REITs im Aufschwung, Kapitalkosten der Immobilien steigen im Jahr 2024 allgemein.

Am 17. Oktober veröffentlichte Cushman & Wakefield den fünften Bericht zur "Investitionskapitalisierungsrate des chinesischen REITs-Index". Der Bericht zeigt, dass Langzeit- und Service-Apartments bei Investoren unter allen Assetklassen am beliebtesten sind, gefolgt von Einkaufszentren und Businessparks, während das Interesse an erstklassigen Büros abgenommen hat. Aus städtischer Sicht sind Peking und Shanghai die Städte mit der höchsten Investorenaufmerksamkeit, was die Investitionspräferenzen des Marktes für diese beiden Städte widerspiegelt.

Der Leiter der Bewertungs- und Beratungsabteilung von Cushman & Wakefield für Großchina, Geschäftsführer Chen Jiahui, erklärte, dass die Veröffentlichung des Dokuments Nr. 1014 die Normalisierung der Emission von Infrastruktur-REITs für die Öffentlichkeit markiert. Der REITs-Markt gewinnt zunehmend an Bedeutung bei der Preisfindung und Wertführung in Massenimmobilientransaktionen. Cushman & Wakefield veröffentlicht die Ergebnissen der Kapitalisierungsratenstudie für das Jahr 2024, um der kontinuierlichen Entwicklung des Immobilien- und REITs-Marktes ein solides Preisanker zu bieten.

Investoren konzentrieren sich auf Metropolen und umliegende Regionen, Stabilität der Branche treibt Investitionstrends

Peking und Shanghai sind die Städte, deren Vermögenswerte bei Investoren am meisten gefragt sind, was die Investitionspräferenzen des Marktes für diese beiden Städte unterstreicht. Nicht erstklassige Städte werden aufgrund ihrer schnellen wirtschaftlichen Entwicklung und relativ hohen Renditen immer mehr in den Fokus der Investoren gerückt. Die fünf Städte oder Regionen mit der höchsten Aufmerksamkeit sind Hangzhou, Chengdu, Suzhou, die Greater Bay Area (ohne Guangzhou und Shenzhen) und Nanjing.

Aufmerksamkeit für Investitionsmöglichkeiten in Nicht-Metropolen, Datenquelle: Cushman & Wakefield

 Langzeit- und Service-Apartments bei Investoren beliebt, Interesse an Hotels erholt sich

Langzeit- und Service-Apartments sind aufgrund der stabilen Marktnachfrage und politischen Unterstützung bei Investoren am beliebtesten, insbesondere in Peking und Shanghai. Die Einführung von REITs für die Öffentlichkeit fördert eine verbesserte Kapitalflusserwirtschaftung bei diesen Immobilien, was das Transaktionsinteresse steigert. Unter den Investoren sind Versicherungsunternehmen und private Immobilienfonds die Hauptantriebskraft für Investitionen in Langzeit- und Service-Apartments. Im Vergleich zur Zeit vor der Pandemie hat das Vertrauen der Investoren in den Hotelmarkt wieder zugenommen.

Aufmerksamkeit für Investitionsmöglichkeiten – Gewerbe, Datenquelle: Cushman & Wakefield

Weniger Interesse an erstklassigen Büros und Businessparks, selbstnutzergetriebene Transaktionen dominieren

Das Interesse institutioneller Investoren an erstklassigen Büros und Businessparks sinkt, während Transaktionen zunehmend von Eigennutzern dominiert werden, was auf strukturelle Veränderungen im Markt hinweist. In der aktuellen Wirtschaftslage unterscheiden sich die Investitionsstrategien zwischen institutionellen Investoren und Eigennutzern deutlich, von einer Dominanz institutioneller Investoren in der Vergangenheit hin zu Eigennutzern, insbesondere Unternehmen, die eine stabile Büroinfrastruktur und langfristige Vermögenswerte bevorzugen. Diese Käufer konzentrieren sich stärker auf langfristigen Wert und strategische Eignung der Immobilien als auf kurzfristige Marktschwankungen. Trotz Herausforderungen im Markt bieten aktive Eigennutzer neue Perspektiven und Chancen.

Deutlich gestiegenes Interesse an Einkaufszentren, Outlets und Nachbarschaftsmärkten

Mit dem Nachlassen der Auswirkungen der Pandemie und der Einführung von Konsum-Infrastruktur-REITs für die Öffentlichkeit hat das Interesse von Investoren an Gewerbeimmobilien erheblich zugenommen und ist auf das Niveau der Zeit vor der Pandemie zurückgekehrt. Zuvor konzentrierte sich das Investoreninteresse an Handelsimmobilien vor allem auf Metropolen. Durch die Einführung von REITs für die Öffentlichkeit wird erwartet, dass das Interesse von Investoren an Handelsimmobilien in neuen Erst- und Zweitmetropolen erheblich steigt, was die Aktivität und Liquidität dieser Märkte erhöht. Diese Entwicklung bietet Investoren nicht nur eine vielfältigere Auswahl, sondern belebt auch die Handelsimmobilienmärkte in Nicht-Metropolen.

