Bestandsaktivierung wird zur neuen Grundlogik der Immobilienwirtschaft.

Basierend auf den Daten des Nationalen Statistikamtes und des Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung hat sich das bebaute Stadtgebiet Chinas in den letzten über vierzig Jahren rasant ausgeweitet. Die Fläche der bebauten Stadtgebiete im Jahr 2020 ist im Vergleich zu 1981 um das 8,16-fache gewachsen, und der zusätzliche Städtebau sowie das Bevölkerungswachstum haben beide nahezu ihren Höhepunkt erreicht.

„Das Zeitalter des Bestands ist ein sehr tiefgreifender grundlegender Wandel, der sehr schnell kommt.“ Li Kunyue, Vizepräsident der China Construction Bank Real Estate Private Equity Fund Management Co., Ltd., ist der Ansicht, dass die Immobilienbranche vom Zeitalter des Wachstums in das Zeitalter des Bestands eingetreten ist und die entsprechende Unternehmenskultur dementsprechend neu gestaltet werden muss.

Gleichzeitig hat sich dank der stetigen Ausweitung der politischen Richtlinien und der Industrieentwicklungswege das Reaktivieren von Beständen zu einem Mainstream-Thema für die Entwicklung großer Städte und staatlicher Unternehmen entwickelt.

Auf dem 6. Internationalen Forum der Wohnungsvermietungsindustrie am 24. Oktober erklärte Qin Hong, Direktorin des Forschungszentrums für Stadtentwicklung an der Renmin University of China, bei der Entschlüsselung der strategischen Bedeutung der Reaktivierung von Beständen: „Die Erneuerung städtischer Bestände ist ein wesentlicher Antrieb für die hochwertige städtische Entwicklung und auch ein wichtiger Aspekt beim Aufbau neuer Wohnsysteme und Immobilienentwicklungsmodelle. Das politische Zeitfenster hat sich geöffnet.“

Die Reaktivierung von Beständen ist ein notwendiger Schritt im städtischen Erneuerungsprozess und wurde in diesem Jahr zum „kniffligen Thema“ der staatlichen Unternehmen. Im Juli dieses Jahres genehmigte die Kommission für die Verwaltung staatlicher Vermögenswerte des Staatsrats die Gründung eines Sonderfonds zur Reaktivierung von Bodenvermögen in staatlicher Hand mit einem Gesamtvolumen von 300 Milliarden Yuan. Pilotprojekte zur Reaktivierung von Bestandslandvermögen bei staatseigenen Unternehmen sind ebenfalls unbemerkt angelaufen.

Was reaktivieren: Mietwohnungen werden im Kontext der Reaktivierung von Beständen erneut zum Hotspot

In den offiziellen Darstellungen bezeichnet die Reaktivierung von Beständen den Prozess der Umgestaltung, Aufwertung oder Neunutzung vorhandener Bestandsvermögen (z.B. brachliegendes Land, veraltete Gebäude, unzureichend genutzte Gewerbeobjekte, Wohnimmobilien usw.), um ihren Marktwert, ihre Nutzungseffizienz und wirtschaftliche Rendite zu steigern.

Laut einer politischen Übersicht des ICCRA-Instituts für Wohnungsvermietungsindustrie begann die chinesische Politik zur Reaktivierung von Beständen um das Jahr 2000 herum, durchlief eine Phase der Erkundung, der umfassenden Einführung und Förderung. Bis 2021 trat sie in eine Phase der hochwertigen Entwicklung ein, gekennzeichnet durch die Verfeinerung der Bestandsvermögensarten und die Betonung des Betriebs in Eigenregie.

