den nächsten zehn Jahren revolutioniert."

"Lingshi ist ein Raumbetriebssystem und das Herzstück bei intelligenten Entscheidungen für Projekte." Es verfügt über Server mit Grundrechenkapazität, unterstützt CPU-, GPU- und Speichererweiterungen, und kann Video-, Audio-, Informations-, Rechen- und Geoinformations-Streams sowie Energieflüsse verarbeiten. Entscheidungen werden durch AI-Algorithmen unterstützt.

36Kr-Autoren sahen vor Ort, dass mit "Lingshi" nicht nur Gebäude- und Raumzustände in Echtzeit überwacht und Klimaanlagen oder Lichter ferngesteuert werden können. Es können auch Warnungen bei Müllverfehlungen oder Eindringeereignissen ausgelöst werden, während gleichzeitig Arbeitsaufträge erteilt werden. "Lingshi" kann zudem Energieverbrauch und Asset-Management-Statistiken bereitstellen.

Es wird berichtet, dass die "Lingshi"-Produkte und ihre Fähigkeiten in Immobilienräumen universell einsetzbar sind und in Projekten wie Vanke Happiness, Cloud Innovation Center, Sun Yat-sen University im Guangming Campus und dem Guangming-Krankenhaus eingesetzt wurden.

Dieses neue Produkt ist ein erneuter technologischer Vorstoß von Vanke Services im Rahmen ihrer "Butterfly City"-Strategie, in dem der Fokus auf technologischen Leistungen liegt, die Menschen übertreffen. Wenn der Extremfall von "Mensch-zu-Mensch" zu "Sache-zu-Mensch" erreicht wird, "wird jeder stationäre Posten durch AI ersetzt" (laut Zhu Baoquan).

Von Vanke zu Vanke Services bestand immer eine Vorsicht gegenüber "Abhängigkeit von Menschen", und "Lingshi" ist sowohl ein Produkt als auch ein Weg, um das Managementradius-Problem, das bei einer bestimmten Größenordnung erreicht wird, zu überwinden. "Lingshi" erhöht die Technologie und die Dichte im Niedrigpreismarkt - beides Logische Ergänzungen zum "Property is Local Network"-Ansatz.

Vanke Services zählt derzeit 658 "Butterfly Cities", mit dem Ziel, in drei Jahren auf 1.000 zu wachsen, was eine Zunahme von 52% ist - das solider Wachstumspotenzial für zukünftige Leistungen von Vanke Services.

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Während Vanke Services ihr "Butterfly City"-Konzept weiterhin erweitern, setzen sie auch auf neue Geschäftsbereiche, wobei Fusionen und Akquisitionen eine bedeutende Rolle spielen.

In diesem Jahr übernahm Vanke Services Dantian Property, um in den Campus- und Krankenhausimmobilien-Sektor einzutreten.

Dantian Property CEO Yu Jinlong erklärte, dass das jährliche Vertragsvolumen für Hochschul- und Krankenhausimmobiliendienstleistungen in China über 120 Milliarden RMB beträgt und sowohl groß als auch potenziell ist. Jedoch unterscheiden sich diese Branchen erheblich von Vanke's 30-jährigem Fokus auf Wohnimmobilien und Vanke Lianghang's langjährigem Engagement in Büroimmobilien. Unterschiede bestehen z.B. in der Finanzierung, da Wohn- und Büroimmobilien durch Eigentümer und Unternehmen finanziert werden, während Hochschul- und Krankenhauseinnahmen hauptsächlich aus Staatshaushalten stammen und strenger überwacht werden.

Derzeit betreut Dantian Property landesweit über 260 Projekte, darunter 138 Hochschulen und 46 erstklassige Krankenhäuser.

Es wird berichtet, dass 95% der Hochschul- und Krankenhausimmobiliendienstleistungen in China Bestandsunternehmen sind und dass dies für Markteinsteiger eine erhebliche Herausforderung darstellt. Vanke Services bringt Erfahrungen im Hochschul- und Krankenhausbereich ein, während Dantian über zusätzliche interne und externe Ressourcen sowie das "Lingshi"-System verfügt.

Yu Jinlong erklärte, "Anfang nächsten Jahres werden wir das "Lingshi"-System schrittweise in Hochschulen und Krankenhäuser integrieren. Mit 'Lingshi' und Vanke Services' räumlichem Know-how glauben wir, die Effizienz neu definieren zu können. Jedes vom Steuerzahler ausgegebene Geld sollte maximalen Nutzen bringen."

In Bezug auf die derzeitigen Akquisitionen erklärte Zhu Baoquan, "Vor fünf Jahren waren Fusionen sehr häufig. Ich möchte hierzu meine Meinung äußern. Betrachtet man die globale Entwicklung aller Asset-Light-Unternehmen, so ist der Akquisitionspfad unvermeidbar... für jedes Unternehmen, das Wachstum anstrebt, ist Akquisition an erster Stelle. Zweitens, heute, wenn man sich chinesische Immobilienunternehmen ansieht, waren die Bilanzen der in der ersten akquisitionswelle übernommenen Unternehmen, die vor fünf Jahren stattfand, nicht sauber, denn sie gingen eilig an die Oberfläche, aber ihre Logik war unzureichend. Nach fünf Jahren Entwicklung haben sowohl kaufbereite als auch zu akquirierende Unternehmen ein tieferes Verständnis für Immobilien-Bilanzen erlangt, was bedeutet, dass wir vorsichtiger sind, was wir sehen und was nicht, wo es Lücken oder Risiken gibt, und dass wir heute sehr klar sind, welche Daten echt und welche gefälscht sind - nach dieser klaren Phase betritt die Branche den Markt."

Zhu Baoquan erläuterte außerdem, dass im Dienstleistungsbereich von Gewerbe- und Industrieparks aufgrund erhöhter Kostensenkungsanforderungen "stabile Lieferantenbeziehungen" bei größeren Unternehmen aufgebrochen werden, was neue Eintrittsmöglichkeiten bietet.

Dies bedeutet auch, dass Vanke Services nach wie vor in Expansion vertieft ist, wobei Wachstumsbeibehaltung die wichtigste Grundlage für das Vertrauen interner und externer Geschäftsbeziehungen darstellt.