Weniger Interesse an Lagerlogistik, mehr Fokus auf Rechenzentren und Industrieanlagen

Investoren wählen unterschiedliche Regionen für unterschiedliche Brancheninvestitionen. In den vier Hauptmetropolen ist das Augenmerk in Peking am höchsten auf Rechenzentren, während in Shanghai Industrieanlagen im Fokus stehen, in Shenzhen und Guangzhou jedoch Lagerlogistik führend ist. In dieser Umfrage hat das Investoreninteresse an Industrieanlagen deutlich zugenommen. Mit der steigenden Nachfrage nach Cloud-Computing und großen Datensätzen werden Rechenzentren als kritische Infrastruktur zunehmend zum Mittelpunkt des Interesses. Im Jahr 2024 wird ein deutlicher Rückgang des Interesses an der Lagerlogistik erwartet, vor allem aufgrund eines Angebotsüberschusses in einigen Regionen, was zu rückläufigen Mieten und Belegungsraten führt und das Vertrauen der Investoren schwächt.

Investitionsmöglichkeiten für Industrieimmobilien, Datenquelle: Cushman & Wakefield

Investoren schätzen die Risikotragfähigkeiten von Langzeit- und Service-Apartments

Laut der Umfrage liegt die Kapitalisierungsrate für erstklassige Büros in den zentralen Bezirken von Shanghai und Peking bei allen Städten und Regionen am niedrigsten, im Bereich von 4,5% bis 5,6%, gefolgt von Langzeit- und Service-Apartments, die in Shanghai und Peking bei 4,6% bis 5,5% und 4,7% bis 5,5% liegen.

Für die Mehrheit der Vermögenswerte hat die Preispsychologie der Verkäufer deutlich nachgelassen. In Metropolen liegt der überlappende Bereich für Lagerlogistik bei 5,1% bis 5,8%, ein deutlicher Anstieg gegenüber früheren Jahren. Die Erwartungen von Käufern und Verkäufern an die Kapitalisierungsrate von Rechenzentren gehen noch auseinander, wobei sie in Metropolen zwischen 7,2% und 8,6% liegt; die Kapitalisierungsrate für Industrieanlagen liegt zwischen der von Lagerlogistik und Rechenzentren, in Metropolen zwischen 5,5% und 6,1%.

In Bezug auf die zukünftige Entwicklung von Kapitalisierungsraten äußerte sich die Mehrheit der Befragten vorsichtig, sie neigten jedoch zu einem Anstieg, während für Langzeit- und Service-Apartments in Metropolen erwartet wird, dass die Kapitalisierungsraten stabil bleiben.

Kapitalisierungsrate ist ein wesentlicher Bestandteil der Preisfindung von nicht-rentierlichen Infrastruktur-REITs

Bis September 2024 wurden 45 Infrastruktur-REITs öffentlich ausgegeben, darunter 27 Projekte im Immobilienbereich. Die zugrunde liegenden Vermögenswerte umfassen Industrieparks, Industrieanlagen, Lagerlogistik, bezahlbares Wohnen und Konsumgüterinfrastruktur.

Der Preisfindungsprozess für öffentliche REITs in Festlandchina verläuft in der Regel in drei Phasen: Vor der Emission erfolgt auf Grundlage der Betriebserwartungen des zugrunde liegenden Vermögens eine Bewertung; institutionelle Investoren geben auf Basis dieser Bewertung in Kombination mit ihrem eigenen Verständnis ein Preisangebot ab; der Fondsverwalter und Emittent bestimmen dann den Emissionspreis für den Börsengang. Schließlich entsteht durch den freien Handel der Investoren nach der Börsennotierung ein Marktpreis. Die Bewertung des Vermögenswerts bei der Emission ist die Grundlage für die anschließende Preisfestsetzung und sekundäre Marktpreisbildung. Die von den Leitlinien geforderte Bewertungsmethode auf Grundlage der Ertragsbewertung verdeutlicht die Bedeutung der betriebswirtschaftlichen Leistung eines Vermögens, die den REITs-Charakter unterstreicht, der sich mehr auf Betriebsergebnisse als auf Unternehmensbonitätsmerkmale stützt. Daher ist die Kapitalisierungsrate, als Indikator für die Betriebsertragsrendite eines Vermögens, ein wesentlicher Bezugspunkt in der Preisfestsetzung von nicht-rentierlichen Infrastruktur-REITs.

Zhang Kailing, stellvertretender Direktor in der Bewertungs- und Beratungsabteilung von Cushman & Wakefield Beijing und Hauptautor des Kapitalisierungsberichts, sagte, dass die Kapitalisierungsrate die Erwartungen der Investoren an die Rendite eines Vermögens sowie deren Einschätzung von Risiken und Ertragspotenzialen widerspiegelt. Im Jahr 2024, obwohl der risikofreie Zins im Inland sinkt, führen Mietdruck und reduzierte Transaktionsliquidität auf dem Immobilienmarkt zu einem Anstieg der Kapitalisierungsraten. In diesem Umfeld sind besonders gegen Zyklenschwankungen abgesicherte Vermögenswerte, wie Langzeit-Apartments, bei Investoren gefragt.