„Mietwohnungen sind eine wesentliche Richtung zur Reaktivierung von Bestandsvermögen, was sich in der jährlich steigenden Anzahl von Großtransaktionen von Langzeitwohnungen und der hervorragenden Leistung von REITs für bezahlbare Mietwohnungen zeigt.“ Zhao Ran, Direktor des ICCRA-Instituts für Wohnungsvermietungsindustrie, analysiert: Unter den 50 typischen Großtransaktionen im Jahr 2023 machen Mietwohnungen, gemessen an der Baufläche, mehr als 35 % aus. Der Hauptgrund, in diese Richtung zu investieren, ist, dass bezahlbare Mietwohnungen bereits klar in börsennotierte REITs aufgenommen wurden und es einen vollständigen Ausstiegsweg gibt. Zweitens ist ihre Investitionsstabilität sehr stark.

Das ICCRA-Institut für Wohnungsvermietungsindustrie stellte basierend auf Daten von Plattformen wie Wind fest, dass der Markt für Mietwohnungsarten sehr positive Signale gegeben hat. Nach Dividendenüberlegungen beträgt die durchschnittliche Kursveränderung der gesetzlichen REITs im Vergleich zum Ausgabepreis 26 %, während Warenlager und Industrieparks negative Wachstumsraten haben, Industriebauten bei 13 % und Infrastrukturen des Verbrauchertyps bei 5 % liegen. Der Mietwohnungssektor hat somit einen besseren zyklischen Widerstand.

Obwohl die Reaktivierung von Beständen zunehmend zum Marktfokus wird und viele Unternehmen Wege zur Reaktivierung von Mietwohnungen erkundet haben, bleibt aufgrund von Finanzierungsschwierigkeiten, langen Investitionsrücklaufzeiten und Druck auf die Kapitalkosten der Fortschritt bei der Skalierung des Mietwohnungssektors langsam.

Aus Sicht von Zhao Ran liegt die grundlegende Logik der Reaktivierung von Beständen im Wettstreit und der Zusammenarbeit der Interessengruppen zwischen kurzfristigen wirtschaftlichen Interessen und langfristiger nachhaltiger Entwicklung. Der Schlüssel zum Durchbruch liegt darin, wie die Interessengruppen durch effektive Kooperationsmechanismen, politische Unterstützung und institutionelle Garantien im Rahmen eines Gewinn-Spiele-Rahmens ein Gleichgewicht zwischen kurzfristigen wirtschaftlichen und langfristigen sozialen Vorteilen erzielen können.

Beispielsweise hat der Nanzhong-Achsen-Internationale Kultur- und Technologiepark, der als Metaverse-Industriepark-Komplex konzipiert ist, nicht nur eine Reihe repräsentativer Unternehmen im Bereich „Digitalkultur+Metaverse“ angezogen, sondern bietet auch Dienstleistungs- und Wohnmöglichkeiten, die verschiedene Unternehmenstypen unterstützen. Hinter der Steigerung der urbanen Funktionalität und der Realisierung eines ausgewogenen Verhältnisses von Arbeit und Wohnen steht die Notwendigkeit der koordinierenden Betriebsleitung verschiedener Funktionsblöcke in der industriellen Kette. Um den Wert jedes Wirtschaftszweigs zu maximieren, schlägt Zhao Ran vor: „Die Besitzer von Bestandsvermögen sollten aus der Perspektive des gesamten Prozesses von ‚Investieren-Finanzieren-Bauen-Verwalten-Ausstieg‘ eine strategische Planung für die Reaktivierung von Beständen erstellen.“ Durch umfassende strategische Planungen können Kapitalbesitzer früher in das Geschäft der Reaktivierung von Beständen einsteigen und nicht nur ihre eigene Wettbewerbsfähigkeit erhöhen, sondern auch den Markt für Mietwohnungen gesund und nachhaltig entwickeln.

Wie reaktivieren: Finanzielle Unterstützung und Annahme von Erneuerungserfahrungen berücksichtigen

Der Bericht „Wertentdeckung im Mietwohnungssektor im Kontext der Reaktivierung von Beständen“ ist der Ansicht, dass die Reaktivierung von Beständen ein Prozess der Entdeckung von Bestandsvermögen ist, und dass „hochrangige Vermögenswerte identifizieren“ und „Potenziale der Wertsteigerung aufdecken“ zwei wesentliche kritische Schritte sind, die die Branche dringend vorantreiben muss.

Bildquelle: Bericht „Wertentdeckung im Mietwohnungssektor im Kontext der Reaktivierung von Beständen“

Nach der Beobachtung von Zhang Jun, dem stellvertretenden Geschäftsführer der Shanghai United Property Exchange Holding Co., Ltd., „sind Langzeitwohnungen eine typische Form der Reaktivierung von Bestandsvermögen“ und können die Funktion der Ressourcenallokation im Eigentumsmarkt wirksam in Anspruch nehmen und die Wertentdeckung und geordnete Zirkulation von Bestandsvermögen in staatlicher Hand von Unternehmen fördern.

Der gemeinsam von ICCRA-Institut für Wohnungsvermietungsindustrie und Cushman & Wakefield veröffentlichte Bericht „Chinas Mietwohnungsmarkt: Investitionspotenzial und Wertperspektiven“ zeigt, dass Mietwohnungen mit stabilen Cashflows, starker politischer Unterstützung, ständig wachsender Marktnachfrage, langfristigem Wertsteigerungspotenzial und zyklischen Risiken zu einer äußerst attraktiven Investitionsoption im Immobilienmarkt geworden sind.

 „Da die Mietpreise für bezahlbare Mietwohnungen von der Regierung reguliert werden, weisen REITs eine starke Risikobesetzungsfähigkeit auf, sind in der Lage, kurzzeitige Marktschwankungen oder makroökonomische Schwankungen wirksam auszuweichen, und sind daher bei Investoren besonders beliebt.“ Zhang Ping, Präsident des Forschungsausschusses von BOMA China und geschäftsführendes Vorstandsmitglied der internationalen Immobilien-Finanzierungs-Allianz IFFREs, äußert sich. Öffentliche Daten zeigen, dass der Anstieg von REITs für bezahlbare Mietwohnungen in der ersten Hälfte des Jahres 2024 bei 16,56 % lag, womit sie unter den börsennotierten REITs den ersten Platz belegten und eine beeindruckende Investitionsrendite zeigten.

Das Sofa-Projekt Chuangheyuan·Stars Community ist ein Vertreter des Reaktivierungssegments von Mietwohnungen. Ursprünglich war es der größte Steingroßhandel Nordchinas, doch unter der Führung der Shougang Group verwandelte es sich in die größte Einhaltungsgemeinschaft für Mietwohnungen Pekings. Auf dem Forum fasst Houji Tang, Marketingleiter der Stars Community, die „Star Experience“ zusammen: „Eine präzise Positionierung, die mit den Bedürfnissen der Kunden übereinstimmt, ist der Kern der Reaktivierung von Bestandsvermögen.“ Durch die Einführung von Studios, Ein- bis Dreizimmerwohnungen, die sich an verschiedene Lebensstile von Mietern richten, kann die Gemeinschaft die Bedürfnisse von Mietern jeden Alters erfüllen.

Houji Tang meint: „Die Entwicklungsschritte und die wirtschaftlichen Strukturen in verschiedenen Regionen und Städten sind bemerkenswert unterschiedlich. Daher müssen bei der Reaktivierung von Bestandsvermögen genau auf die tatsächlichen Bedürfnisse einer Region eingegangen werden.“

Die Modernisierung des gleichsam sehr angesehenen Textilhandelszentrums Dahongmen bietet einen alternativen Ansatz des „Supply Chain Thinking“ bei der Umgestaltung von Komplexen. Yan Fu, Vorstandsvorsitzender des Nanzhong-Axis (Beijing) Culture & Technology Development Co., Ltd., erläuterte auf dem Forum die Schlüsselrolle des städtischen Raums bei industriellen Komplexprojekten. Er erklärte, dass die urbanen Neuentwicklungen nicht nur die Modernisierung bestehender Gebäude betreffen, sondern eine organische Mischung aus Industrie-, Dienstleistungs- und Wohnfunktionen im Raumplanungsprozess darstellen. „Das ist auch die Grundlogik der Aktualisierung und des Betriebs von Nanzhong-Achse – nur durch optimiertes Raumlayout kann die Vitalität des Raumes vollständig aktiviert werden und tatsächlich industrielle Synergien, ein Gleichgewicht zwischen Arbeit und Leben und die Lebensqualität der Bewohner verbessert werden.“

In diesem Zusammenhang betont Professor Tang Yan vom Fachbereich Stadtplanung der Architekturschule der Tsinghua-Universität, dass zukünftige Reaktivierungen von Bestandsvermögen besonders auf drei wesentliche Dimensionen achten müssen: „Arbeits-Wohn-Verhältnis, Verkehrsverbindungen und Alltagserleichterungen.“ Dies ist nicht nur ein effektiver Ansatz zur Absicherung der Aufwertung von Bestandsvermögen, sondern auch ein wesentlicher Hebel zur Steigerung der städtischen Lebensqualität und der Förderung nachhaltiger Entwicklung.

Vom Wandel des Südachse-Industrieparks bis zur Umwandlung ehemaliger Industriestätten in angesagte Orte, eine Neubewertung offenbart bereits zahlreiche Best-Practice-Beispiele der Reaktivierung verschiedener Vermögensarten. Die Shanghai United Property Exchange ist hauptsächlich im Bereich des Vermögenshandels von staatlichen und zentralen Unternehmen tätig und hat in puncto Werterhalt und -steigerung von Staatsvermögen umfassende Erfahrungen gesammelt.

Drei Trends in der Reaktivierung von Beständen

Zhao Ran, Leiter des ICCRA-Instituts für Wohnungsvermietungsindustrie, prognostiziert drei Trends für die Zukunft der Reaktivierung von Beständen:

Der erste Trend ist, dass die Aufbewahrung von Bestandswohnungen die Marktstruktur voraussichtlich umgestalten wird. Mit der systematischen Erfassung von Bestandswohnungen auf lokaler Ebene könnten Städte mit einer Verwaltungsskala von über 100.000 Einheiten entstehen, die neue Marken im Betriebsmanagement hervorbringen. Gleichzeitig ist jedoch eine stärkere Marktorientierung im Betrieb notwendig, um eine Fehlsteuerung der Angebotsstruktur zu vermeiden.

Der zweite Trend ist die Diversifizierung der Bestandsvermögen, was die Reaktivierung erschwert. Unternehmen sehen sich zwei Hauptproblemen gegenüber: Zum einen erschwert die Diversifikation der Vermögen die Auswahl und zum anderen führen komplexe Umbauten zu kleineren Margen, insbesondere in Beijing und Shanghai, wo Herausforderungen beim Umbau von Stadtvierteln bestehen.

Der dritte Trend: Die Reaktivierung von Beständen erfordert eine stärkere Supply-Chain-Denke und die Fähigkeit zur Kombination von Vermögenswerten, wobei Investitionen, Ressourcenbeschaffung, Bau, Management und Ausstiegsstrategien vollständig aufeinander abgestimmt werden müssen.

„Angesichts der neuen Trends in der Mietwohnungsbranche müssen wir detailliertere Maßnahmen zur Regulierung des langfristigen Mietmarkts ergreifen, die Unternehmen befähigen und die gesunde und nachhaltige Entwicklung der Branche fördern.“ Zhang Xiaoying, Generalsekretärin des Verbandes der chinesischen Immobilienwirtschaft für langfristige Vermietungen, äußert sich dazu, dass die Reaktivierung von Bestandsvermögen in der neuen Phase nicht nur eine Neunutzung vorhandener Ressourcen ist, sondern eine direkte Triebkraft für eine hochwertige städtische Entwicklung.